【正文】 080③ 周邊競爭樓盤及本項目綜合品質(zhì)加權(quán)評分表原始評分（100分制）位置地段交通周邊環(huán)境周邊配套小區(qū)規(guī)劃配套小區(qū)景觀綠化戶型產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌影響物業(yè)管理綜合總 分占比例10%5%15%20%5%15%5%10%5%10%100%寶豪御龍灣9164江泮花城12164124848名仕家園815774南湖雅園8147明源新天地8144848（2）項目均價及差價確定價格定位受市場需求以及建造成本等各方面的制約，既要考慮到市場需求的量、客戶的心理期望價、市場競爭樓盤的價格水平，以及本項目的建造成本、土地利用效力、企業(yè)的預期利潤（貴公司預期目標及發(fā)展戰(zhàn)略我們暫時無法掌握），又要考慮到近期市場成交價格情況和市場的不穩(wěn)定性因素。5%J、物業(yè)管理指物業(yè)管理公司實力、智能化設施、物業(yè)管理內(nèi)容、物管費用等。5%H、住宅建筑品質(zhì)特指住宅規(guī)劃設計；住宅外立面形狀、結(jié)構(gòu)、顏色、材料；套內(nèi)裝修、建材設備等。5%F、小區(qū)內(nèi)部景觀綠化環(huán)境主入口、道路、廣場（鋪裝）等硬質(zhì)景觀；綠化、園林、水景等軟性景觀等。15%D、周邊配套生活配套、教育配套、商務配套和其他人文環(huán)境等。10%B、交通出行方便程度，主要交通干線、公交線路等。即由“競爭樓盤綜合品質(zhì)評測”、“競爭定價評估”等組成的市場競爭定價體系：（1）競爭樓盤綜合品質(zhì)評測及本項目競爭定價評估競爭樓盤及本項目綜合品質(zhì)評價及價格評估是結(jié)合目前房地產(chǎn)策劃界最新的定價方法而創(chuàng)立的一套房產(chǎn)品市場定價體系。建議明源新天地的定價方式采用市場比較法定價。其它（約占10%）：一些個體職業(yè)者，如：私企業(yè)主、投資客，也是我們的目標消費群，這部分人群消費理性，重視小區(qū)配套服務及升值潛力，置業(yè)特點多為居住兼投資。小區(qū)文化品位、環(huán)境、服務對這部分消費群擁有較強的吸引力。●職業(yè)特征：多為學校、醫(yī)院等單位的管理者及高收的專業(yè)技術人才?！裰脴I(yè)特點：首次置業(yè)、以居住為主要目的。安居樂業(yè)，方便日常工作，又要求離市中心較近☆☆☆☆☆主力消費群體（約占60%）●消費群類型：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、企業(yè)高管、白領階層、需安家打工一族、經(jīng)濟收入相對穩(wěn)定（25—50歲）的人士。安居樂業(yè)，方便日常工作，也有部份作為過渡性居住☆☆☆☆投資客戶擁有不止一處房產(chǎn)，收入高選取有增值潛力的樓盤作為投資對象。希望改善居住環(huán)境☆☆☆☆附近高校教師、政府公務員、醫(yī)院工作人員中、高層管理階層等工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高。二、目標客戶群定位在對河源市場及本區(qū)域進行深入分析、客戶群有效細分、專業(yè)評估的基礎上，作出如下定位：客戶類型地域、職業(yè)、收入等特征客戶心理特征消費行為特征與本項目契合度鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員外出經(jīng)商或務工，有一定積蓄選擇城區(qū)居住，追求更好的生活配套，醫(yī)療及教育希望改善居住環(huán)境☆☆☆☆☆周邊原居民兩代以上在該片區(qū)居住，有較強烈的改善居住條件的要求。 大城生活——大城市生活區(qū)，弱化其地域位置，讓人想像今后投資升值空間。 第四章：項目市場定位 一、項目賣點提煉項目價值點挖掘①政府支持：對該片區(qū)進行全面規(guī)劃和大力開展新一輪舊城改造建設②交通：座落老城區(qū)南門，內(nèi)外交通便利，具備投資價值③配套：生活配套、教育體系完善，周邊休閑餐飲娛樂購物齊聚④社區(qū)：內(nèi)設有運動場所、游泳池、康體設施、臨街商鋪等⑤品牌：明源地產(chǎn)實力巨作，已有多個項目建設政府統(tǒng)籌規(guī)劃地段交通配套品牌投資價值從上述項目價值點挖掘概括，項目不僅有政府層面對整個片區(qū)進行全面規(guī)劃及改造建設，又有地段、交通等優(yōu)勢。我們對項目的評價地塊擁有政府新一輪舊城改造熱潮，片區(qū)價值的提升等優(yōu)勢；同時，項目也存在目前缺乏商業(yè)及居住氛圍不足等不利因素以及未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目前期策劃需要解決的問題。依托區(qū)域先天條件，通過打造內(nèi)部產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)產(chǎn)品自身增值，把握入市時機，快速應對市場反應。通過“實用戶型，大眾價格”；以產(chǎn)品的高性價比來贏得市場。推出市場熱銷戶型；充分運用“低開高走”的價格優(yōu)勢。打造內(nèi)部配套，構(gòu)建優(yōu)尚社區(qū)生活；有效把握客戶心理，迎合消費者置業(yè)需求；提升項目形象，強調(diào)投資前景，增加項目附加值。 同時，項目也存在在對比周邊商業(yè)及居住氛圍不強等不利因素以及未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目前期策劃需要解決的問題。機遇與挑戰(zhàn)并存。核心威脅——客戶分流、調(diào)控政策的實施行動手段：（1）緊緊抓住河源規(guī)劃發(fā)展、片區(qū)市場大發(fā)展機會，選擇合理時機入市。Threat（威脅）：（1）競爭對手項目對項目周邊客戶的蠶食，形成客戶分流。核心機會——舊城改造、片區(qū)市場的發(fā)展、置業(yè)心理的改變行動手段：（1）緊緊抓住河源規(guī)劃發(fā)展、片區(qū)市場大發(fā)展機會，選擇合理時機入市。（2）城市的發(fā)展，高新科技廠落戶該區(qū)域 隨著城市的發(fā)展，高新科技中興生產(chǎn)基地的引進，且該區(qū)域配套進一步完善，大量實力開發(fā)商與品質(zhì)項目落定于此，將大大提升了區(qū)域品質(zhì)。（3）以產(chǎn)品高性價比贏得市場——根據(jù)市場銷售情況推出熱銷戶型，在建筑設計上應盡最大的可能提高單位實用率；在總價格上進行嚴格控制，使實際按揭壓力盡可能地低于置業(yè)者預期的水平，打消置業(yè)者的顧慮。核心劣勢——缺乏商業(yè)氛圍、居住氛圍不成熟行動手段：（1）加大宣傳力度，通過政府舊城改造工程等多種途徑來引導消費者對該片區(qū)投資前景的認識，從而形成市場引導消費。Weakness（劣勢）：（1）地段暫沒開發(fā)成熟，缺乏商業(yè)氛圍項目地段交通雖處于便利，但仍處于老城邊緣地塊，目前周邊沒有大項目，缺乏商業(yè)氛圍，無中心區(qū)域的繁華。 （3）發(fā)揮地塊資源優(yōu)勢，建設組團式園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境。核心優(yōu)勢——政府重點改造建設區(qū)域、交通便利、周邊生活配套完善行動手段：（1）有效發(fā)揮政府對區(qū)域與項目規(guī)劃配套優(yōu)勢，打造社區(qū)自身價值，增加居住附加值。（3）配套完善項目周邊不遠處休閑餐飲娛樂購物齊聚，生活便捷無憂。（2）交通便利從城市外圍交通看，資源豐富，立體化交通網(wǎng)絡便捷，京九鐵路、廣梅汕鐵路、105國道、205國道；廣河、惠河、梅河、粵贛高速等均途經(jīng)此區(qū)域。重點是加快推進了龍王閣內(nèi)側(cè)生活區(qū)改造，大力推進鱷湖公園綠道網(wǎng)建設和湖濱路立面改造工程等，城市面貌不斷改善。老城區(qū)居民的居住條件日益改善，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設亦漸成規(guī)模。四、項目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略（一）項目SWOT分析Strength（優(yōu)勢）：（1）政府支持：全面規(guī)劃和大力開展新一輪舊城改造建設。設計戶型以市場上暢銷戶型三房二廳二衛(wèi)為主，面積控制100平方米之內(nèi)，另以二房一廳一衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)為輔。臨近市區(qū)（桂山）高速出入口。地形大概方正，地勢基本平坦。 第三章：項目分析 一、項目概況明源新天地項目位于市區(qū)城南片區(qū)，處于邊緣地帶，往北是繁華的老城區(qū)，往南是車行及高新區(qū)。該項目規(guī)劃用地面積為20207平方米，新建筑占地面積約為8500平方米，%。六、電子數(shù)碼城改造項目該項目位于市區(qū)老城區(qū)上角大橋路，一期改造項目規(guī)劃用地紅線面積約5000平方米，新建筑物占地面積約2400平方米，%，周邊道路按現(xiàn)有規(guī)劃要求進行科學規(guī)劃改造，也將使現(xiàn)有的小江橋與205國道成為有機整體。源城區(qū)計劃把明珠華庭二期拆遷改造項目作為全市“三舊”改造的重點項目來實施，本著政府引導，市場運作的基本原則，科學制定“三舊”改造規(guī)劃，促進土地高效利用。規(guī)劃總用地面積4萬多平方米，主要由14棟1625層高的商業(yè)裙樓組成。該地塊東至污水處理廠，南至規(guī)劃的雙下路和恐龍公園，西至河源大道，北至嘯仙中學，總規(guī)劃面積共25萬平方米。四、南湖片區(qū)舊改項目——三友南城（暫定名）由三友集團投資建設的“三友南城”項目計劃于2013年正式開工建設。1棟架空停車場，23棟地下+架空。物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空交付時間：2013年5月優(yōu)劣勢：經(jīng)適房價格便宜近期促銷活動：綜合概況：屬經(jīng)濟適用房，2棟對外銷售，3棟為安置房。2棟對外銷售，3棟為安居房。樓高：13棟12層，4棟15層，57棟25層（含商鋪）總套數(shù)：共527套住宅455套，商業(yè)72套銷售價格：起價目前3600元/㎡起，層加50元 最高價已超5000元/㎡外部配套：幼兒園、中小學校、醫(yī)院、肉菜市場、規(guī)劃中的濕地公園等內(nèi)部配套：沿街商鋪、2082㎡的超市、會所、立體景觀綠化物業(yè)情況：㎡車位情況：地下+架空共632個車位交付時間：2012年8月，已交付使用優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、周邊社區(qū)成熟近期促銷活動：，綜合概況：由7棟組成，戶型有1房1廳面積49㎡、2房2廳面積85㎡、3房2廳面積113121㎡、4房2廳面積139155㎡。計劃12月尾再推第7棟，預計做廣告的單元起價3780元/㎡，其它起步4200元/㎡，3房面積106至145㎡、4房166㎡至200㎡，之前推出的小三房已售完。容積率/綠化率：（廣告）、（實際）；綠化率：%建筑類型：普通住宅，商住，別墅主力戶型：3房、4房及少量復式5房，主推3房商業(yè)情況：商鋪13000元/㎡——16000元/㎡，面積5090㎡，靠濱江大道已售完樓高：32層、28層、18層總套數(shù)：分2期開發(fā),一期約1100套，住宅985套、商業(yè)115卡銷售價格：起價廣告價3780元/㎡，基本起價4200元/㎡,樓王5500元/㎡，層加50元 最高價約7000元/㎡外部配套：河源中學、區(qū)一中、城南小學、上城小學、新興小學、下城小學、華僑幼兒園、城南幼兒園、機關幼兒園、友誼商場、翔豐商業(yè)廣場、和大福、源城人民醫(yī)院、市中醫(yī)院、上城醫(yī)院、工商銀行、建設銀行、信用社、農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部配套：多功能活動中心、26000㎡東南亞風情水景園林、游泳池、學校、大型商業(yè)、肉菜市場等，古典風格會所物業(yè)情況：㎡,㎡,㎡車位情況：地下+架空共1201個車位交付時間：一期2013年3月1日優(yōu)劣勢：優(yōu)勢——臨江景觀資源好、社區(qū)規(guī)模大、生活配套齊全近期促銷活動：1萬抵3萬，綜合概況：項目一期共12棟組成，是拆遷還造工程。御龍灣樓盤位置：河源市源城區(qū)濱江大道北288號（龜峰塔南側(cè)）開發(fā)商：深圳寶豪集團主打廣告（宣傳）語：雙中心與去年同期相