房地產(chǎn)規(guī)劃技巧(存儲(chǔ)版)
【正文】 予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。這種產(chǎn)品的價(jià)值在于它與外界環(huán)境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室)，或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會(huì)(例如擁有庭院的住宅)。這個(gè)市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動(dòng)產(chǎn)市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。 (二)明確區(qū)分不同樓層市場，以針對需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。 四、房地產(chǎn)持有的定位技巧 因此基于投資報(bào)酬的考慮，短工期、需求穩(wěn)定的產(chǎn)品（例如5層～7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財(cái)務(wù)可行性，達(dá)到短期獲利的目的。 要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價(jià)上漲率是否持續(xù)一段時(shí)期都在5％以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。 以下則打算采取另一個(gè)角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場不景氣，也就是接受不景氣這個(gè)事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。除了因?yàn)樵绞遣痪皻?，銷售風(fēng)險(xiǎn)越高之外，潛在購買者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場的界定顯得更為必要。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營，甚至避開景氣低迷的養(yǎng)地等方式，也不失為適應(yīng)不景氣的明智之舉。（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。 1．產(chǎn)品規(guī)劃以順銷產(chǎn)品為主。 3．產(chǎn)品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。 3．不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評估銷售的意義及條件。 面對這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣”的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。 土地除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會(huì)越來越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時(shí)期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殮天物。 （一）通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。這些邊際產(chǎn)品只要搶得先機(jī)，順利過關(guān)，一般都能創(chuàng)造短期投資的利益。（三）規(guī)劃短工期的傳統(tǒng)產(chǎn)品，以節(jié)省成本，提高投資報(bào)酬。這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價(jià)值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當(dāng)，通常能在很短的時(shí)間內(nèi)賺取理想的報(bào)酬。 由于土地的性質(zhì)特殊，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性(包括自然環(huán)境及人文社會(huì)經(jīng)濟(jì))，因此對許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財(cái)產(chǎn)更具有意義。 (2)建筑成本與容積率利用方式的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。房地產(chǎn)規(guī)劃技巧作者：日期：房地產(chǎn)規(guī)劃實(shí)用技巧一、容積率配置技巧一般而言，定位者要考慮的原則或目的大抵有下列數(shù)個(gè)角度：(1)空間價(jià)值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價(jià)值可能數(shù)倍于高樓層的價(jià)值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑
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