【正文】 區(qū)通過《綠化導則》專家評審，80萬平方米新建住宅實行了全裝修房。據(jù)了解，今年上半年新區(qū)住宅建設施工區(qū)域，主要集中在四大板塊中。據(jù)統(tǒng)計，今年16月，%，%。因此，投資未建的商鋪，投資者應當特別謹慎，簽訂更為詳細的“預訂合同”，以保證自己的權益不受損害。投資者之所以看好這些尚未建設的商業(yè)規(guī)劃用地有幾方面原因：一是為了取得一個上佳的商鋪位置；二是有利于滿足投資者的特定需要；三是有利于投資者以相對低廉的價格購買到商鋪。 返回=上?！吧啼佂顿Y圈地”風行時下，上海人鐘情投資商鋪，但商鋪投資熱點悄然發(fā)生轉(zhuǎn)移，一些尚未動工的商業(yè)規(guī)劃用地受到了商鋪投資者特別的關注。目前，面積超過150平方米的大房型住宅和小于70平方米的小房型住宅在市場成交比重均有上升態(tài)勢。在頂級房(單價大于10000元/平方米)市場未來的供應中，未來三年中，每平方米14000元到18000元左右的頂級住宅供給相對較少，市場比重為20%；而每平方米為10000元到14000元的市場競爭將非常激烈，市場風險加大。集中供應區(qū)域有自西向東的趨勢，傳統(tǒng)的西區(qū)已經(jīng)較為成熟，未來熱點地區(qū)將伴隨著大規(guī)模舊區(qū)改造、黃浦江和蘇州河改造而涌現(xiàn)。自2000年以來，每平方米3000元以下的商品房市場交易比重不斷下降，2002年9月份時，其市場占有率僅為16%；%%，逐漸成為市場重要組成成份；而每平方米價格大于7000元的高檔商品房比重也呈現(xiàn)不斷上升的勢頭，%。 返回=上海中價房需求仍將增加據(jù)戴德梁行預測，上海未來商品房供需規(guī)模為：供給每年約在2000萬平方米左右，需求在17001800萬平方米之間。據(jù)錦智房產(chǎn)咨詢公司介紹，7月上旬，上海一大批小戶型酒店式公寓到寧波推銷，凡是樓型地處中心城區(qū)的著名地段，一批寧波買家都是幾套一買，十分好銷。尤其是一批高收入的中青年人群，他們的投資眼光和技巧更為精明。如人文氣息濃厚的華山路興國路區(qū)域、現(xiàn)代色彩濃烈的虹橋、古北、金橋碧云區(qū)域、擁有具天然近水資源的青浦淀山湖區(qū)域，這里的高檔盤依然是奇貨可居的態(tài)勢。有人估計少數(shù)開發(fā)商將頂著住宅市場的壓力而拋售這些存量“阻力盤”，但是更多人估計年內(nèi)“阻力盤”將在平穩(wěn)中運行，不會有跌價拋售情況出現(xiàn)，但到明年就很難估計了。據(jù)戴德梁行住宅部統(tǒng)計，2003年一季度全市共有12個超過1萬元以上的高檔盤上市，供應量十分充足。而不少大房型樓盤都處于緩慢消化狀態(tài)，如蘇州河以北區(qū)域140平方米以上的三房已遭遇銷售阻力，還有徐匯160平方米、虹口150平方米、楊浦115平方米、閔行140平方米以上的房型不少都已成為“阻力盤”。目前市場“阻力盤”大致有兩類，一是大房型、二是價格“超高”。與其他熱銷盤不同的是，這些“阻力盤”銷售人員至今仍然打著笑臉迎來送往每一位客戶。在當前上海住宅市場嚴重供不應求的狀況下，確實還存在一批“阻力盤”在艱難的跋涉之中。據(jù)有關專家預測，如果調(diào)控得當，上海房地產(chǎn)市場高位運行、穩(wěn)中有升的走勢預計將持續(xù)至2010年。據(jù)悉，市房地資源局正通過一系列調(diào)控措施，確保中低收入家庭住房需求得以盡快釋放。如果按此消費習慣衡量，未來上海樓市的消費需求將是持續(xù)的。從需求分析來看，上海房地產(chǎn)市場的潛在需求很大，當前需要引起重視的是將中低收入家庭住房的潛在需求逐步轉(zhuǎn)化為實際需求。據(jù)預測，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額將達到800億元。從投資需求分析來看，上海經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的勢頭不減，將為房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長提供強有力的支撐。房地產(chǎn)市場發(fā)展必須依靠投資與消費的雙向拉動。值得注意的是，上海二手房交易量直逼新建商品房，這在一定程度上表明，上海房地產(chǎn)市場進一步趨向成熟。當前，上海房地產(chǎn)市場仍處于新一輪發(fā)展的繁榮期，主要特點是高位運行、供求兩旺。 返回=投資消費雙拉動，上海樓市穩(wěn)中有升今年上半年，上海房地產(chǎn)市場中新建商品房銷售、二手房買賣和新建商品房竣工量三項指標創(chuàng)歷史新高。據(jù)了解，該政策分為兩個層面，一般的工薪階層和高收入者將分別實施不同的政策，近期將出臺的政策是面向普通工薪階層的，對于同樣的首付比例，根據(jù)購房者購買不同價位的房子進行比例不等的貼息，政策還將對中低收入者購買第一套住房有適度的傾斜。 返回=申城購房新政8月出臺，對中低收入者適度傾斜日前從上海市住房工作會議上獲悉，在今年5月底結(jié)束“購房退稅”后，8月份將出臺新的延續(xù)性的鼓勵購房政策，主要是通過貸款財政貼息的辦法。據(jù)悉，列入土地出讓公開招標擴大范圍的包括：新增的商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務業(yè)、商品房等六類經(jīng)營性項目用地；工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)的六類經(jīng)營性用地；工業(yè)用地、教育用地等原非經(jīng)營性項目用地轉(zhuǎn)變?yōu)榱惤?jīng)營性用地的；舊區(qū)改造、小城鎮(zhèn)開發(fā)、郊區(qū)片林建設中涉及六類經(jīng)營性用地范圍的。如果現(xiàn)在就斷言個人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款低風險還為時尚早，因此，有必要提醒商業(yè)銀行在開展個人住房按揭貸款和發(fā)放房地產(chǎn)貸款時，需時時警醒，規(guī)范操作。個人住房貸款增長快于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)類貸款的增長，說明目前商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款在繼續(xù)向購房者傾斜，總的貸款形態(tài)和導向符合市場發(fā)展方向。 返回=央行上海分行提醒：不能輕言房貸低風險截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長態(tài)勢，同時房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，%，%。上海市政府考慮了各種問題后，決定改為短期推出大量土地，一方面希望透過招標方式顯示政府規(guī)范房地產(chǎn)發(fā)展的決心，另方面可減少利用收緊房地產(chǎn)信貸方式對市場帶來的負面影響。不過，自措施執(zhí)行后，多家發(fā)展商均向政府反映，由于目前可供發(fā)展的住宅項目不多，日后將出現(xiàn)供不應求，在貨源持續(xù)減少的情況下，樓價反而有上調(diào)壓力。該人士指出，周正毅事件令上海市政府對土地供應態(tài)度轉(zhuǎn)趨審慎。據(jù)了解，今后上海市將進一步完善土地使用權出讓的公開招標機制，每月集中推出一批公開招標的地塊，定期發(fā)布信息，強化土地集中供應和管理，形成“要土地找市場”的機制。日前推出的地塊涉及奉賢、寶山、南匯、松江、青浦、金山、嘉定、閔行、浦東等9個區(qū)，這些地塊將全部用于建設適合老百姓居住的普通商品住宅，這也是市房地資源局發(fā)布的第14批招標土地。日前，上海市房地資源局一次性推出面積達371公頃的38幅地塊進行公開招標出讓。投資潛力分析：本項目從2002年開發(fā)，因為全部為精裝修高檔房，建設周期較長，與2004年10月入住，項目在入住時其價值潛力將有所顯現(xiàn)。物業(yè)管理：新加坡宏騰物業(yè)管理公司，成功管理香江花園。周邊居民構(gòu)成：周邊社區(qū)及原住人口。內(nèi)墻:高檔環(huán)保涂料，加踢腳線門窗:鋁合金隔熱型材雙層中空玻璃供電:10KV雙路電源互為聯(lián)絡，IC卡電表，節(jié)冊控制開關衛(wèi)生間:高檔防滑地磚，亞光墻面，防火、防水、鋁扣板吊頂供水:變頻調(diào)速供水系統(tǒng)供氣:天然氣通訊:標準戶型內(nèi)配兩條電話線廚房:高檔防滑地磚，亞光墻面，防火、防水、鋁扣板吊頂五、居民狀況分析：銷售情況：自開盤以來銷售量超過70%。遠程遙控智能化家庭保姆通過電話就可提前開啟空調(diào)或供暖設備。發(fā)展商北京峻成房地產(chǎn)開發(fā)公司設計了近5000平方米的屋頂花園，10余米寬的流水瀑布從二層直流首層。三、環(huán)境配套及自身生活配套：東方瑞景共有13萬平方米，由三棟塔樓及兩層底商組成。地鐵、多條公交線路通往各區(qū)，交通便捷。本項目的租金回報率為1316%，本項目以價格優(yōu)勢提升升值空間，租金回報率較高。由于價格低于周邊同等物業(yè)的價格，在升值空間上有潛力。投資潛力分析：本項目從2002年開發(fā)，分紫南家園和世紀東方城兩期開發(fā)完成。六、背景分析：北京世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2000年7月成立，公司注冊資金5000萬人民幣，為國家二級資質(zhì)。業(yè)主構(gòu)成：為東部地區(qū)工作者及周邊工作者。小區(qū)內(nèi)配套設施一應俱全，如超市、學校、游泳池、健身房、商業(yè)街等，另外周圍緊鄰旅游主題公園、窯洼湖公園、奧運會球類場館、24公頃百米公園式綠帶等場所。在窯洼湖公園和800畝文化主題公園兩大生態(tài)組團簇擁下，環(huán)境優(yōu)勢不言而喻。多條公交線路通往市區(qū)，交通便捷。二、地段、位置、交通、市政：本項目位于朝陽區(qū)南磨房，即東四環(huán)與京沈高速公路的交匯處，總占地55公頃，規(guī)劃總建筑面積109萬平方米。低于周邊的項目相比價格。據(jù)悉，市有關部門正在著手進行對老樓區(qū)加裝電梯的可行性研究。據(jù)市有關部門介紹，目前，北京市的危舊房改造仍然集中在老城區(qū)的平房，隨著上述改造的完成，對舊樓區(qū)的改造將逐步納入改造范圍，其中為大量的六層住宅樓加電梯，將成為改造內(nèi)容之一。 返回=六層住宅樓有望裝電梯，有關部門正進行可行性研究北京市的六層住宅樓有望在未來幾年內(nèi)裝上電梯。另外，新加坡、臺灣的基金也看好北京的房地產(chǎn)市場。戴德梁行總經(jīng)理葉慧儀認為，內(nèi)地土地交易的透明化不僅對香港開發(fā)商是個利好，對外省市開發(fā)商也是利好。近日，國土資源部改變了以往的土地儲備政策，所有的土地都要放到公開市場上進行交易，即招標拍賣制度。據(jù)了解，由于北京承辦2008年奧運，很多香港地產(chǎn)商興起進入北京市場的熱潮。而在上海累積了一定的經(jīng)驗后，這些香港地產(chǎn)商已開始對其他城市如北京蠢蠢欲動。據(jù)戴德梁行有關人士介紹，這些比較活躍的地產(chǎn)商包括新鴻基、恒隆、香港興業(yè)、新世界、和黃、恒基、瑞安、嘉華等。據(jù)悉，順義新城預計今年年底正式開工建設，2006年年底完成城市基礎設施建設的主體框架。順義新城規(guī)劃總用地面積12平方公里，其中兩個奧運比賽場館成為新城的重要組成部分，新的順義行政中心將坐落在新城內(nèi)。日前，在參加競標的英國、加拿大、美國、西班牙4家知名設計公司中，英國阿特金斯公司的設計方案最終得到專家們的認可。今年最大的項目：位于東壩鄉(xiāng)的朝陽新城，建筑面積達170萬平方米以上；今年最早的項目：世紀風景于今年年初開始發(fā)售，認購狀況十分喜人；今年價格最低的項目：位于回龍觀的回龍大院，單價僅為2600元/平方米；今年距城中心最近的項目：樂城，位于白紙坊橋西600米的紅蓮西里，坐落在二環(huán)路與三環(huán)路之間，入住時間為2004年底，均價為4300元/平方米；今年經(jīng)濟適用房最集中的區(qū)域：今年新開盤的經(jīng)濟適用房中，有7個集中在南城，它們是，世紀風景、岳各莊新村、大紅門西路項目、豐體時代花園、宣祥花園、三環(huán)新城、樂城；今年距城鐵最近的項目：雙惠小區(qū)位于朝陽區(qū)雙橋，距城市軌道站點僅300米；翠谷玉景位于石景山玉泉路十字路口北邊，距一線地鐵也很近。隨著二手房上市政策一步步放寬，北京市二手房成交量已連續(xù)一年半保持50%以上的增速。與此同時，商業(yè)銀行還推出了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務，使更多的房源能進入二手房市場。特別是今年3月起實施的《北京市已購公房上市出售實施辦法》，使二手房交易中的上市審批、收益分成、補交土地出讓金等難題一一得到解決，解除了二手房主的后顧之憂。市統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資處提供的資料顯示，今年16月份，全市共成交二手房4000套，同比增長5成多。另有業(yè)內(nèi)專家認為，經(jīng)濟適用房是中國從計劃向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期的一種解決居民居住問題的過渡形式，這種形式能走多遠，取決于它的市場需求及整個社會的富裕程度。因此，北京目前經(jīng)濟適用房仍屬典型的“賣方市場”，且短期很難改變。事實上，在北京已有五年歷史的經(jīng)濟適用房，從出生伊始便是“皇帝的女兒不愁嫁”，絕大部分樓盤甫一推出便被認購一空，即使在五月非典最為肆虐的那段日子，經(jīng)濟適用房仍是北京樓市銷售中的最大亮點。返回=北京經(jīng)濟適用房銷售爆棚，專家解析“牛市”行情日前從北京市國土資源和房屋管理局獲悉，北京市六月份房屋銷售比五月增長了148%，而經(jīng)濟適用房銷售增長更是高達992%。全市最高房價在東城每平方米售價達11254元北京平均房價最高的區(qū)域不在銷售最熱的朝陽、海淀區(qū)，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品房樓盤銷售均價最高的前三個區(qū)依次為東城區(qū)，商品房樓盤銷售均價達11254元/平方米；西城區(qū)銷售均價為10013元/平方米；宣武區(qū)則為8253元/平方米。二手房(存量房和再上市房)交易最活躍的區(qū)為朝陽區(qū)，二季度共成交1995套。二季度二手房成交1995套與商品房不同的是，二季度經(jīng)濟適用住宅的新盤銷售(預售)最多的三個區(qū)依次為昌平區(qū)、朝陽區(qū)、豐臺區(qū)。有關人士認為，朝陽、海淀兩個區(qū)近年來城市基礎設施建設快，經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費水平較高；住宅建設發(fā)展迅速，競爭日趨激烈的同時，樓盤品質(zhì)也提升得較快，這兩個原因都促使這兩個區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面。朝陽、海淀和豐臺三區(qū)商品房最受歡迎北京新開樓盤越來越多，哪里的商品房最受買房人歡迎？市國土房管局的銷售備案數(shù)據(jù)顯示，二季度商品房的新盤銷售面積最多的三個區(qū)依次為朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)。經(jīng)濟適用房均價在二季度上漲的原因相對要簡單，與一季度在售的經(jīng)濟適用住房項目相比，二季度新開經(jīng)濟適用住房的位置相對靠“城里”，基準價格相對高。三是新盤低價入市的價格策略的影響：由于非典疫情的影響加上央行房貸政策的變動，新樓多采用低價入市的價格策略開盤，這也從另一個方面拉低了均價。這些離城區(qū)位置相對遠的郊區(qū)住宅，地價相對便宜；另一方面是建筑形式多為多層或低層，建設周期短，成本相對低，因此，盡管環(huán)境、品質(zhì)比較好，但價格卻多在40005000元/平方米。二季度商品房緣何銷售總量增加，均價卻下降了600多元？有關人士分析認為，主要原因有三：一是住宅郊區(qū)化的結(jié)果：由于城區(qū)可開發(fā)的地塊越來越少，再加上輕軌、四環(huán)、五環(huán)等交通干道的修建，北京的住宅越來越“郊區(qū)化”。但與一季度相比，二季度北京樓市商品房均價降了，經(jīng)濟適用住房均價反而漲了。此通知的發(fā)布，將對北京市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定影響，但目前現(xiàn)房存量比較充裕，這一規(guī)定不會對房地產(chǎn)銷售造成太大影響，并且不會影響到房地產(chǎn)整體的發(fā)展態(tài)勢。市統(tǒng)計局有關人士分析認為，為規(guī)范房地產(chǎn)信貸管理，降低金融風險，央行于近日下發(fā)了加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知。進入2003年，在國家政策指導下，北京市加大了經(jīng)濟適用房建設力度，調(diào)整了經(jīng)濟適用房建設布局。政府對于經(jīng)濟適用房建設，除免收土地出讓金外，還實行各種優(yōu)惠政策。%，%；，%。%；，%。在開發(fā)投資中用于購置開發(fā)用地完成投資增速回升最快，%，%；，%。進入6月份，疫情得到有效控制，政府出臺了各種相應措施，加快建設項目啟動，開發(fā)建設儲備開發(fā)用地速度加快。上述政策適用于2003年3月1日之后購買各類商品房并且出售公