【正文】 間段的某些欄目的費用并不貴；建議采用某些聯(lián)帶地產(chǎn)的綜合類節(jié)目（例如“生活速遞”），此些節(jié)目的費用僅為800~1000元/分鐘，廣告主題為主推康堡花園的健康工作、健康生活，投資空間，計劃在2001年9月推出兩周費用約6萬元。C、相對于自己開車和開出租汽車的司機來說，收聽交通廣播無疑是打發(fā)無聊時間的方法之一，而目前在北京收聽率比較高、相對傳播成本較低的是“北京交通臺”和“北京音樂臺”，此種推廣方式也應是我們傳遞信息的途徑之一；我們可選擇時段30秒套播，總體計劃進行5個月，時間分別為開盤期2001年9月、11月及2002年4月、5月、7月，費用預計50萬元。 （1）、從目標客戶的出行方面考慮；此部分客戶基本為：自己開車和出門打車，因此我們的推廣投入主要以此兩種方式進行： A、對于自己開車的客戶，我們建議在東三環(huán)，國貿(mào)橋的北側(cè)或朝外大街兩旁各豎立一塊廣告牌；目前急需進行的是廣告牌的尋找、確定；總體費用約為200~250萬元/年，計劃從2001年8月起采用一年，費用控制在250萬元。為此，我們的一切推廣銷售計劃要結(jié)合項目自身的情況圍繞著他們的這些行為偏好來進行。 高級技術人員216。 公司老板216。 所謂白領階層即為中等收入者即個人基本月薪在5000元以上或雙人家庭月薪在8000元以上者，而白領的高層收入者無疑就會將這個收入再提升一個檔次（個人基本月薪在10000元以上或雙人家庭月薪在16000元以上者）；通過我們對周邊市場和工作人群的了解及分析，我們認為以下人士極有可能是我們的第一客戶對象：216。 廣告訴求目標客戶：（1）、第一客戶：CBD商圈及附近區(qū)域的高層白領人士、周邊私營業(yè)主 （2）、潛在客戶：投資者主要運用工具：（1）、東二環(huán)、東三環(huán)、朝外大街、工體、富國海底世界等周邊的廣告路牌及其它方式傳達信息； （2）、大中型活動； （3）、報紙廣告； （4）、高尚直投雜志； （5）、電臺（）；二、入市總體安排 一般而言，樓盤項目入市操作分為四個階段：認購期、公開期、強銷期、持續(xù)期；從項目的進展來看，現(xiàn)階段康堡花園的上市銷售工作主要為兩個最重要的時期：2001年8月8日（暫定為“康堡花園父親節(jié)”）的內(nèi)部認購期和2001年9月9日（暫定為“康堡重陽健康節(jié)”）的公開發(fā)售日，我們的工作將圍繞著這兩個階段來準備。第四章：營銷及推廣策略 一、工作目標 銷售目標 計劃一年之內(nèi)完成銷售總額的60~70%，達到盈虧平衡點。健康”是該項目唯一可以在最短時間內(nèi)形成影響力的著眼點和發(fā)力點，也是最容易演繹的時代話題。不足400套住房在1000多萬人的關注下消化掉應該不成其為太大的問題。這兩個所在是全北京崇尚健康生活，維護京城尊嚴的成年人和渴望大海、渴望自由的少年兒童的心靈圣殿。該項目獨有的特征是： 緊鄰在北京人心目中無可替代的國安主場——工人體育場，這是一個市中心的、大型的、綜合型的、有著特殊定義的集體育運動、休閑娛樂、大型演出于一體的場館；此外，還有一個綜合性的室內(nèi)工人體育館。第三章：項目營銷總體戰(zhàn)略構(gòu)想營銷，從本質(zhì)上講，是產(chǎn)品個性化的最大張揚。 （5）、在立面的表現(xiàn)上應與東部城市的整體相和諧并有適當突出、夸張的表現(xiàn)，既要有現(xiàn)代感，又與投資人心態(tài)相吻合，色彩選用上應冷暖色對比較為明顯，在二者間又要有適當?shù)倪^渡。 （3）、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu)，以增加室內(nèi)外空間的可變性，從而增加部分房間的開間程度。 項目定位 商住兩用+投資概念 建筑規(guī)劃的調(diào)整 （1）、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設計。 （4）、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務、商業(yè)區(qū)的邊緣，只要戶型面積合理，便具有一定的投資概念。 （2）、工體、海底世界對一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力，有一些運動員希望就近有一處住所，有一些富裕的鐵桿國安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。 （4）、看準獨特的位置、商機和產(chǎn)品的個性，用于投資的成功人士。 （2）、向往便利的運動、健康，追求時尚，工作單位十分接近的年輕的準成功人士（包括一些運動員）。假如僅從本項目目前的戶型面積設計及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能，但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位，而這兩點又恰恰是為本項目不可逾越的障礙；另外，向西的朝外大街，向東的三環(huán)沿線及國貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多，因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實。 產(chǎn)品規(guī)劃研究 從本宗地地塊形狀來看呈楔形，不十分規(guī)則，屬東西向長、南北向短的不好利用地塊，體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋；加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房，直接導致地塊南側(cè)的使用受到限制；再加上地塊整體為近方形，只有做出圍合才能提高土地利用率，這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋；這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價格的提升及銷售利潤的實現(xiàn)。 （5）、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例，不利于銷售利潤的實現(xiàn)及項目檔次的提升，并且與項目整體定位于高檔相矛盾；且部分戶型套內(nèi)面積分配相對不合理，即相對于套內(nèi)戶型總面積，次臥、廚房的面積過小不符合目標客戶的舒適生活習慣； （6）、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多，與區(qū)域內(nèi)各競爭項目相比，本案建筑規(guī)模、工期及入住時間存在較大劣勢，地下車位數(shù)量也不足，客戶容易被分流。 （3）、項目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴重，人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大，狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設計，會給銷售帶來較大壓力，特別是進入后期銷售階段隨著工程形象的拔高，視覺效果會越來越差。 （5）、與本區(qū)域內(nèi)其他競爭項目相比，周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹齡長、污染小且與大型公園相隔不遠，在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項目； 項目劣勢 （1）、相對區(qū)位一般，東離國貿(mào)商圈，西距朝外商業(yè)大街都有一定距離，屬于“都沿邊，卻又不全是”邊緣地帶，商務氣氛不濃。 （3）、緊鄰工人體育場館和富國海底世界兩個具有代表性的消費場所；綜合考慮，有一定的投資空間，經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后，除純居住功能外存有一定的投資租賃市場。針對本地塊周邊的市政設施、交通道路狀況、配套設施等諸多因素綜合考慮，對該規(guī)劃項目作如下分析： 項目優(yōu)勢分析 （1）、地處東二、三環(huán)之間，是公認的的高地價區(qū)位，土地使用權的獲取來之不易，絕對區(qū)位上乘。屬典型的“插空”項目；，建筑密度31%。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。我們預見今后一兩年內(nèi)北京市此區(qū)域房地產(chǎn)市場仍會按照此規(guī)律發(fā)展，房屋總價款的進一步下調(diào)不可避免；換言之，市場房屋的整體性價比會越來越好。 上述項目或占據(jù)良好位置或由經(jīng)驗豐富的大型開發(fā)商所控制，將成為我們項目最大的競爭對手；并且，在我方產(chǎn)品性質(zhì)已基本定性的情況下，表現(xiàn)在銷售上會形成一定沖擊，對整體實現(xiàn)11000~12000元/