【正文】 加盟費(fèi)（額度依品牌定），經(jīng)營(yíng)者即可獲得該品牌或?qū)＠夹g(shù)的使用權(quán)，貨源由品牌商戶以較高的價(jià)格折扣提供，經(jīng)營(yíng)者將貨品買斷，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由經(jīng)營(yíng)者負(fù)擔(dān)。此法充分利用內(nèi)外部資源，操作風(fēng)險(xiǎn)小。建議此方法在面積較大、相對(duì)獨(dú)立的商鋪的目標(biāo)客戶引入難度較大的情況下使用。合作分成即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào)（具體額度根據(jù)行業(yè)確定），發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。此法發(fā)展商雖無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)整體管理服務(wù)要求較高，否則會(huì)使項(xiàng)目缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理形象。在雁塔文化新天地的招商工作中，建議針對(duì)不同情況或單項(xiàng)使用，或組合實(shí)施，以靈活變通的形式保障發(fā)展商的利益。（二）招商對(duì)象根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，招商對(duì)象將涉及滿足年輕時(shí)尚一族購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲、展示自我的各行各業(yè)。地下一層：該層以休閑、娛樂定位經(jīng)營(yíng)內(nèi)容靈活，建議除了象賣當(dāng)勞、肯德基這樣的主力店采取招租經(jīng)營(yíng)外，其余的都采取定向缺位銷售（在項(xiàng)目中根據(jù)設(shè)定的經(jīng)營(yíng)主題，一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容只銷售給一家經(jīng)營(yíng)單位）形式出售。其中主力店如：新加坡第一時(shí)尚品牌——７７街（其經(jīng)營(yíng)理念是“充滿活力”，主要顧客群是１４－２９歲的時(shí)尚年輕人，在新加坡和馬來(lái)西亞取得輝煌成功，并于2004年4月成功入住西單文化廣場(chǎng)）、世界名品折扣店——奧特萊斯等，采取直接聯(lián)系。我們根據(jù)項(xiàng)目各層細(xì)化了的功能定位，針對(duì)性的提出以下招商建議采取以下兩種招商手法：方案一：委托專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)或經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行招商。三、招商計(jì)劃（一）招商思路通過(guò)以上分析，我們初步確立了雁塔文化新天地項(xiàng)目以出售為主、租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報(bào)的目標(biāo)。但在出售時(shí)必須限定其經(jīng)營(yíng)的類別范圍。具體操作建議如下：地下二層經(jīng)營(yíng)定位：以時(shí)尚主力店為主體主要是為了帶旺整個(gè)雁塔文化新天地的經(jīng)營(yíng)氛圍，所以主要以合作經(jīng)營(yíng)和出租經(jīng)營(yíng)為主，等到招商成功后再以“投資返租”形式“拆零銷售”；對(duì)于主力店周邊的小面積商業(yè)建議在條件成熟時(shí)直接售出。從雁塔文化新天地得實(shí)際出發(fā)建議：根據(jù)層次和經(jīng)營(yíng)的不同，采?。赫加兄饕?、抓住有用的、放棄次要的原則。作為項(xiàng)目的買家，是一種長(zhǎng)期的投資行為；而作為項(xiàng)目的開發(fā)商，則渴望在短期內(nèi)資金快速回籠，以求得利潤(rùn)最大化。自營(yíng)為輔、招租為主企業(yè)缺乏商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力或營(yíng)運(yùn)資金不足全部招租企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)具有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理能力推薦經(jīng)營(yíng)方式根據(jù)雁塔文化新天地的定位和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合嘉匯集團(tuán)實(shí)際，建議整體采用統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)形式；在經(jīng)營(yíng)管理上引入專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)商業(yè)實(shí)施分層管理。地下夾層：明星紀(jì)念品、飾品專賣，CD、DVD唱片專賣。（二）功能規(guī)劃地下二層：時(shí)尚品牌主力店、“酷”類服飾專賣、才藝展示中心、明星走秀場(chǎng)。滿足客人在該地區(qū)逗留兩小時(shí)的休閑、娛樂、購(gòu)物需求。這里為明日之星提供武裝、展示自我的空間，為體驗(yàn)明星生活、零距離接觸明星創(chuàng)造機(jī)會(huì)和提供場(chǎng)所。這里為時(shí)尚一族提供其喜聞樂見的，能夠滿足年輕人休閑、娛樂、購(gòu)物、飲食的基本需要的功能區(qū)域。形象定位：時(shí)尚、夢(mèng)想、活力、體驗(yàn)的文化商業(yè)典范。綜合以上分析，在緊扣項(xiàng)目實(shí)際和借鑒國(guó)外先進(jìn)商業(yè)模式運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，我們建議項(xiàng)目定位如下：市場(chǎng)定位：國(guó)內(nèi)首家明星文化體驗(yàn)廣場(chǎng)。全新的商業(yè)主題定位，將會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作提出更高的要求，同時(shí)使項(xiàng)目后期的運(yùn)營(yíng)面臨挑戰(zhàn)。小寨區(qū)域的年輕人消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)趨于成熟，為項(xiàng)目提供消費(fèi)支撐。長(zhǎng)安自古出美女，科教與旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)匯聚了數(shù)量可觀的有明星夢(mèng)和追星的年輕人，然而西安目前缺乏這一群體展示自我、實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的舞臺(tái)。機(jī)會(huì)：項(xiàng)目所在區(qū)域目前缺乏“一站式”購(gòu)物休閑中心，缺位產(chǎn)品比較容易吸引消費(fèi)者。劣勢(shì)： 項(xiàng)目位于小寨什字南約一百米處，此距離將會(huì)對(duì)未來(lái)本項(xiàng)目商場(chǎng)部分的推廣造成一定的壓力。項(xiàng)目所在地是西安人口最密集的區(qū)域之一，同時(shí)也是西安市最具活力的消費(fèi)區(qū)。項(xiàng)目為地下二層商業(yè)，采用廣場(chǎng)商業(yè)模式，其地面部分的綠地文化廣場(chǎng)為商業(yè)聚集源源不斷的客流。小寨商業(yè)區(qū)的改造，大雁塔旅游休閑區(qū)的建成必將給項(xiàng)目帶來(lái)新的生機(jī)和活力。小寨商圈憑借位于鼎立西安三大商圈核心的地位，在未來(lái)的發(fā)展中無(wú)疑會(huì)成為西安經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)助推器。亮點(diǎn)點(diǎn)綴商貿(mào)新街區(qū)長(zhǎng)安路音樂學(xué)院附近將建音樂大廳，緯二街向南建設(shè)國(guó)際文化廣場(chǎng)，對(duì)好又多廣場(chǎng)、飛炫時(shí)代廣場(chǎng)等進(jìn)行整體改造；大雁塔北廣場(chǎng)西側(cè)，西安科技將建設(shè)大型購(gòu)物超市，陜西歷史博物館西邊建設(shè)仿古式國(guó)際文化交流中心；小寨西路引進(jìn)家樂福購(gòu)物中心，建設(shè)子午廣場(chǎng)；興善寺西街建成文化走廊，豎起長(zhǎng)期生活在陜西的柳青、杜鵬程、路遙、陳忠實(shí)、賈平凹等文人塑像，興善寺東街將新建酒吧、茶秀等休閑場(chǎng)所……這些建設(shè)亮點(diǎn)將使整個(gè)小寨地區(qū)繁榮時(shí)尚、煥然一新。小寨十字建環(huán)形天橋 按照規(guī)劃，長(zhǎng)安路將形成文化商貿(mào)一條街，興善寺東街提供配套休閑服務(wù)，小寨東路拆墻透綠建成學(xué)府大道，小寨西路也將以旅游商貿(mào)為主?！靶≌倘Α睂Q新顏 以小寨十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)改造的啟動(dòng)，將使這一區(qū)域舊貌換新顏。二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)雁塔文化新天地位于小寨十字南100米，隨著西安城市規(guī)劃的升級(jí)，小寨商業(yè)街區(qū)將實(shí)施以十字為中心的“兩橫一縱”商業(yè)街區(qū)大規(guī)模改造。大雁塔北廣場(chǎng)兩側(cè)20000多平方米的商業(yè)配套