房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧-免費閱讀
【正文】 很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時間后，不但未損及價值，反而可借景氣、需求及投資風氣之機，而有大幅度的增值。一般而言，銷售成數(shù)在5成—7成以下，建筑融資較難取得。尤其不要盲目售出，落得“賺了銷售率，賠了報酬率”的窘態(tài)。因此面臨不景氣時，首先需找出何人有購買意愿，也就是發(fā)掘潛在的目標市場。（二）市場不景氣時的產(chǎn)品定位。在經(jīng)濟景氣循環(huán)的情況下，難免會因為景氣熱旺、游資充裕，過多的資金追逐過少的物品，而導(dǎo)致物價上漲，引發(fā)通貨膨脹的壓力。這種做法的效果在于先確定銷售成績再進行施工，可降低財務(wù)風險，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。大多數(shù)的投資標的，都有短線與長線不同的獲利操作方式，不動產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時間長度不同的獲利途徑。對于不同的人而言，可能具有不同的投資報酬意義及實現(xiàn)利益的時間期望。（一）妥善運用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。（一）是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。（二）具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。（4）市場接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評估市場風險。一般而言，定位者要考慮的原則或目的的大抵有下列數(shù)個角度；（1）空間價值與容積率利用的關(guān)系，例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域，一樓店面價值可能數(shù)倍于高樓層的價值，因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層；反之，商業(yè)氣息弱的區(qū)域，則可以考慮向高樓層建筑靠近。就發(fā)展或產(chǎn)品定位者而言，要認清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受，是由于設(shè)施本身不實惠，或由于設(shè)施真正的價值沒有通過適當?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私?，所以除了法定必要設(shè)施，需要運用規(guī)劃力求經(jīng)濟實惠以外，還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益，才能針對個案性質(zhì)作合理定位。公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視，產(chǎn)品定位者若能適當掌握各種公共設(shè)施的功能，可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。 （四）是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度；增加高樓層面積，以塑造“準頂樓”空間（即指與頂樓具備同樣采光、通風條件的高樓層）；或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天（頂樓）有地（一樓）的空間增加。為謀取增值的實務(wù)做法也有不少，例如，短期內(nèi)尚無利用或開發(fā)價值的土地，可采取消極的養(yǎng)地策略；對于已初現(xiàn)地段價值的土地，則可采取先建后售策略；再者如麥當勞的做法，先找到好地，興建商場，通過經(jīng)營帶動當?shù)厣虡I(yè)氣息后，就自然可坐享不動產(chǎn)的增值利益。這種方式常見于舊屋投資市場，也就是買人尚有更新價值的舊建筑物，保留其基本結(jié)構(gòu)，僅作平面隔局或外觀等的改建，以再重新出售獲利，這種做法由于投入成本少，工期短，著改建得當，通常能在很短時間內(nèi)賺取理想的報酬。（四）嘗試領(lǐng)先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的
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