房地產(chǎn)規(guī)劃技巧-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 將直接影響投資回收的速度及營(yíng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。 (二)是門(mén)面市場(chǎng)，通常是指建筑物的一樓至二樓。 (四)是中間層市場(chǎng)，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。 就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加價(jià)值。例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門(mén)面市場(chǎng)的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿足更多的頂樓市場(chǎng)需求者，都是創(chuàng)造更高價(jià)值空間的好方法。 任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。 長(zhǎng)期持有土地，必須要能賺取合理的時(shí)間報(bào)酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關(guān)鍵也在于能否配合時(shí)間長(zhǎng)度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)計(jì)劃，以確保全過(guò)程利益最大。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線或長(zhǎng)線不同的獲利操作方式，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開(kāi)發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營(yíng)等時(shí)間長(zhǎng)度不同的獲利途徑。這種做法的效果在于先確定銷售成績(jī)?cè)龠M(jìn)行施工，可降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。通常工期越長(zhǎng)，資金風(fēng)險(xiǎn)越高，而投資回收的時(shí)間也久。 在經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的情況下，難免會(huì)因?yàn)榫皻鉄嵬?、游資充裕，過(guò)多的資金追逐過(guò)少的物品，而導(dǎo)致物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時(shí)如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營(yíng)建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營(yíng)建成本也已固定，但是在營(yíng)建合約中往往有明確規(guī)定，即物價(jià)上漲一定成數(shù)以上時(shí)，營(yíng)建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營(yíng)建成本，在通貨膨脹時(shí)期，面對(duì)增加的機(jī)會(huì)大為提高。（1）產(chǎn)品的施工期限不宜過(guò)長(zhǎng)；（3）針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對(duì)于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場(chǎng)交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個(gè)案或由于地點(diǎn)特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷售佳績(jī)之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對(duì)這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。這種方法可能其理論意義大于實(shí)際效用，而且因?yàn)橛绊懢皻庖蛩氐膹?fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠(yuǎn)路。一般而言，當(dāng)買賣雙方對(duì)景氣的看法越分歧，則市場(chǎng)越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動(dòng)產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場(chǎng)尤其明顯。 因此，面臨不景氣時(shí)，首先需找出何人有購(gòu)買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場(chǎng)。 1．產(chǎn)品要有明確的競(jìng)爭(zhēng)條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購(gòu)買意愿。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的條件；有的則規(guī)劃工程或長(zhǎng)的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報(bào)酬率”的窘態(tài)。 4．產(chǎn)品應(yīng)保留應(yīng)變或調(diào)整的彈性。 一般而言，銷售成數(shù)在5成～7成以下，建筑融資較難取得。 2．產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)單樓房為主。套房產(chǎn)品在成為余屋時(shí)及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時(shí)，其銷售都會(huì)有難度，所以在財(cái)務(wù)壓力大的情況下，應(yīng)特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資金積壓。很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時(shí)間以后，不但未損及價(jià)值，反而可借景氣、需求及投資風(fēng)氣之機(jī)，而有大幅度
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