房地產(chǎn)規(guī)劃技巧-免費(fèi)閱讀
【正文】 很少有一種產(chǎn)品能像房地產(chǎn)一樣，閑置一段時(shí)間以后，不但未損及價(jià)值，反而可借景氣、需求及投資風(fēng)氣之機(jī)，而有大幅度的增值。 2．產(chǎn)品設(shè)計(jì)以簡單樓房為主。一般而言，銷售成數(shù)在5成～7成以下，建筑融資較難取得。 4．產(chǎn)品應(yīng)保留應(yīng)變或調(diào)整的彈性。例如有的公司的產(chǎn)品力求縮短工期，增加價(jià)格競(jìng)爭的條件；有的則規(guī)劃工程或長的高層建筑，并配合輕松的付款條件，以吸引投資性客戶等，這些都是結(jié)合多元功能為一體的例子。 一般而言，當(dāng)買賣雙方對(duì)景氣的看法越分歧，則市場(chǎng)越活躍，這種現(xiàn)象在股票、不動(dòng)產(chǎn)等投資性的產(chǎn)品市場(chǎng)尤其明顯。經(jīng)濟(jì)、法令規(guī)章等因素的影響，但對(duì)于從事投資興建的發(fā)展商及擁有土地使用權(quán)的地產(chǎn)主而言，最為其所關(guān)注的還是市場(chǎng)交易的熱絡(luò)程度，也就是一般俗稱的“回春”，除了某些個(gè)案或由于地點(diǎn)特殊，或由于定位成功，而能創(chuàng)造銷售佳績之外，大多數(shù)的發(fā)展商及地產(chǎn)主都不免對(duì)這股揮之難去的不景氣陰霆大感頭痛。（3）針對(duì)投資人的保值心理設(shè)計(jì)產(chǎn)品。就發(fā)展商而言，在預(yù)售時(shí)如果房屋已售出，其可收入的金額已固定，而其營建成本卻尚未發(fā)生，雖然發(fā)包給承建商，營建成本也已固定，但是在營建合約中往往有明確規(guī)定，即物價(jià)上漲一定成數(shù)以上時(shí)，營建成本也要跟著調(diào)整，使得發(fā)展商的營建成本，在通貨膨脹時(shí)期，面對(duì)增加的機(jī)會(huì)大為提高。 這種做法的效果在于先確定銷售成績?cè)龠M(jìn)行施工，可降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只是要注意避免吸引大多的投資客戶，造成銷售率雖高，但退戶率或客戶不履約付款的比率也高的窘境。大多數(shù)的投資標(biāo)的，都有短線或長線不同的獲利操作方式，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外，通常它包括了土地開發(fā)、投資興建、房屋買賣、房屋出租、房屋經(jīng)營等時(shí)間長度不同的獲利途徑。 任何一種投資標(biāo)的或者具有生產(chǎn)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)。 例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門面市場(chǎng)的供給量；或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿足更多的頂樓市場(chǎng)需求者，都是創(chuàng)造更高價(jià)值空間的好方法。 就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場(chǎng)的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加價(jià)值。 如果在北京市有塊面積5 000平方米的住宅用地，分別由不同的人進(jìn)行產(chǎn)品定位，有的人可能會(huì)盡量節(jié)約和控制一樓面積，采用開放空間設(shè)計(jì)，塑造單棟高層建筑，以創(chuàng)造高層空間價(jià)值；有的人可能會(huì)將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層(例如一、二樓)，規(guī)劃矮胖型建筑物，一方面把握臨街店面商業(yè)價(jià)值，一方面節(jié)省建筑成本；有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑，高矮參差，既能豐富造型，又能視棟別用途作彈性規(guī)劃。(4)市場(chǎng)接受性與容積率利用方式的關(guān)系，例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域，若考慮作高層建筑的規(guī)劃，就要審慎評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 在一般購房者的觀念中，總希望所購買的房子，其公共設(shè)施；所占的比例愈低愈好，因?yàn)楣苍O(shè)施常被認(rèn)為是虛的，徒有而無益。 事實(shí)上，越是先進(jìn)的國家如歐、美、日等國，越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃，來衡量建筑物的品質(zhì)及價(jià)值，而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下，也必然將朝這種趨勢(shì)發(fā)展。 (二)具有實(shí)用性質(zhì)的公共設(shè)施，例如停車位、健身房、游泳池，或公共視聽室等。 三、樓層用途的定位技巧不同的人對(duì)各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場(chǎng)，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給
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