房地產產品定位實用技巧(存儲版)
【正文】 市場，例如有不少個案，將樓層挑高，規(guī)劃夾層空間，以增加賣點，強化短期銷售效果，這些邊際產品只要搶得先機，順利過關，一般都能創(chuàng)造短期投資利益。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時期應慎選產品。以下則打算采取另一個角度，探討如何通過產品定位以因應市場不景氣，也就是接受不景氣這個事實，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實務上可供參考的產品定位原則。要結合銷售、規(guī)劃及財務等功能，以強化產品定位的競爭空間。（三）財務壓力大時的產品定位。產品定位要能克服景氣低迷及余屋銷售的壓力。10 / 10。產品規(guī)劃以順銷產品為主。尤以景氣低迷時，銷售速度慢、阻力大，任何一種產品定位都可能遭遇市場阻力，因此應預留調整的彈性。事實上，沒有一種產品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產品定位創(chuàng)造市場佳績。面對這個現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。不動產市場受通貨膨脹的影響尤其明顯，因為不動產除了自住用外，還具有保值、增值的特性，所以在通貨膨脹時期，不動產往往成為投資人的首選。因此基于投資報酬的考慮，短工期、需求穩(wěn)定的產品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財務可行性，達到短期獲利的目的。下面幾個方案，有助于提高不動產短期投資利益。那么究竟應如何作產品定位，即如何利用土地，才能賺取不動產長期持有的利益呢？首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營或使用收入，也就是不動產所有者即經(jīng)營者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會進步或環(huán)境改良，也可能因為其他土地先行使用，導致后利用的價值土地水漲船高。例如門面市場重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持眼好動線及聯(lián)外機會；頂樓市場追求通風、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。由于這種設施的使用可收取租金或使用費，對于分攤設施的購買者而言，相當于購買有收益的長期投資標的，不僅可補貼管理費，同時也較易維護整體建筑的品質，在使用價值高的地段時頗為適當?shù)脑O施定位。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。房地產產品定位實用技巧一、容積率配置技巧如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地，分別由不同的人進行產品定位，有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放設計，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價值；有的人可能會將可建總建筑面積用于低矮樓層（例如一、二樓），規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價值，一方面節(jié)省建設成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃，不論基于何種原因，產品定位的最終結果勢必在每塊土地上產生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積（樓地面面
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