【正文】 套房產(chǎn)品在成為余屋時及大單元面積產(chǎn)品在不景氣時，其銷售都會有難度，所以在財務壓力大的情況下，應特別注意規(guī)避此類產(chǎn)品的設計，以避免產(chǎn)品賣不出去，造成資金積壓。 1．產(chǎn)品要有明確的競爭條件或特色，才能脫穎而出，也才能刺激客戶的購買意愿。這種方法可能其理論意義大于實際效用，而且因為影響景氣因素的復雜性，還可能使依賴這種方法的人須多繞些遠路。（1）產(chǎn)品的施工期限不宜過長； 長期持有土地，必須要能賺取合理的時間報酬才有意義，因此產(chǎn)品定位成敗的關鍵也在于能否配合時間長度，規(guī)劃階段性的產(chǎn)品及經(jīng)營與財務計劃，以確保全過程利益最大。 (二)是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。 (3)建筑工期與容積率利用方式的關系，例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑，前者的施工期將比后者節(jié)省許多，而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風險。 同樣一塊土地，因為目的不同，可能導致不同的容積率利用方式。 (三)具有收益機會的公共設施，例如地下室的商業(yè)空間、停車位，或其他可供非該建筑住戶付費使用的設施等。 (一)是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應求的情況。 (三)合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。 不論是否賺取租賃或經(jīng)營利益，絕大多數(shù)長期持有的土地，其最大利益來自于增值。 （四）嘗試領先市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，以吸收早期開創(chuàng)性的市場。為避免這種收入固定而成本卻持續(xù)上漲的不利局面，發(fā)展商在通貨膨脹時期應慎選產(chǎn)品。 事實上，沒有一種產(chǎn)品是無往不利的市場靈丹妙藥，但是下面這些原則，卻有助于消極地避免不景氣的沖擊，甚而可能積極地透過產(chǎn)品定位創(chuàng)造市場佳績。尤以景氣低迷時，銷售速度慢、阻力大，任何一種產(chǎn)品定位都可能遭遇市場阻力，因此應預留調(diào)整的彈性。 4．對于需長期開發(fā)的產(chǎn)品，要審慎評估，不宜貿(mào)然投資。至于開始興建后，每期的工程款都要于固定期間支付，雖有建筑融資可供應部分工程款，但是建筑融資核撥與否，須視銷售情況而定。 2．要結合銷售、規(guī)劃及財務等功能，以強化產(chǎn)品定位的競爭空間。 在實務上，以追求短期獲利為目標的產(chǎn)品定位，通常賺得快及賺得順，要比賺得多更為重要！例如不動產(chǎn)市場不景氣時，許多反應快的發(fā)展商就推出低總價的套房或二房型的產(chǎn)品，并搭配工程零付款等的付款條件，以刺激買氣，快速銷售完畢。（二）短期獲利。 (一)長期持有。 (一)妥善運用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。 (四)對環(huán)境有改觀的公共設施如綠地、花園等，雖增加投入，但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。以使容積率能作最充分、合理的利用!不論基于何種原因，產(chǎn)品定位的最終結果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物，而所謂的容積率利用，就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到極致。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費者所好，訴求高實得率或低公共設施比的廣告策略。這類公共設施的實惠在于它的公共性，例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是奢侈的事，但是通過公共設施的分攤，卻使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟地擁有及使用游泳池。我們可將一幢大樓的立體空間，分成