【正文】 的產(chǎn)品及經(jīng)營與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過程利益最大。以上幾個(gè)產(chǎn)品定位的方向，可提供投資不動(dòng)產(chǎn)并希望短期獲利的企業(yè)或個(gè)人參考。一般而言，當(dāng)買賣雙方對(duì)景氣的看法越分歧，則市場越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動(dòng)產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場尤其明顯。除非是劃撥土地，否則只要是出讓土地，土地成本往往較高，積壓在土地的資金大，即使有銀行貸款，其每月的利息負(fù)擔(dān)也很重，因此土地只要晚一天開發(fā)，對(duì)發(fā)展商而言，都是一筆沉重的資金負(fù)擔(dān)；即使是合建情況下，因?yàn)橐Ц督o供地方相當(dāng)大額的履約保證金及興建時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、房租補(bǔ)貼等，所以一樣要面臨資金積壓的問題，只是程度稍微比購地輕微。而如果有財(cái)務(wù)壓力的話，則宜訴求周轉(zhuǎn)性快的產(chǎn)品，通過調(diào)周轉(zhuǎn)性的產(chǎn)品，一來可靈活資金的應(yīng)用，二來則可提高投資報(bào)酬率。產(chǎn)品應(yīng)保留調(diào)整的彈性。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對(duì)于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個(gè)案或由于地點(diǎn)特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷售佳績之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對(duì)這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。通常工期越長，資金風(fēng)險(xiǎn)越高，而投資回收的時(shí)間也久。由于土地的性質(zhì)特殊性，它既具有稀缺性、保值增值性，又具有區(qū)域異質(zhì)性（包括自然環(huán)境及人文社會(huì)經(jīng)濟(jì)），困此對(duì)許多投資房地產(chǎn)的企業(yè)或個(gè)人而言，長期持有的投資策略，似乎比其他的財(cái)產(chǎn)更具有意義。這種產(chǎn)品的價(jià)值在于它與外界環(huán)境的臨近性（例如臨路的店面、辦公室），或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會(huì)（例如擁有庭院的住宅）。以使容積率能作最充分、合理的利用！ 二、公共設(shè)施的定位技巧在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費(fèi)者所好，訴求高實(shí)得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。那么究竟應(yīng)如何作產(chǎn)品定位，即如何利用土地，才能賺取不動(dòng)產(chǎn)長期持有的利益呢？首先，要先辨別獲得長期利益的幾種途徑：一是租賃；二是經(jīng)營或使用收入，也就是不動(dòng)產(chǎn)所有者即經(jīng)營者或使用者，自行利用空間賺取商業(yè)經(jīng)營的利益；第三是保值或增值利益，這種利益可能來自于通貨膨脹效果，可能由于社會(huì)進(jìn)步或環(huán)境改良，也可能因?yàn)槠渌恋叵刃惺褂茫瑢?dǎo)致后利用的價(jià)值土地水漲船高。因此基于投資報(bào)酬的考慮，短工期、需求穩(wěn)定的產(chǎn)品（例如5層—7層住宅），通常也能兼顧市場接受性及財(cái)務(wù)可行性，達(dá)到短期獲利的目的。面對(duì)這個(gè)現(xiàn)象，有的人把精力放在發(fā)掘影響市場景氣的因素即尋找“為什么市場不景氣的答案上，想因而獲得突破不景氣的方法。尤以景氣低迷時(shí)，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場阻力，因此應(yīng)預(yù)留調(diào)整的彈性。10 / 10。（三）財(cái)務(wù)壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。以下則打算采取另一個(gè)角度，探討如何通過產(chǎn)品定位以因應(yīng)市場不景氣，也就是接受不景氣這個(gè)事實(shí)，并盡可能掌握其現(xiàn)象，以歸納出在實(shí)務(wù)上可供參考的產(chǎn)品定位原則。（四）嘗試領(lǐng)先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的市場，例