房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查記錄-免費閱讀
【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。（二）土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費。先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。（二）特殊規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。如果在貸款期間就已將不動產(chǎn)與銀行使用，以不動產(chǎn)租金抵充貸款利息，那么借款人銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額就為其所欠銀行的貸款本金。即：（1）按納稅人當月銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（2）按納稅人最近時期銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；（3）按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝營業(yè)成本或工程成本（1＋成本利潤率）247。建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人的，以工程的全部承包額減去付出分包人或者轉(zhuǎn)包人的價款后的余額為營業(yè)額。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應征稅。租賃業(yè)，是指在約定的時間內(nèi)將場地、房屋、物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務。二、征稅范圍營業(yè)稅的征稅范圍是：在中華人民共和國境內(nèi)提供應稅勞務，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)。（3）個人所得稅重點檢查內(nèi)容按照個人所得稅法和《國家稅務總局關(guān)于進一步加強對高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)[2001]57號）等法規(guī)、文件規(guī)定，檢查房地產(chǎn)行業(yè)的個人所得稅代扣代繳和自行繳納情況，特別要將房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者作為檢查重點。房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查檢查對象轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。要著重查處以下行為：1）納稅人和扣繳義務人簽定假合同、假協(xié)議，少報收入少納稅，共同實施偷稅的行為；2）扣繳義務人故意為納稅人隱瞞收入、進行虛假申報，從而少繳或不繳個人所得稅的行為。只要是在境內(nèi)的不動產(chǎn)，且不論其是否為境內(nèi)或境外單位、個人開發(fā)，或是否在境內(nèi)或境外銷售，都是屬于營業(yè)稅的征稅范圍。但融資租賃不屬于“租賃業(yè)”的征收范圍，應按“金融業(yè)”征稅。銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。自建行為的營業(yè)額根據(jù)同類工程的價格確定，沒有同類工程價格的，按下列公式核定計稅價格：計稅價格＝工程成本（1＋成本利潤率）247。（1－營業(yè)稅稅率）對以房換地行為征稅時，如果沒有可供參照的同類不動產(chǎn)，只能核定計稅價格。當然在實際借貸業(yè)務中，所抵押的不動產(chǎn)，其價值往往大于貸款金額。納稅人自建建筑物后銷售的，納稅義務發(fā)生時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天。 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。具體的交換方式也有以下兩種： （一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。、捐贈、贊
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