【正文】 （一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階段 人員安排市場研究分析 環(huán)境研究分析項目地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研市場消費傾向調(diào)研分析 市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員2名市場調(diào)研成果總結(jié) 專案組動腦會議后，市調(diào)負責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié)物業(yè)規(guī)劃研判 專案組動腦會議營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議） 策劃報告綱要 專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調(diào)研，并編寫市調(diào)報告。整體操作結(jié)束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關(guān)系后報與貴司參考。（七）戶型風(fēng)格：落地窗設(shè)計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。 門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內(nèi)采用木質(zhì)夾板門，客廳設(shè)落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構(gòu)極度排斥。同時進行進入期報紙廣告、單頁廣告的創(chuàng)作、媒體購買與印刷。 A、產(chǎn)品核心功能：如同擁有了另一份退休金。購房一般想一步到位，對住幾年再換房不太感興趣，認先鋒路有很大的租房需求市場，非常認同清城區(qū)的發(fā)展前景。 三室戶型偏多，而市場對兩室需求比三室要大 中端市場被第一城、匯江花園、東方巴黎、云山詩意等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。小區(qū)內(nèi)道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響。 不是仔細尋求最有可能的投資者，而是濫發(fā)材料。　　 十、假定公司能夠提供的利益一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略　　介紹公司的管理團隊。一期工程目前分為三個樓盤，每個樓盤都有空中云梯連接，可以互相通往，有利于業(yè)主的日常出走便利。 168。 經(jīng)過對清遠樓盤的市場調(diào)查，了解到清遠現(xiàn)今樓盤的戶型面積有了明顯變化，戶型面積越來越大，一方面表現(xiàn)出消費者日益增長的居住需求。 商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值 價格可能較周邊其他小區(qū)要高。而近幾年，隨著互聯(lián)網(wǎng)在各個領(lǐng)域的廣泛運用及電腦、傳真機、打印機等辦公設(shè)備在家庭中的普及，SOHO成為越來越多的人可以嘗試的一種工作方式，而它的內(nèi)涵與形式也在發(fā)生變化。 八、項目推廣首期計劃（進入期）廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新?？驮炊ㄎ唬河捎诒景笇僦懈邫n樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：（一） 本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。 智能化水平高。理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發(fā)生墻體滲水易查出，而用面磚則不易查出。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。（三）廣告媒體選擇 電視以形象廣告為主，結(jié)合綜藝性廣告?，F(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控 專案經(jīng)理、策劃員電話量、客戶量、成交量統(tǒng)計與通報 價格反應(yīng)與檢討 廣告效果統(tǒng)計 廣告策劃人員、策劃員、專案經(jīng)理廣告效果檢討 銷售策略調(diào)整 專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施廣告策略調(diào)整 銷售形勢分析與預(yù)測 專案組會議會議安排15。（2） 可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。理由：（1）本案為同期開發(fā)，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發(fā)意義極其重大。（二） 本案多層商業(yè)樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風(fēng)格的造型，而非平頂。 市政與小區(qū)配套皆較為齊全。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n樓盤的聚集之地。項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。 C、項目推廣模式：以報紙廣告為主，電視、廣播、DM直郵為輔。重要的是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。高檔樓盤戶型面積變化大附注：清遠市用地環(huán)境評價 充分說明為什么你和你的團隊最合適作這件事?！　?chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風(fēng)險不夠現(xiàn)實 說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險和問題（緊急計劃）在眼光的務(wù)實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡　　這是表明你對市場了解程度的窗口?！　‘斈阍趯懮虡I(yè)計劃的時候，應(yīng)該達到下列目標： 力求表述清楚簡潔。《青年家園》的優(yōu)勢分析：面對顧客都是公平交易，沒有內(nèi)部操作。某房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。 抗性解除。 a）、銷售方式：多種付款方式組合銷售與升值銷售相結(jié)合。九、總結(jié)銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。開發(fā)商的變化趨勢開發(fā)理念由傳