【正文】 住環(huán)境、空間營(yíng)造等方面體現(xiàn)我們的家是一個(gè)會(huì)說話的家，一個(gè)有生命的家，向人們展示它各個(gè)方面的迷人風(fēng)采。新聞炒作和廣告在此階段主要是創(chuàng)造需求、引導(dǎo)市場(chǎng)。既保證市場(chǎng)的脈沖，又保證市場(chǎng)的恒溫。大造聲勢(shì)，開展政府或企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)房、專家房、教授房的促銷。選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，找適當(dāng)?shù)氖烊说绞蹣遣孔觥巴小?，?dǎo)引購(gòu)買潮流，促進(jìn)客戶盡早下定金。如客戶較多可排隊(duì)或每天限售20套。一是勾起客戶的好奇心、奇貨可居的心理支配作用。 D、配發(fā)會(huì)所優(yōu)惠卡，吸引準(zhǔn)客戶參與。
C、設(shè)形象代言人和吉祥物。吸引社會(huì)人士參觀樣板房，提意見。可抽1000元5000元的優(yōu)惠券，不但增加人氣，也可利用優(yōu)惠券傳播。14天之內(nèi)，爭(zhēng)取有15000人到現(xiàn)場(chǎng)參觀，鞏固和提高的樓盤形象，聚集人氣。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)兩個(gè)星期后，價(jià)格按3000元基準(zhǔn)價(jià)執(zhí)行。根據(jù)房子的各自價(jià)格，依據(jù)環(huán)境位置的好壞，實(shí)際價(jià)格為2700元和2800元基準(zhǔn)價(jià)，吸引目標(biāo)客戶盡快下單，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)。讓客戶提高心理價(jià)位，產(chǎn)生銷售勢(shì)能，感受升值空間。
。給物業(yè)一個(gè)價(jià)格定位，認(rèn)為價(jià)格可定3100元以上，等客戶對(duì)此認(rèn)可后，以較低的價(jià)格猛然推出，給客戶一個(gè)驚喜。以廣告轟炸、新聞炒作和公關(guān)活動(dòng)緊密配合。闡明我們將新天地項(xiàng)目變?yōu)橛来ㄐ鲁亲≌l(fā)展和居住中心的戰(zhàn)略構(gòu)想。通過文章，掃蕩沒落的傳統(tǒng)居住觀念。二、指導(dǎo)思想通過“這場(chǎng)風(fēng)暴遲早要來(永川污染企業(yè)搬遷規(guī)劃)”的切入，配合其他新聞炒作、廣告和活動(dòng)，全面闡明永川市污染企業(yè)，特別是新天地旁邊化工廠規(guī)劃搬遷，引發(fā)永川新城房地產(chǎn)開發(fā)革命性風(fēng)暴的氣勢(shì)。附帶的結(jié)果是：擺優(yōu)勢(shì)，樹氣勢(shì)，造態(tài)勢(shì)。三、新天地營(yíng)銷操作計(jì)劃第一戰(zhàn)役：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一、目標(biāo)任務(wù)：1. 力爭(zhēng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)50套2. 階段任務(wù)：提高社會(huì)對(duì)新天地項(xiàng)目位置的心理價(jià)位，產(chǎn)生強(qiáng)大的銷售勢(shì)能，既要保證銷售暢通又要保證利潤(rùn)最大化?；▓@別墅是高品質(zhì)生活的最佳載體，成功者無不追求，以顯耀自己事業(yè)和品位。自由的居住環(huán)境和完美的生態(tài)資源，使社區(qū)成為我們獨(dú)特的精神家園。九、配套：從資源共享到精神家園社區(qū)設(shè)有大型的三星級(jí)免費(fèi)會(huì)所，金融、醫(yī)療、物業(yè)等公共配套資源，人們?cè)谶@里生活方便舒適；社區(qū)有良好合作的教育機(jī)構(gòu)，關(guān)心下一代的成長(zhǎng)。用科技文明成果獲取快捷服務(wù)和關(guān)懷是人類的進(jìn)步，智能化與建筑的聯(lián)合使人們享受超前服務(wù)和生活關(guān)懷成為現(xiàn)實(shí)。八、智能：從科技工具到人文關(guān)懷當(dāng)今科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，促進(jìn)了社會(huì)的變革。把建筑的室內(nèi)空間、戶型外觀、生態(tài)環(huán)境等賦予文化品位，這里的一草一木都具有靈性，使文化真正變成新生活的一部分。過去建筑文化往往是被急功近利的開發(fā)商“鍍金”后作為賣點(diǎn)而利用，遮蓋了“家”的文化內(nèi)涵。便捷、規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)讓人如浴春風(fēng)，親情化、隱式物業(yè)管理必將成為吸引消費(fèi)者置業(yè)的重要因素。硬件一旦形成，很難改變；而物業(yè)管理的水平可以逐漸地提高。物業(yè)管理是開發(fā)商住宅品質(zhì)的重要組成部分。規(guī)劃設(shè)計(jì)出有特色的住宅，不僅引導(dǎo)消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)生活的飛躍，創(chuàng)造未來需求，而且體現(xiàn)開發(fā)商的藝術(shù)品位。戶型不合理，建筑擁擠，配套不全，物業(yè)管理跟不上，人們生活其間感受不到家的溫馨和舒適。人是自然中的人，景是自然中的景,居住的環(huán)境越是自然，人們受益就越多，生活就過得更精彩，更充實(shí)。生活中讓人感到諸多不便，更重要的是人們的生活空間被鎖定，離自然環(huán)境越來越遠(yuǎn)，人們聞不到自然樹木花草的氣息和看不到季節(jié)變換的色彩。時(shí)代后面，用人性的流動(dòng)線條、豐富的色彩、現(xiàn)代簡(jiǎn)約明快的、歐式的造型及其有機(jī)結(jié)合，使建筑單體越來越有特色；動(dòng)靜互立，干濕分離，公共空間與私密空間的結(jié)合，給人們營(yíng)造了許多具有生機(jī)、豐富多彩的自由個(gè)性生活空間，成為舒適溫馨的生活載體。三、房子：從居住的外殼到生活自由空間人們住宅觀念的變化所引發(fā)的這場(chǎng)住宅革命，將人們的居住建筑無形地分成了兩個(gè)時(shí)代。而以人為本，引導(dǎo)市場(chǎng)，用前瞻性眼光去創(chuàng)造性建房的開發(fā)商，也必將被賦予這場(chǎng)革命的勝利旗幟，成為人們新生活的倡導(dǎo)者、締造者。這場(chǎng)革命的最大沖擊力之一，就是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)者的角色重新定位。成功者在這里既可實(shí)現(xiàn)真正城市生活的夢(mèng)想，又能盡情書寫田園牧歌般的瀟灑人生。先富起來的一部分人始終夢(mèng)想著過真正城市人的生活，然而城市的高密度人群又嚴(yán)重影響了城市生活質(zhì)量。二、新天地理念體系新天地項(xiàng)目定位理念：新城市、新中心新天地項(xiàng)目開發(fā)訴求：永川新城未來地標(biāo)新天地項(xiàng)目打造目標(biāo)：最宜居的新城樣板新天地主打廣告語： 新天地 新城市 新中心 新地標(biāo) 新天地的十大主張：一、區(qū)位：從農(nóng)村城市到都市文明傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，每個(gè)城市都是本地區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，人們習(xí)慣上把居住在城市中心區(qū)作為最高生活追求。采取多管齊下，全面聯(lián)動(dòng)，整體運(yùn)作的營(yíng)銷策略?！纠碛晌濉繓|福公司客戶積聚能力、自我運(yùn)籌能力的充分利用東福公司充分利用自身資源，依靠部分具有市場(chǎng)引導(dǎo)效應(yīng)和凝聚作用的重點(diǎn)目標(biāo)客戶的開發(fā)，制造良性市場(chǎng)口碑，倚勢(shì)提高物業(yè)品牌價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格。因此，它對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升具有十分重要的作用，更有利于發(fā)展商未來開發(fā)高附加價(jià)值的項(xiàng)目系列品牌?！纠碛啥恐苓叚h(huán)境質(zhì)量的進(jìn)一步改造充分利用發(fā)展商的社會(huì)資源和公關(guān)手段，對(duì)項(xiàng)目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造，將其高素質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境充分外延，如小區(qū)入口鄰近馬路人行道的美化，營(yíng)造小區(qū)親和氛圍。以本項(xiàng)目營(yíng)造的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，應(yīng)具有較理想的市場(chǎng)接受度?！纠碛啥宽?xiàng)目戶型安排，規(guī)劃設(shè)計(jì)，材料設(shè)備，外立面風(fēng)格，物業(yè)管理等總體設(shè)計(jì)較當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)樓盤要更具亮點(diǎn)，公開發(fā)售時(shí)，通過工地包裝、營(yíng)銷中心、樣板房和廣告宣傳等方式將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)予以有效展示，可使客戶較為充分地感受此優(yōu)勢(shì)，直接有助于物業(yè)入市價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力；營(yíng)銷策劃：主力客戶群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告訴求等。（一）價(jià)格定位因素根據(jù)目前市場(chǎng)的環(huán)境和區(qū)域內(nèi)其它幾個(gè)項(xiàng)目的在售價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位，決定樓盤質(zhì)素的8大綜合因素，通過加權(quán)平均得出項(xiàng)目的平均價(jià)格。四、項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格定位決策市場(chǎng)價(jià)格都是由買方和賣方雙方共同確定的。（3）面積主要還是以110130㎡（三房），80110㎡（二房）、130150㎡（四房）為主，五房主要考慮面積150160㎡。對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特征（1）以高檔時(shí)尚、舒適寬敞為主要衡量點(diǎn)，對(duì)住宅的形象、文化和環(huán)境塑造要求較高。D：還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。B：4口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或3口之家有一位老人。項(xiàng)目周邊居民（1）文化程度：一般（2）年齡層次：2345歲（3）經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購(gòu)買力強(qiáng)（4）購(gòu)房動(dòng)機(jī)：A：房，告別過去生活方式B：二次或者多次置業(yè)，有投資傾向C：年輕一輩安家、置業(yè)需要（5）購(gòu)買習(xí)慣：就近購(gòu)買，對(duì)自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需求戶型偏大。如對(duì)2人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛巢。D：5人，3口之家加上一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。B：3人，為3口之家、有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。這些人對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同感較強(qiáng)，有改善居住檔次的強(qiáng)烈要求，尤其是為他們的下一代。自由職業(yè)者外來人士，生活忙碌，文化層次較高，高收入，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性。政府機(jī)構(gòu)人員經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對(duì)下一代的教育，生活忙碌，收入高且穩(wěn)定，積蓄豐厚，希望為下一代創(chuàng)造良好的居住生活條件或者留下價(jià)值較高的實(shí)體。（一）目標(biāo)客戶類型企業(yè)精英人士有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，收入高，有一定的積蓄，基本上都是首次置業(yè)，文化層次較高，對(duì)住宅的品質(zhì)和檔次，樓盤營(yíng)造的氛圍，安靜無干擾的居家環(huán)境，物業(yè)的配套完善，地域發(fā)展前景等有較高的要求。名稱打造主要以長(zhǎng)期投資的期盼及后期生活便利性為思路。這樣整體創(chuàng)意下來，便于傳播，更有利于吸引眼球，產(chǎn)生關(guān)注度，從而達(dá)到節(jié)省費(fèi)用的推廣，在眾多樓盤中突顯。以“新天地”命名，將重點(diǎn)打造項(xiàng)目的生活時(shí)尚化、購(gòu)物便利性的生活中心作用。鑒于永川新城區(qū)部分現(xiàn)階段只有所謂的休閑活動(dòng)廣場(chǎng)，定義為休閑中心。2）利用商業(yè)中心缺失“新天地”從字面意思：它將是一個(gè)以商業(yè)、娛樂為核心價(jià)值的區(qū)域中心，時(shí)代感強(qiáng)烈，中心價(jià)值突出。新天地，新中心的命名，到目前為止，仍然是空白的、稀缺的。搶占稀缺資源在永川的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，特別是新城區(qū)域內(nèi)，還沒有項(xiàng)目以打造區(qū)域中心為廣告宣傳語的，在老城區(qū)中，這樣的樓盤卻比較多。結(jié)合項(xiàng)目所處搬遷區(qū)域的核心位置，將樓盤的突出特征和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃特征結(jié)合起來，形成一種主題借勢(shì)?，F(xiàn)以“新天地”為命，可以充分的借助永川環(huán)境保護(hù)規(guī)劃的作用，對(duì)本區(qū)域內(nèi)的搬遷后環(huán)境做一個(gè)良好的展示，以提升現(xiàn)階段項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二、項(xiàng)目開發(fā)主題形象定位決策根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域特征和項(xiàng)目的綜合定位，為起到相應(yīng)屬性定位的感性形象認(rèn)識(shí)，需要賦予一個(gè)相對(duì)明確的、易于傳播的形象主題，充分激發(fā)其想象空間，產(chǎn)生強(qiáng)烈吸引。5） 高檔時(shí)尚——追求高檔時(shí)尚的生活已經(jīng)成為人生奮斗的目標(biāo)，提出高檔時(shí)尚是社會(huì)發(fā)展的需要。3） 現(xiàn)代風(fēng)格——現(xiàn)代風(fēng)格無論在外立面的色彩表現(xiàn)上還是在整體建筑規(guī)劃的布局上，都做到了“以人為本”的原則，具有鮮明的理性主義和激進(jìn)主義的色彩風(fēng)格。大打規(guī)格牌，重點(diǎn)結(jié)合污染企業(yè)規(guī)劃搬遷做文章，提出新天地、新中心的理念。 支撐點(diǎn)1） 生態(tài)環(huán)保——人類回歸大自然，親近大自然的本性，決定了人性化的居住空間，首先應(yīng)該是生態(tài)環(huán)保的。提供給消費(fèi)者真正需要的房子，另一方面可以建立起開發(fā)企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不同文化水準(zhǔn)，不同