房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧-預(yù)覽頁
【正文】 塊土地，因為目的不同，可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。（4）市場接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評估市場風(fēng)險。那么高實得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實惠嗎？事實上，越是先進的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑特的品質(zhì)及價值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢發(fā)展。（二）具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。（四）對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。（一）是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。（三）是地下室市場，這種產(chǎn)品有時具備獨立功能及用途（例如作為商場或停車位），有時則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品（例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間）。（一）妥善運用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。（三）合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現(xiàn)利益的時間期望。不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時間長度不同的獲利途徑。（一）改裝產(chǎn)品，創(chuàng)造附加價值。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進行施工，可降低財務(wù)風(fēng)險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。即使在經(jīng)濟效益上不宜規(guī)劃短期的產(chǎn)品，仍應(yīng)設(shè)法運用技術(shù)縮短工期，以提高資金效率。在經(jīng)濟景氣循環(huán)的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導(dǎo)致物價上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規(guī)定，即物價上漲一定成數(shù)以上時，營建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營建成本，在通貨膨脹時期，面對增加的機會大為提高。（二）市場不景氣時的產(chǎn)品定位。這種方法可能其理論意義大于實際效用，而且因為影響景氣因素的復(fù)雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠路。因此面臨不景氣時，首先需找出何人有購買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標(biāo)市場。產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報酬率”的窘態(tài)。例如小單元面積分隔或合并的彈性，商業(yè)或住宅用途轉(zhuǎn)換的彈性，以及選擇性銷售（如分棟、分期銷售）的彈性等。一般而言，銷售成數(shù)在5成—7成以下，建筑融資較難取得。產(chǎn)品設(shè)計以簡單樓房為主。很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可借景氣、需求及投資風(fēng)氣之機，而有大幅度的增
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