房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧(完整版)
【正文】 利的企業(yè)或個(gè)人參考。（二）規(guī)劃需求尚未飽和的時(shí)尚品在短期內(nèi)創(chuàng)造高銷(xiāo)售率。長(zhǎng)期持有土地，必須要能賺取合理的時(shí)間報(bào)酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過(guò)程利益最大。四、房地產(chǎn)持有的定位技巧（一）長(zhǎng)期持有。這個(gè)市場(chǎng)各樓層之間的相對(duì)條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)景氣與否，多半是指中間層市場(chǎng)的供需狀況而言。 三、樓層用途的定位技巧不同的人對(duì)各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場(chǎng)，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門(mén)廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值及未來(lái)的增值潛力。（2）建筑成本與容積率利用方的關(guān)系，越是高聳或造型特殊的建筑，其營(yíng)建成本愈高，因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價(jià)值，以決定最佳容積率利用原則。（3）建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。尤其對(duì)于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場(chǎng)或小套房等產(chǎn)品，這種公共設(shè)施尤其重要。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場(chǎng)個(gè)別考慮它們的定位特性。就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加值。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。（二）短期獲利。例如不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價(jià)的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買(mǎi)氣，快速銷(xiāo)售完畢。在實(shí)務(wù)上，以追求短期獲利為目標(biāo)的產(chǎn)品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！五、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化時(shí)的產(chǎn)品定位（一）通貨膨脹壓力大時(shí)的產(chǎn)品定位。土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會(huì)越來(lái)越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時(shí)期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殄天物。唯有對(duì)未來(lái)的預(yù)期有人樂(lè)觀，有人悲觀，市場(chǎng)才容易活絡(luò)。不要受限于銷(xiāo)售及短期獲利的目的，也就是說(shuō)在市場(chǎng)條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評(píng)估銷(xiāo)售的意義及條件。至于開(kāi)始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應(yīng)部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷(xiāo)售情況而定。對(duì)于需長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評(píng)估，不宜貿(mào)然投資。所以有很多發(fā)展商對(duì)于只租不售的產(chǎn)品才會(huì)那么熱衷，因而其前提是現(xiàn)金量要克扣，才能在損失收入的情況下，獨(dú)自負(fù)擔(dān)所有的土地及營(yíng)建成本，然后靜待增值，伺機(jī)出售再獲利脫手。至于資金來(lái)源，則大多仰賴(lài)預(yù)售時(shí)的銷(xiāo)售收入，但因預(yù)售市場(chǎng)的一般付款條款為分期付款，不動(dòng)產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買(mǎi)進(jìn)到竣工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷(xiāo)售成績(jī)不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過(guò)資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。事實(shí)上，由于土地資源的日益昂貴稀有，采取只租不售、整體經(jīng)營(yíng)，甚至避開(kāi)景氣低迷的
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