【正文】 筑布局上來(lái)看，我們的項(xiàng)目分為：北端夾層；北端地下2層；中部廣場(chǎng)；影院至項(xiàng)目南端下地下2層；項(xiàng)目南端夾層、地下1層。 最高檔次：整體不超過(guò)“百盛、海大春天”，個(gè)別不超過(guò)“金花”252。以保證項(xiàng)目未來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況良好，以達(dá)到不管是自營(yíng)或返租回報(bào)，都能夠使項(xiàng)目自我循環(huán)發(fā)展，不需要開(kāi)發(fā)商再貼補(bǔ)或投入資金。獨(dú)特性原則西安商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，為了避免同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)，出奇制勝，在項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、銷售策略、推廣執(zhí)行上形成項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性，取得較大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。但是，同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)提出了更高的要求，我們不但要著手項(xiàng)目銷售階段的工作，更要著眼于未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理及商業(yè)推廣。即：先天條件良好、硬件條件優(yōu)異、軟件管理?xiàng)l件跟得上、開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共進(jìn)退、從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目做旺有保障。而我們的項(xiàng)目如何能保證做旺，成為潛在客戶最大的一個(gè)疑問(wèn)。觀點(diǎn)三：賣整體思路 其它項(xiàng)目的主賣點(diǎn)：l 東方之星——東大街l 騾馬市商業(yè)步行街——騾馬市l(wèi) 時(shí)代盛典、領(lǐng)秀城——百盛l 唐人街——賽特百貨l 古韻沁園——書院門、碑林l 名流天地——大中電器、一年期內(nèi)退鋪 以往商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)暴露出的問(wèn)題：l 地段好的不旺l 有品牌運(yùn)營(yíng)商的不旺l 有品牌商家的不旺l 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的不旺l 自營(yíng)的不旺l 規(guī)模大的不旺l 規(guī)模小的不旺 問(wèn)題：我們賣什么？ 什么樣的商業(yè)項(xiàng)目能“旺” ？雁塔文化新天地能 “旺” ?。?！ 先天條件： 地段：位于西安市城南區(qū)域，龍脈之地的長(zhǎng)安路； 購(gòu)買力：南郊數(shù)十萬(wàn)大專院校師生、科研工作人員、高收城市居民。而最有可能出現(xiàn)的結(jié)果是：小寨商圈擴(kuò)張至項(xiàng)目周邊，北以好又多超市為中心，南以雁塔文新天地為中心，形成城南新的商業(yè)格局。經(jīng)營(yíng)狀況好的除好又多以外，飛炫、百匯市場(chǎng)硬件條件都比較差，很難成為區(qū)域商業(yè)的領(lǐng)頭羊。觀點(diǎn)二、周邊是現(xiàn)在，小寨是未來(lái) 小寨 “工人文化宮”、小寨什字拆遷改造、音樂(lè)學(xué)院、公路交大“拆墻透綠”，小寨好又多酒吧一條街建設(shè)，小寨商圈在近幾年內(nèi)將面臨大規(guī)模的拆遷改造。l 不可復(fù)制性：沿城市主干道兩側(cè)，長(zhǎng)達(dá)700余米，總面積6萬(wàn)平米城市綠化廣場(chǎng)，無(wú)論是市場(chǎng)在售的，還是未來(lái)市場(chǎng)中可能出現(xiàn)的項(xiàng)目，都不可能具有這樣的景觀條件。麗人街項(xiàng)目產(chǎn)生的威脅 區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè)項(xiàng)目的威脅 西安其它投資性物業(yè)的威脅 第四部分 【 百馬觀點(diǎn) 】觀點(diǎn)一、項(xiàng)目具備“唯一性、排它性、不可復(fù)制性” 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)及項(xiàng)目的剖析得出結(jié)論，“雁塔文化新天地”具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最難能可貴的特性，是我們項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中核心競(jìng)爭(zhēng)力的所在，即“唯一性、排它性、不可復(fù)制性”。此現(xiàn)狀利于我們項(xiàng)目后期招商工作進(jìn)行。間、92元/ 平米新華文體數(shù)碼商城 一層： 140160月/平米二層： 100元/平米三層： 80元/平米新時(shí)代服裝商城：100元115元/平米 緯二街什字長(zhǎng)安路沿線：30—167元/平米第三部分 【 項(xiàng)目SWOT分析 】一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）區(qū)位：地處西安經(jīng)濟(jì)第二發(fā)達(dá)的南郊區(qū)域位置：位于南郊最大的干道長(zhǎng)安路，且沿街面長(zhǎng)景觀：6萬(wàn)平米城市綠化廣場(chǎng)，聚集人氣規(guī)模：總建筑面積12萬(wàn)，能夠成為區(qū)域商業(yè)龍頭，具備打破周邊仍至南郊區(qū)域的商業(yè)格局的實(shí)力最具價(jià)值的優(yōu)勢(shì)： 景觀、規(guī)模二、項(xiàng)目劣勢(shì)（W）：形式：地下商業(yè)，與傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)不符，不易被市場(chǎng)所接受工期及工地形象：期房、工地形象差，影響投資者信心品牌：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有良好的品牌基礎(chǔ)周邊現(xiàn)狀：周邊目前的商業(yè)以小型餐飲為主，音像店、便利店、服飾等為輔，因此項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不甚理想，租金水平較低。市場(chǎng)中在售商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式：純投資返租的：名流天地（萬(wàn)萬(wàn)代） 東方之星自營(yíng)+返租的：騾馬市、新興24G、巴黎春天、上海城 唐人街、宏府大廈、古韻沁園純自營(yíng)的：較早潮流街區(qū)，目前暫無(wú)市場(chǎng)中商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格（以一層或價(jià)格最高層為例）： 121 騾馬市：地下1層3— — 名流天地： 宏府大廈：1層(半地下) 上海城：～ 唐人街：～ 新興家樂(lè)福一層，半地下：15—20平米左右上海城2層14—70平米，主力面積30平米。從目前對(duì)市場(chǎng)的了解來(lái)看，該項(xiàng)目是競(jìng)爭(zhēng)能力最強(qiáng)的項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目用地沿街面長(zhǎng)，進(jìn)深淺，與我們項(xiàng)目相似。同方四層返三年30％。主力運(yùn)營(yíng)商：伊?xí)r達(dá)百貨，品牌商家：蜂星、蒙娜麗沙、香港宏昌集團(tuán)做韓國(guó)娛樂(lè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層：化妝品、珠寶、首飾；二層：女裝，飾品；三層：男裝；四層：小家電、手機(jī)。招商進(jìn)展：銀行、西餐餐廳東方之星項(xiàng)目概況：占地10畝，總建筑面積3萬(wàn)平米。 業(yè)態(tài)分布：西邊為自營(yíng)區(qū)，東邊為投資區(qū)域，一層：精品區(qū)，以旅游產(chǎn)品為主，二層：普通區(qū)域，古玩、字畫等三層：餐飲鋪位面積：一層：20400 M2，主力面積40 M2二層：1040 M2，主力面積25 M2三層：1040 M2，主力面積25 M2銷售價(jià)格：一層：二層：三層： 周邊租金：200300元/平方米銷售方式：投資，自營(yíng)均可，收益三年，每年返10％，買鋪即返，一年后無(wú)條件退鋪。處在西安碑林的東面，以旅游產(chǎn)品為商業(yè)主題，形成了品牌旅游產(chǎn)品商場(chǎng)，與旅游公司共同協(xié)作，能挖掘游客消費(fèi)群體，形成自己獨(dú)有的市場(chǎng)。 古韻沁園項(xiàng)目概況：，5層、局部3層；公攤率：4147％；三部垂直電梯。銷售價(jià)格：一層：二層：三層： 四層：9300元五層：7300元720層均價(jià)5000元。定位業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，吃喝玩樂(lè)一站式消費(fèi)?？罩杏境?，醒目廣告。區(qū)位優(yōu)勢(shì)，處于小寨核心商圈黃金三角地帶。業(yè)態(tài)規(guī)劃：一層：經(jīng)營(yíng)化妝品、珠寶首飾二層、三層：經(jīng)營(yíng)女裝四層：男裝五層：童裝，床上用品鋪位面積：一層：1080 M2，主力面積30 M2二層：1030 M2，主力面積20 M2三、四、五層：1030 M2，主力面積20 M2銷售價(jià)格：一層： 均價(jià)：二層：三層： 四層：9000元五層：7000元周邊租金：200300元/平方米銷售方式：投資、自營(yíng)均可，收益10年，每年返10％，％，即返一年銷售狀況：二層已售完，其它樓層不詳招商進(jìn)展?fàn)顩r：農(nóng)業(yè)銀行，法國(guó)巴黎春天百貨。16部自動(dòng)扶手電梯、5部垂直電梯。巴黎春天項(xiàng)目概況：占地6000平方米，總建筑面積8萬(wàn)平米。買鋪即返。 3層20—400平米，主力面積30平米銷售價(jià)格：—，3層1—（暫定）。地下1層地上2層為商鋪，37層公寓，精裝修。鋪位面積：最小面積15平米，主力面積20—30平米銷售價(jià)格：銷售方式：回報(bào)期3年，每年10%，買鋪即返。明年6月交房，9月開(kāi)業(yè)。13層為商鋪，公攤50%左右，526層為公寓。由戴德梁行擔(dān)當(dāng)唐人街商業(yè)規(guī)劃，有約3000m2的中心水景廣場(chǎng)和大型的步行街，明年5月交房，9月開(kāi)業(yè)。二層以上為住宅，已被團(tuán)購(gòu)。唐人街項(xiàng)目概況：占地50畝，總建筑面積14萬(wàn)平米。 業(yè)態(tài)規(guī)劃：負(fù)1層銷售，以服裝為主。由戴德梁行作物業(yè)管理。評(píng)述：地理位置優(yōu)越，處在西安第一大商圈——鐘樓商圈，7月6日與北京大中電器簽訂整體租賃合同后正式開(kāi)盤，以小面積、低投資門檻吸引了不少投資客，但現(xiàn)場(chǎng)銷售情況一般。 銀行按揭的不能退鋪216。 已辦理產(chǎn)權(quán)證216。一層：1700 M2，二層：2000 M2，三層：2000 M2銷售部分：12層，主力鋪位面積510平米，公攤45%鋪位面積：總共有500個(gè)鋪位，最小面積：銷售方式：純投資，年回報(bào)9%，10年返租期；客戶與商管公司簽訂10年經(jīng)營(yíng)返租合同，由名流投資集團(tuán)以30億資產(chǎn)提供擔(dān)保； 若未辦理產(chǎn)權(quán)證的投資者可無(wú)條件全款退鋪，退鋪有5點(diǎn)不可退：216。13層為大中電器入住，4－8層寫字間。銷售價(jià)格：地下一層3— ——南區(qū)三層：2—南區(qū)四層：—19萬(wàn)：銷售方式：年返8%,周期2年，買鋪即返。71500的大型主力百貨及連鎖超市，數(shù)碼廣場(chǎng)，特色美食城，電玩游樂(lè)場(chǎng)，手機(jī)城，室內(nèi)真雪溜冰場(chǎng)，五星級(jí)國(guó)際影城，民俗歷史博物館，洗浴桑拿，酒店，多功能演藝中心等，152部自動(dòng)扶梯。收租方式：預(yù)交半年，租金為1400元/間?月 預(yù)交3個(gè)月，租金1600元/間?月招商情況：空置2間經(jīng)營(yíng)狀況：良好長(zhǎng)安南路沿線街鋪?zhàn)饨饌€(gè)例商鋪名稱地點(diǎn)經(jīng)營(yíng)種類鋪位面積（平米）租金（元/平米鋪位面積：14平米左右租金：14001600元/月（100元115元/平米*月）物業(yè)費(fèi)：15元/間?月，有中央空調(diào)。招商情況：空置6間。租金收?。航?個(gè)月，交3押2。位置：項(xiàng)目緊南側(cè)，紅專路口項(xiàng)目規(guī)劃：一層：文體辦公用品，不透明全隔檔分割。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：根據(jù)商戶反映，人流量小，生意不好。項(xiàng)目周邊商業(yè)二畝一購(gòu)物廣場(chǎng)位置：緯一街口對(duì)面規(guī)模：一層1400平米主力鋪位面積：12 M2租金水平：1100元/月經(jīng)營(yíng)面積多為15平米左右。天姿名品:項(xiàng)目概況：定位為中檔百貨?，F(xiàn)有5間空鋪位。鋪位面積1030平米。王府精品項(xiàng)目概況：共2層。2層有休息廳，配有沙發(fā)、電視，環(huán)境幽雅。14層為商鋪，每間商鋪面積為2050平米不等，全豪華裝修，全獨(dú)立鋪面，國(guó)際知名品牌，通道3米。整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。，配有2部扶梯，兩邊有大踏步。三層：女裝。項(xiàng)目規(guī)劃：一層：引進(jìn)了國(guó)美電器，還附有金銀首飾，鐘表柜臺(tái)。中匯百貨項(xiàng)目概況：定位為中檔百貨。采用品牌商家與海大春天百貨聯(lián)營(yíng)方式銷售。 評(píng)述：整體采用敞開(kāi)式的銷售，靠墻商鋪采取獨(dú)立鋪面，面積普遍在4050平米，走道為3米。二、三層：女裝、飾品。共4層，精裝修。項(xiàng)目管理：人氣不旺，零星一些保潔在不停打掃，但二層靠近安全通道的廁所去讓人大跌眼鏡，兩個(gè)坐式廁所間堆滿雜物，各廁所間煙頭煙灰滿地，廁所各班上還有污穢詞語(yǔ)，影響了商場(chǎng)整體形象，作為西安高檔知名商業(yè)，這些讓人有點(diǎn)失望。整體都是寬走道，高檔裝飾，大門面式格局，分割面積都在20平米以上，部分飾品、工藝品專柜面積較小在10平米左右，過(guò)道3米左右，在直通到數(shù)碼電器類專區(qū)的過(guò)道達(dá)到4米多；但是業(yè)態(tài)分布上注意到廚房用具和工藝品類都放在了床上用品的對(duì)面，感覺(jué)上分布得不太合理。國(guó)際，國(guó)內(nèi)品牌家具，內(nèi)部裝修精致具特色，門面式隔斷。六層：床上用品（西）、體育服飾（南）、童裝（北）、過(guò)季打折區(qū)（南）、品牌休閑（東），互動(dòng)式鋪位，面積1020平米。（品牌：思海、秋水伊人、新思路、云賞、圣依思威……）同男裝差不多，邊廳為門面式鋪位，精裝修，多為深圳、北京生產(chǎn)。銷售價(jià)格100上千元不等，產(chǎn)地深圳、北京、大連等。四層：男裝。業(yè)態(tài)分布很規(guī)則，東西南北各方面分布不同，蜂星通訊廣場(chǎng)是整個(gè)商場(chǎng)最具人氣的地方，一片火爆場(chǎng)面，但面積不是很大，大概300400平米。二層與麥當(dāng)勞二層相連。二層：鞋和箱包。電器、