【正文】 產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡單樓房為主。產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規(guī)定，即物價上漲一定成數(shù)以上時，營建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營建成本，在通貨膨脹時期，面對增加的機(jī)會大為提高。（一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價值。（三）合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。同樣一塊土地，因?yàn)槟康牟煌?，可能?dǎo)致不同的容積率利用方式。這類公共設(shè)施的實(shí)惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?，卻使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟(jì)地?fù)碛屑笆褂糜斡境?。例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門面市場的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創(chuàng)造更高價值空間的好方法。對于希望短期獲利的不動產(chǎn)投資者而言，除了只圖買進(jìn)賣出、賺取時機(jī)價差的方式之外，如果想在有限時間內(nèi)創(chuàng)造不動產(chǎn)附加值，以增加投資利益，則須借助有效的產(chǎn)品定位。要判別通貨膨脹是否存在，僅須觀察物價上漲率是否持續(xù)一段時期都在5%以上，若是，就可以斷定我們正面臨通貨膨脹的壓力。除了因?yàn)樵绞遣痪皻?，銷售風(fēng)險越高之外，潛在購買者漸趨保守與理性，也使得目標(biāo)市場的界定顯得更為必要。至于資金來源，則大多仰賴預(yù)售時的銷售收入，但因預(yù)售市場的一般付款條款為分期付款，不動產(chǎn)投資需要巨額資金，因此資金不充裕的發(fā)展商，在土地買進(jìn)到竣工交房這一段期間，一直要承受資金壓力，尤其在銷售成績不理想的情況下，更是要大費(fèi)周折，才能度過資金周轉(zhuǎn)的難關(guān)。對于需長期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評估，不宜貿(mào)然投資。不要受限于銷售及短期獲利的目的，也就是說在市場條件不佳的不景氣情況下，有必要慎重評估銷售的意義及條件。土除非拆掉建筑物重新再建，否則其數(shù)量會越來越少，在稀少性及不可再生性的特性下，不動產(chǎn)產(chǎn)品就越發(fā)珍貴，特別是在通貨膨脹時期，更應(yīng)慎選產(chǎn)品，以免暴殄天物。例如不動產(chǎn)市場不景氣時，許多反應(yīng)快的發(fā)展商就推出低總價的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)。我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。（3）建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險。（一）具有保值效果的公共設(shè)施，例如寬敞的門廳、走道等，這些設(shè)施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產(chǎn)市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時間長度，規(guī)劃階段性