【正文】 以本抵押物為抵押的貸款本息總額累 計 貸 款 抵 押 率 = 100% 抵押物評估價值額 本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝? 100% 抵押物優(yōu)先受償價值額質(zhì)押措施評估，應(yīng)對出質(zhì)人、質(zhì)押財產(chǎn)、質(zhì)押財產(chǎn)價值進行評估。主要審查抵押物的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)認可；評估報告是否合法、真實、科學(xué)；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內(nèi)。主要審查抵押物是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否具有堅固耐用、容易變現(xiàn)、價值穩(wěn)定的特點，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價值部分再作抵押。主要審查提供抵押物的借款人或第三人是否是依法對抵押物享有所有權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人一致，抵押是否經(jīng)有權(quán)機構(gòu)批準，以共有財產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對該財產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。抵押措施評估，應(yīng)對抵押人、抵押物、抵押物價值等進行評估審查。主要分析保證人的資信、財務(wù)狀況，進行代償能力現(xiàn)實狀況評估和代償能力變動趨勢分析，計算和分析保證限額、保證率指標。主要審查保證人是否符合擔保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。18 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點保證措施評估，主要對保證人的主體資格和償債能力進行分析。在對項目不確定性進行分析的基礎(chǔ)上，須對項目的風(fēng)險點作出判斷并盡可能提出防范風(fēng)險，控制項目不確定性的措施。敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動5％、10％和 20％計算。盈虧平衡點（BEP）是指項目在利潤為零，保持不盈不虧時的臨界點，可用銷售量、銷售價格、銷售額表示，一般用銷售率表示，其盈虧平衡點的計算公式為：17 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點 C BEP （銷售率） = （ P－T）S 式中： C 總成本費用 P 單位銷售價格 T 單位經(jīng)營稅金及附加 S 總可售面積 敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對投資利潤率、內(nèi)部收益率、貸款償還期等各主要評估指標波動的影響程度，確定項目的抗風(fēng)險能力。可進行不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價格、出租率、開發(fā)周期、項目總投資等。本息保障倍數(shù)的計算公式為：若做了客戶現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額/（當年到期的貸款本金+當年財務(wù)費用+ 當年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）若沒有做現(xiàn)金流量預(yù)測，則，本息保障倍數(shù)=〔凈利潤+ 折舊+ 攤銷+財務(wù)費用（應(yīng)收及預(yù)付款項增加+ 存貨增加應(yīng)付及預(yù)收款項增加）〕/ （當年到期的貸款本金+ 財務(wù)費用+ 當年未記入財務(wù)費用的借款利息支出）不確定性分析：房地產(chǎn)項目不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能對貸款償還帶來的風(fēng)險。利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人償還銀行貸款利息能力的重要指標，通過逐年計算借款人在項目經(jīng)營期的利息保障倍數(shù)，對借款人償還貸款利息的能力作出判斷。采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關(guān)注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。各類還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、未來可具備的現(xiàn)金流量，及項目建成后可新增的現(xiàn)金流量。亦即以項目建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷費及其他還款資金償還貸款本金和利息所需要的時間。對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》（表 11），測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》（表 12），計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。計算公式為： ｎNPV＝∑ （CI－ CO） t（１＋ r） ＿t ｔ＝１ ｎ――計算期；r――折現(xiàn)率，取規(guī)定的五年期貸款利率加一個百分點；（CI－CO） t ――第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；CI 指現(xiàn)金流入量，包括：項目經(jīng)營（包括租售和自營）收入、14 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金等部分；CO 指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流動資金投入、經(jīng)營成本、銷售稅金及附加、所得稅等部分；根據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類中增減內(nèi)容。利潤總額的計算公式如下：利潤總額＝經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費用一銷售費用一財務(wù)費用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入＝銷售收入+租金收入+自營收入13 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+教育費附加經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷售成本+配套設(shè)施銷售成本+出租房經(jīng)營成本盈利能力分析，應(yīng)計算投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率等指標，并與行業(yè)的基準水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力。應(yīng)根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》（表 10）和《損益表》（表 9）。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進行12 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。房地產(chǎn)項目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。修理費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費等。運營費用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品成本分攤至當期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當期經(jīng)營所需的運營費、管理費等。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。項目計算期包括項目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定項目計算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核承擔項目策劃、設(shè)計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應(yīng)以及項目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營等計劃( 以下簡稱經(jīng)營計劃) 是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考慮了政治、經(jīng)濟、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定：基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)包括項目總投資、計算期、成本與費用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我司有關(guān)規(guī)定。評估預(yù)租售收入，要根據(jù)項目的工程進度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進行調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。對以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價出資的非債務(wù)類資金進行評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。項目自有資金為借款人/項目發(fā)起人、其他關(guān)系人對項目投入的資本金。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費用，填列《項目總投資估算表》（記錄二）和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》（記錄二）。不可預(yù)見費應(yīng)根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的 3％一 7％估算。各項稅費應(yīng)根據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預(yù)售許可證申領(lǐng)費等。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費用。管理費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施) 的建設(shè)費用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共8 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點廁所、停車場等。建筑安裝工程費應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設(shè)備采購費用和安裝工程費用等。房地產(chǎn)項目前期工程費用應(yīng)包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于該項目日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流動資產(chǎn)和流動負債的差額分攤到該項目的部分。項目投資估算與融資方案評估：房地產(chǎn)項目總投資主要包括開發(fā)建設(shè)投資，出租、自營的房地產(chǎn)項目還要包括經(jīng)營資金。、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。、租金和租售情況進行分析。d) 房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式評估：要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預(yù)售) 、出租(包括預(yù)租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營6 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。b) 房地產(chǎn)投資環(huán)境評估要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況, 預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。5 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點g) 項目建設(shè)的環(huán)境保護條件評估要調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)情況及當?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。 對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)情況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。要對申請貸款項目從立項、可行性研究報告及批復(fù)、下達規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復(fù)、取得《建設(shè)工程施工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。 d) 如果是經(jīng)濟適用住房項目，還要審核項目是否列入國家建設(shè)計劃和信貸指導(dǎo)計劃。b) 項目建設(shè)的基本情況評估要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀風(fēng)險因素 2：未能針對指導(dǎo)原則對客戶進行—調(diào)查評估失誤事件類型：客戶關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實踐風(fēng)險級別：高風(fēng)險控制目標：評估真實、合理控制措施：評估報告經(jīng)審核、審定，重大項目組織項目小組評估控制部門/崗位：項目直接評估人、評估審查、審定人4 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等；c) 項目建設(shè)條件評估要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等。c) 對所評估的貸款項目，須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系，繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。項目主要關(guān)系人資信評估a) 借款人及項目主要關(guān)系人資信評估要通過對借款人及項目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、信用情況的