【正文】 BD規(guī)劃，就其規(guī)劃而言必將在其周邊區(qū)域行成數(shù)個(gè)規(guī)?；母邫n居住區(qū)，它們之間無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)和比較。 推廣力度由于規(guī)模和資金實(shí)力的保障，魯能將有能力實(shí)現(xiàn)全盤大手筆操作，這在重慶市場(chǎng)來(lái)講也是絕無(wú)僅有的。其強(qiáng)勁的實(shí)力和相當(dāng)?shù)闹?，將成為繼“龍湖”品牌之后又一實(shí)力派的代表，從目標(biāo)客戶的安全感、滿足感、信任感、追隨感、榮譽(yù)感、價(jià)值感等需求角度來(lái)講，魯能品牌就是其購(gòu)房的首要?jiǎng)訖C(jī)，而且區(qū)域市場(chǎng)無(wú)人出其右。167。167。167。167。“區(qū)域主流壟斷”這里主要是指江北片區(qū)。 營(yíng)銷篇 本案整體營(yíng)銷策略：從項(xiàng)目規(guī)劃、客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、以及價(jià)位來(lái)考量其特殊定位，我們建議魯能項(xiàng)目采用“完全壟斷競(jìng)爭(zhēng)”的營(yíng)銷策略?！鐓^(qū)硬件植入現(xiàn)代化CBD生活的大量視覺與人文元素，讓它具有“CBD”特色。四、產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃加強(qiáng)建議: 社區(qū)巴士(頻繁地開往大賣場(chǎng)、中小學(xué)校、市中心成熟的商業(yè)區(qū)) 引進(jìn)名校 引進(jìn)中型超市及部分商家（餐飲業(yè)、美容美發(fā)業(yè) 等）引進(jìn)托兒所引進(jìn)小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)（社區(qū)門診、藥店）會(huì)所功能建議:重慶首座0～80歲全齡養(yǎng)生會(huì)所動(dòng)態(tài)設(shè)施建議SPA水療游泳池桑拿浴跳操室健美室乒乓室兒童嬉水池游戲室高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)籃球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球室靜態(tài)設(shè)施建議商務(wù)中心圖書室棋牌室＋茶坊西餐音樂吧多媒體教室網(wǎng)絡(luò)服務(wù)中心鋼琴室樂器室練習(xí)室兒童課余輔導(dǎo)班英語(yǔ)教學(xué)中心（視聽室）多功能培訓(xùn)室產(chǎn)品篇產(chǎn)品形象定位構(gòu)想“區(qū)位概念+規(guī)劃定位”成就重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)大手筆。 其他這里主要是指老年人群的需求，消費(fèi)觀念固化。 從其他成熟市場(chǎng)驗(yàn)證：主要是2房及以下的小面積，低總價(jià)產(chǎn)品；168。 項(xiàng)目要有較高的市場(chǎng)認(rèn)知度、美譽(yù)度，方便其套現(xiàn)。 個(gè)人流動(dòng)資金的轉(zhuǎn)移和洗換；分析168。 投資重慶的房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的再生功能。 中央單元、水景單元、山景單元、是最適合這些目標(biāo)客戶的；240。 對(duì)環(huán)境、位置、朝向、風(fēng)水、服務(wù)、高檔配套等細(xì)節(jié)都有很高的要求；選擇168。 由于人到中年，又有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)地位，需要更適合的生活場(chǎng)所 ；分析168。 享受原因168。 以緊湊戶型為主，主力需求2房；168。 相當(dāng)在乎價(jià)格因素，所以會(huì)選擇亞中心的開新發(fā)區(qū)；168。 外來(lái)人員在當(dāng)?shù)氐某恋矸治?68。168。 新生原因168。 對(duì)于多數(shù)是換房的客戶，所以絕大部分會(huì)傾向于2+1房、3房；168。 考慮社區(qū)規(guī)模，生活氛圍的歸屬感；168。分析168。168。168。 改善 原因168。 客源素質(zhì)結(jié)構(gòu)定位都市化/高品位”群體隨著重慶城市化的進(jìn)化、開放，居民的很多生活理念將被都市化，這將使目標(biāo)客戶更多的帶上都市化的標(biāo)記，使其各方面顯現(xiàn)都市化的素質(zhì)：他們的思維方式很都市化， 他們受過良好的教育，他們正處于生活的發(fā)展期需要有良好成長(zhǎng)性的居住空間。在性價(jià)比超越度較高的情況下，除主流客戶以外的消費(fèi)潛力同樣值得我們?nèi)ネ诰颉?40。 客源區(qū)域性定位“新移民” 群體江北區(qū)的功能定位，使其成為重慶最大的移民區(qū)域，也是財(cái)富聚集的所在，全市高素質(zhì)人才趨之若鶩。 客源年齡層定位“全齡化” 群體由于項(xiàng)目建面龐大，因此在產(chǎn)品的細(xì)分上會(huì)更加深化，由此客戶的需求受到針對(duì)性地滿足，在各方面條件成熟的情況下，產(chǎn)品目標(biāo)客戶將向兩極無(wú)限延伸。（3） 配置公用設(shè)施——按生活急需程度和重要性配置部分公用設(shè)施，創(chuàng)造項(xiàng)目發(fā)展條件，以滿足首期置業(yè)者的需要，樹立目標(biāo)客戶的置業(yè)信心。如何扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目劣勢(shì)（1） 實(shí)現(xiàn)交通便捷—— 完善道路系統(tǒng)，解決進(jìn)入性問題，使 其具備首期開發(fā)條件，并制定交通組織方案，便于向公共展示項(xiàng)目形象?！?目前重慶市場(chǎng)案量激增，城市結(jié)構(gòu)調(diào)整會(huì)使得未來(lái)大量土地進(jìn)入市場(chǎng)，在江北渝北大量同質(zhì)項(xiàng)目相互競(jìng)爭(zhēng)，分流有限的客戶群體市場(chǎng)?！?目前競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目質(zhì)量較高，在通風(fēng)、采光、戶型設(shè)計(jì)、實(shí)用性、園林規(guī)劃上都很到位?！?根據(jù)以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)在其它城市性價(jià)比極佳的精裝產(chǎn)品往往是由資金實(shí)力充分，運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)商來(lái)提供，例如奧林匹克花園、世茂濱江等；其二說明重◆ 慶消費(fèi)者的個(gè)性極強(qiáng)，對(duì)居住有豐富的想象，而目前重慶市場(chǎng)上還沒有能讓他們心動(dòng)的產(chǎn)品，這一部分是市場(chǎng)盲區(qū)，是大盤開發(fā)者的絕好機(jī)會(huì)，更是產(chǎn)品唯一性的重要體現(xiàn)?！?2002年2月21日開始降低個(gè)人住房公積金貸款利率，購(gòu)房者的權(quán)益保障系數(shù)相應(yīng)提高，住房貨幣分配化有效刺激了市場(chǎng)需求，公積金貸款比例由6%提升到7%；“七橋一隧”改為統(tǒng)一收費(fèi)，打破了重慶原有的組團(tuán)布局，有利于城市的拓展與消費(fèi)的流動(dòng)，特別是江北與渝北區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受益匪淺。尤其西部大開發(fā)將直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的實(shí)惠，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將直接帶動(dòng)消費(fèi)能力的提升。◆ 2002年上半年重慶各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均以10%的速度增長(zhǎng)，顯示經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分穩(wěn)健。產(chǎn)品多元化的綜合居住區(qū)相對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)線利益看好。◆ 本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模大，周邊無(wú)任何限制，操作靈活性強(qiáng)。區(qū)域規(guī)劃的良性發(fā)展將給整個(gè)地塊帶來(lái)無(wú)限機(jī)遇。（3）、機(jī)會(huì)分析（Opportunity）◆ 目前重慶市大力改造城市結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致大量居民搬遷，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度本案具備的條件來(lái)看，無(wú)疑是消費(fèi)者選擇之一?！? 消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域缺乏認(rèn)知度，感覺陌生。地塊空曠，目前無(wú)居住氛圍。鐵路江北新客站已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)，其配套的交通網(wǎng)絡(luò)如站前廣場(chǎng)、新溉路、龍頭寺中干道以及其他城市干道等將在近幾年內(nèi)完成。 年）。既魯能園區(qū)北面規(guī)劃的大型公交站場(chǎng)，為江北新客站的配套設(shè)施，擁有18條公交線路，650輛公交車，通往重慶主城區(qū)13個(gè)方向。167?，F(xiàn)有居住人口較少，建筑環(huán)境相對(duì)干凈，居住氛圍寧?kù)o。167。同時(shí)項(xiàng)目又毗鄰兩大公園：龍頭寺公園占地1000畝，南臨五里店老城區(qū)，北靠魯能園區(qū)，為重慶未來(lái)最大的公園之一。 項(xiàng)目地塊條件較好，視線開闊，自然資源豐富，地形舒緩，龍頭寺地區(qū)唯一的河流溉瀾溪是北部新城三大重點(diǎn)保護(hù)的自然景觀之一。距規(guī)劃中的江北城商務(wù)中心區(qū)僅2公里之遙，利于營(yíng)造重慶市未來(lái)的中央生活區(qū)。167。 魯能集團(tuán)是一家國(guó)有特大型集團(tuán)化企業(yè)，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及能源、金融、高科技、房地產(chǎn)開發(fā)、體育等八大產(chǎn)業(yè)。其中距本項(xiàng)目最近、最有競(jìng)爭(zhēng)力的規(guī)劃中奧林匹克花園占地200畝，但其地形復(fù)雜為典型丘陵地塊，落差相對(duì)較大。綜上所述，江北區(qū)的房地產(chǎn)必定會(huì)繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展，大幅度增長(zhǎng)的銷售額與地產(chǎn)投資額，已經(jīng)顯現(xiàn)出此區(qū)域良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及投資者高漲的投資熱情。江北房地產(chǎn)銷售面積（平方米）區(qū) 域合 計(jì)住 宅2000年2001年2002年2000年2001年2002年江 北 區(qū)359985360321776968312241323935681674 注：江北區(qū)銷售面積的大幅度上升，反映了本區(qū)域供給得到了有力的消化，市場(chǎng)需求旺盛，從而呈現(xiàn)了供銷兩旺的良好態(tài)勢(shì)。江北房地產(chǎn)施工面積（平方米）區(qū) 域合 計(jì)住 宅2000年2001年2002年2000年2001年2002年江 北 區(qū)199418129929084148466111484420224012710191 注：從近三年江北區(qū)施工面積來(lái)看市場(chǎng)供應(yīng)量逐年增加，且趨向平和穩(wěn)中有升。同時(shí)，在中央商務(wù)區(qū)“硬核”內(nèi)還要建立多層次的步行交通系統(tǒng)，在各個(gè)重要公共建筑、綠地、開敞空間、濱水空間之間設(shè)置全天候人行通道。此外，還將新建王家沱大橋，與黃花園大橋、石板坡長(zhǎng)江大橋一起加強(qiáng)三地的交通聯(lián)系。交通網(wǎng)絡(luò)方便快捷：快捷的交通網(wǎng)絡(luò)將在江北城、解放碑、彈子石之間建立，同時(shí)加強(qiáng)中央商務(wù)區(qū)與主城其他地區(qū)的聯(lián)系?！坝埠恕卑ń弊旌徒夥疟?，“核源”包括由江北嘴的周邊地區(qū)、解放碑周邊至朝天門地區(qū)和彈子石組成的“金三角”地區(qū)。按《重慶中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃》，中央商務(wù)區(qū)主要由江北城商務(wù)中心區(qū)、解放碑商貿(mào)中心區(qū)和南岸彈子石功能配套區(qū)共同組成，總體用地規(guī)模約5—6平方公里。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，地理位置優(yōu)越，具有良好的投資環(huán)境，城市功能完備，公共設(shè)施完善，現(xiàn)有教育社施上百所，現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1600多個(gè)，商貿(mào)企業(yè)1300家。 。2005年新劃入北部新區(qū)的寸灘碼頭一期工程可竣工，吞吐能量20用，將使該區(qū)域成為重慶市重要的物流基地，從而促進(jìn)該地區(qū)周邊商務(wù)的發(fā)展；新溉路（溉瀾溪——金紫山——新牌坊——石子山）自東向西穿過魯能園區(qū)，計(jì)劃于2004年底竣工，從而將該片區(qū)與重慶市未來(lái)的“富人區(qū)”—新牌坊地區(qū)連接起來(lái)；五桂路（五里店—桂花灣），預(yù)計(jì)在2003年底全線通車，五桂路不僅改善通往了鐵山坪的交通條件（主城區(qū)到鐵山坪只需20多分鐘），而且串起數(shù)個(gè)公園景點(diǎn)，帶動(dòng)沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。重慶規(guī)劃的8條出城高速公路（已經(jīng)修建4條），其中有4條（3條修完）均將交匯于此（童家院子），并且環(huán)城高速將其余四條也全部串通，是高速公路密度最大的區(qū)域；輕軌三號(hào)線規(guī)劃的一期工程（二塘—龍頭寺）。還有規(guī)劃中的紅唐路（紅土地——唐家院子——鐵路江北客運(yùn)站）和已經(jīng)基本建成的五人路（五里店——人和）等寬54米的城市主干道貫穿其中。北部新區(qū)建設(shè)將分三步走：第一步，2005年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 24 億元，人和、大足林、禮嘉、黃茅坪、翠云等7個(gè)組團(tuán)的水電氣路訊骨干網(wǎng)絡(luò)建設(shè)基本完成；第二步，2007年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值480億元，十里汽車城和三大產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)；第三步，2010年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1000億元，組團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面完成，新區(qū)內(nèi)十里汽車城和光電、生物醫(yī)藥、軟件三大產(chǎn)業(yè)基地基本形成。消費(fèi)者購(gòu)買能力在中高價(jià)位產(chǎn)品的消化上尤為突出，且已經(jīng)開始釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)的23年內(nèi)，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，市場(chǎng)前景十分廣闊。每年的平均增幅在35％左右2003年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。截止2003年第一季度，%強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。魯能園區(qū)處于北部城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，必將成為未來(lái)的城市中心?？傉嫉丶s105公頃，被五童路分為兩部分，50公頃地處溉瀾溪片區(qū)；55公頃地處龍頭寺片區(qū)。目 錄市場(chǎng)篇項(xiàng)目簡(jiǎn)介市場(chǎng)綜述個(gè)案分析需求分析產(chǎn)品篇 產(chǎn)品配套建議營(yíng)銷篇 本案整體營(yíng)銷策略 魯能逸城總體推廣報(bào)告市場(chǎng)篇 一、魯能園區(qū)地塊簡(jiǎn)介魯能園區(qū)位于重慶市北部城區(qū)東翼，分為兩大區(qū)域，西側(cè)處于龍頭寺片區(qū)，東側(cè)處于溉瀾溪片區(qū)。魯能園區(qū)北側(cè)為重慶市規(guī)劃最大的交通樞紐；南側(cè)為重慶市未來(lái)市政機(jī)關(guān)所在地即“江北城”；西部為重慶市未來(lái)的國(guó)際金融貿(mào)易區(qū)和中央商務(wù)區(qū)（CBD）；東部為溉瀾溪沿江居住區(qū)。二、市場(chǎng)分析重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況目前，重慶市的宏觀經(jīng)濟(jì)正處于加速上升期，ＧＤＰ增長(zhǎng)率持續(xù)提高。重慶房地產(chǎn)交易量已經(jīng)從1999年的510萬(wàn)平方米增加到2002年的121萬(wàn)平方米。截止今年9月，%，%，%，%.分析數(shù)