房地產(chǎn)規(guī)劃技巧-文庫吧資料
2025-07-26 00:33本頁面
【正文】 景氣時，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。 這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當(dāng)，通常能在很短的時間內(nèi)賺取理想的報酬。 下面幾個方案，有助于提高不動產(chǎn)短期投資利益。 對于希望短期獲利的不動產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進賣出、賺取時機價差的方式之外，如果想在有限時間內(nèi)創(chuàng)造不動產(chǎn)附加價值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。（二）短期獲利。 不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。 由于土地的性質(zhì)特殊，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性(包括自然環(huán)境及人文社會經(jīng)濟)，因此對許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財產(chǎn)更具有意義。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現(xiàn)利益的時間期望。 (一)長期持有。 四、房地產(chǎn)持有的定位技巧 (三)合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。 (二)明確區(qū)分不同樓層市場，以針對需求設(shè)計產(chǎn)品。 (一)妥善運用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。 這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產(chǎn)市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。 (三)是地下室市場，這種產(chǎn)品有時具備獨立功能及用途(例如作為商場或停車位)，有時則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品(例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間)。這種產(chǎn)品的價值在于它與外界環(huán)境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室)，或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機會(例如擁有庭院的住宅)。 (一)是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。 三、樓層用途的定位技巧不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機會。 (四)對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。 (三)具有收益機會的公共設(shè)施，例如地下室的商業(yè)空間、停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設(shè)施等。 (二)具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。 (一)具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。 事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑物的品質(zhì)及價值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。那么高實得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實惠嗎? 在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因為公共設(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒
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