【正文】 應(yīng)對貸款項目當前存在的有關(guān)問題進行闡述，并提出建議及解決措施。對抵押人的主體資格進行評估。房地產(chǎn)項目不確定性分析主要包括盈虧平衡點分析、敏感性分析?！稉p益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資情況；對未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財務(wù)變動，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項目資金運用，確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。開發(fā)間接費用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費用。c) 項目市場定位評估要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性；針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。 評估1）評估內(nèi)容：借款人及項目主要關(guān)系人資信評估、項目概況和建設(shè)情況評估、項目市場情況評估、項目投資估算與融資方案評估、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定、財務(wù)效益評估、不確定性分析以及銀行效益與風險防范措施評估。、縮寫和分類房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查（以下簡稱“盡職調(diào)查”）是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，在借款人取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，完成項目立項、策劃、項目可行性研究的基礎(chǔ)上，對借款人的盈利水平、償債能力和擬開發(fā)項目的建設(shè)條件、市場銷售等各種因素進行調(diào)查、預測、評價的工作過程。b) 項目建設(shè)的基本情況評估要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀風險因素 2：未能針對指導原則對客戶進行—調(diào)查評估失誤事件類型：客戶關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實踐風險級別：高風險控制目標：評估真實、合理控制措施：評估報告經(jīng)審核、審定，重大項目組織項目小組評估控制部門/崗位：項目直接評估人、評估審查、審定人4 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等；c) 項目建設(shè)條件評估要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復，明確土地使用權(quán)獲取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》等。、設(shè)計、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進度、營銷策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類項目的比較優(yōu)勢，綜合得出項目在市場上的競爭能力。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費及預售許可證申領(lǐng)費等。評估銀行貸款，重點考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我司有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)項目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。對于除本貸款項目外無其他在建項目的借款人，單純以本貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》（表 11），測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標；對新建項目外借款人有在建項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負擔，填列《企業(yè)綜合貸款償還期計算表》（表 12），計算企業(yè)綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標。敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度可取該因素當前值或未來最可能值的正負向變動5％、10％和 20％計算。主要審查抵押物的評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)認可；評估報告是否合法、真實、科學；評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時間是否接近評估基準日，是否在評估有效期內(nèi)。報告全面反映了客戶及項目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實性、準確性、完整性及所作判斷的合理性負責。根據(jù)上述結(jié)果，計算得出）（1）項目投資利潤率 （2）項目銷售利潤率 （3）財務(wù)凈現(xiàn)值 （4）財務(wù)內(nèi)部收益率 分析上述指標 （1）獨立項目（對于除貸款項目外無其他在建項目，僅以貸款項目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列《項目貸款償還期計算表》，測算項目貸款償還期作為貸款償還期指標）該項目申請貸款__萬元，以__（如未分配利潤、可還款折舊、全部攤銷等）作為還款來源測算，計算得出項目貸款償還期為__年。主要審查質(zhì)押財產(chǎn)是否符合《擔保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價、易20 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點變現(xiàn)、易保管的特點，權(quán)利證明文件是否真實、合法、有效。主要審查保證人是否符合擔保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國家工商行政管理機關(guān)核準登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營活動是否正常，有無重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。采用企業(yè)綜合貸款償還期法測算時，須關(guān)注借款人償還目前已有負債的能力；充分考慮信貸項目新增效益是否可能部分或全部用于償還借款人原有或可能發(fā)生的其他負債。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。項目計算期包括項目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定項目計算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核承擔項目策劃、設(shè)計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應(yīng)以及項目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費用，填列《項目總投資估算表》（記錄二）和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》（記錄二）。房地產(chǎn)項目前期工程費用應(yīng)包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。 對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預算調(diào)整等文件的批復情況，調(diào)整概預算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。流程的輸入為經(jīng)2 / 61辦行項目人員收集材料，流程的輸出為房地產(chǎn)盡職調(diào)查的審核，流程的主要風險是不真實的客戶基本資料；調(diào)查評估失誤。流程包括收集組織材料、評估、撰寫和審核評估報告三個階段。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排, 對已開工項目要說明工程建設(shè)的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預計竣工時間，取得《商品房預（銷）售許可證》的要說明預（銷）售情況。房地產(chǎn)項目土地費用應(yīng)該包括為取得房地產(chǎn)項目用地而發(fā)生的費用，主要有下列幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費、出讓土地的土地出讓地價款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價。進行項目投資估算分析和審查要分析項目工程內(nèi)容和成本費用是否齊全，有無任意擴大取費范圍和提高標準，擴大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價9 / 61環(huán)節(jié) 流程描述 控制要點等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進一步對其進行修正。在進行自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。各類債務(wù)負擔包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能承擔的債務(wù)本息負擔。對保證人的主體資格進行評估。對質(zhì)押財產(chǎn)的審查。計算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列《損益表》。直接評估人簽字：年 月 日 評估審查人簽字：年 月 日評估審定人簽字：年 月 日26 / 61目 錄一、盡職調(diào)查結(jié)論 31二、借款人及項目主要關(guān)系人資信評估 33三、項目概況和建設(shè)情況評估 36四、項目市場情況評估 37五、投資估算與融資方案評估 39六、財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 42七、財務(wù)效益評估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風險防范措施評估 48十、附表及附件 5127 / 61一、盡職調(diào)查結(jié)論（一）項目受理情況 （簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，受理并開始評估項目的時間、過程） （二）貸款盡職調(diào)查結(jié)論、期限、利率及貸款條件（如評估結(jié)果為不同意為項目提供貸款，說明不同意的理由） 1）競爭優(yōu)勢： 2）競爭劣勢： 1）直接收益 2）間接收益 1）潛在風險： 2） 風險防范措施： 項目指標 說 明借款人名稱借款人客戶評價得分信用等級及評定時間借款人額度授信總控制量 (注明是否經(jīng)過審批)此次擬發(fā)放貸款種類擬發(fā)放貸款金額期限及利率項目名稱評估機構(gòu)28 / 61評估起止日期項目投資利潤率項目財務(wù)凈現(xiàn)值項目財務(wù)內(nèi)部收益率項目貸款償還期企業(yè)綜合貸款償還期二、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人評價1．借款人為_____________________2．借款人資信情況評價附：借款人基本情況表29 / 61借款人名稱資質(zhì)等級 年開發(fā)規(guī)模年竣工量 年銷售量經(jīng)營情況竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率注冊資本 實收資本總資產(chǎn) 所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率 流動比率存貨周轉(zhuǎn)率 利潤總額資產(chǎn)報酬率 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率財務(wù)情況利息保障倍數(shù) 資本積累率貸款利息實收率 貸款不良率客戶信用評級得分 信用等級信用情況授信控制量 已提供信用量貸款記錄貸款行 起止時間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔保方式保證記錄被保證人 起止時間 金額 余額 利率 貸款形態(tài) 擔保方式（二）項目其他主要關(guān)系人評價（若借款人沒有經(jīng)營業(yè)績，應(yīng)對借款人母公司或其他主要投資人進行客戶評價，并在此列表反映有關(guān)單位的基本情況）附主要關(guān)系人基本情況表（有多個主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列）：31 / 61企業(yè)名稱資質(zhì)等級 年開發(fā)規(guī)模年竣工量 年銷售量經(jīng)營情況竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率注冊資本 實收資本總資產(chǎn) 所有者權(quán)益資產(chǎn)負債率 流動比率存貨周轉(zhuǎn)率 利潤總額資產(chǎn)報酬率 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率財務(wù)情況利息保障倍數(shù) 資本積累率貸款