【正文】 這里已有得寫字樓有日月星城和利得國際而將要推出的帶寫字樓項目的樓盤有吉田國際廣場和現(xiàn)代廣場。彩色可視對講系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等一系列高科技智能化配置，全面提升了優(yōu)秀的檔次。在戶型設計上，開創(chuàng)性引入生態(tài)空中庭院，盡享陽光清風，并贈送部分空間，提高了戶型的性價比，同時部分戶型南北雙陽臺的優(yōu)化設計，為您平添更多私享領域。是一幢綜合性建筑。 市場部觀點： 七、在售商業(yè)價格分析 通過圖表可以看到，在售商鋪的價格大致可分為三個區(qū)段， 5900~14000元 /平米主要為一些底商類商鋪，體量較小，不成規(guī)模，客源由自身住宅提供； 14000~20230元 /平米主要為有規(guī)模的綜合商業(yè)體，具有良好規(guī)劃，能輻射周邊區(qū)域，人流量較大，因此價格也較高； 20230~50000元 /平米主要為底商沿街商鋪，由于其獨有的區(qū)位優(yōu)勢，東方曼哈頓背靠規(guī)劃中的 5萬平米的沃爾瑪超市，緊臨交通主干道，具有較高的投資回報率，也導致了其較高的售價。 二、商業(yè)主干道研究 人民路 人民路（前進西路至朝陽西路段）是昆山市最繁華的商業(yè)街，這條約 1000米的商業(yè)街，以正陽橋為界分為南北兩段，包括昆山賓館（ 4星級），世紀商廈，新華書店，肯德基餐廳（ 2家），利瑪商城，新世界商廈，蘇州美羅城昆山店，正陽大樓商場，昆山商廈，美羅云集于此。 三者的總和接近 70%。 世貿(mào)廣場 酒店式公寓 , 商鋪 , 寫字樓 玉山鎮(zhèn)前進西路與中山路交叉口 42500平方米 150000平方米 / 在售 16000 翡翠名都 普通住宅 , 酒店式公寓 , 商鋪 長江路與合興路交匯處 95880平方米 31% 在售 9500 弘輝首璽 住宅 玉山鎮(zhèn)長江中路與朝陽中路的交匯處 92103平方米 330000平方米 35% 657 待售 15000 中心城區(qū)主要樓盤 【 地域范圍 】 位于市政府以東，在城區(qū)內(nèi)前進東路沿線區(qū)域 【 版塊特征 】 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和夏駕河景觀帶的雙重優(yōu)勢是城東最值得亮點，也成為主推樓盤穩(wěn)健發(fā)展的有利因素。就單周來看， 新政之后商品房供應再次出現(xiàn)井噴 ，在 6月的四周時間里，供大于求的單周為四周，從 4月到現(xiàn)在的 12周時間，供大于求的單周為 8周。 ? “ 融入上海、與蘇州共同完成城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型 ” 的外部城市關系定位使昆山未來在長三角區(qū)域的立意充滿想象空間。 城際中短途客流為主， 2023年承擔客流 44580萬人次 長三角城際軌道交通不同于客貨混跑的滬寧、滬杭等既有鐵路，也不同于城市內(nèi)地鐵和輕軌，它是以城際中短途客流為主，主要承擔城際鐵路沿線各個城市和中心城鎮(zhèn)之間的客流，兼顧城市組團、次中心城鎮(zhèn)間的客流。中心城區(qū)形成“環(huán)形加井字”的快速路系統(tǒng)。 ? 南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū) ： 以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色旅游為主體，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。 ?如圖所示，縱向比較， 2023年 2023年昆山市 GDP與人均 GDP不斷增長；橫向與周邊四市相比，雖然 GDP總量低于上海市與蘇州市，但上升勢頭很快，可見其經(jīng)濟飛速發(fā)展。整合各種資源，積極探索并實施振蘇地區(qū)的改造開發(fā)；加快推進丹桂園整體改造建設步伐，打造一流的休閑旅游主題公園。根據(jù)部署，花橋國際商務城將按照“ 融入上海、面向世界、服務江蘇 ” 的總定位，發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢、江蘇的政策優(yōu)勢、昆山的成本優(yōu)勢，高起點規(guī)劃，大手筆建設，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務服務為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務城。昆山市整體市場分析 一、昆山城市研究 城市概況 經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃 +交通規(guī)劃） 長三角規(guī)劃對昆山的意義 昆山城市賣點匯總 二、昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 城市概況 經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 城市總體規(guī)劃（城市規(guī)劃 +交通規(guī)劃） 長三角規(guī)劃對昆山的意義 昆山城市賣點匯總 昆山城市研究 昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門 東距上海 50公里，西鄰蘇州 37公里 。 將商務城 50平方公里分為啟動區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點開發(fā) 11平方公里啟動區(qū)。 增強城市承載能力。 2023 2023 2023 2023 2023昆山市 G D P ( 億元） 570 730 1165 1500 1750昆山市人均 G DP ( 元） 48300 68900 53000 52078 540780202304000060000800000500100015002023上海 昆山 太倉 蘇州 常熟G D P ( 億元） 14900 1750 600 7440 1300人均 G D P ( 元） 78924 54078 42960 84810 37202025000500007500010000005000100001500020230從早期的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展到高新技術產(chǎn)業(yè)為主： 2023年落戶昆山的 800多家外資企業(yè)中電子信息企業(yè)占到一半以上，形成了 電子信息、精密機械、精細化工、民生用品 4大主導產(chǎn)業(yè) ?是中國重要的電子信息生產(chǎn)基地，擁有 電子信息生產(chǎn)企業(yè) 800多家 ，形成了完善的電子信息產(chǎn)業(yè)鏈； ?臺灣排名前 10位的筆記本電腦生產(chǎn)廠商有 6家落戶昆山。 市域道路系統(tǒng)規(guī)劃 交通綜合構(gòu)想 四 縱 ? 經(jīng)周市、兵希、陸家、石浦、淀山湖至朱家角之南北向道路，為貨運優(yōu)先道路。 昆山未來交通規(guī)劃圖 外部交通規(guī)劃 未來昆山市將有 滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路 等穿越昆山而過，區(qū)域鐵路運輸在整個長三角綜合交通運輸體系中將發(fā)揮更大的作用； 1） 京滬高速鐵 路規(guī)劃情況： 規(guī)劃京滬高速鐵路 全長 1318公里，設計時速為 350公里 /時 ，沿途共設北京、天津、濟南、南京、昆山、上海等 21座車站，是聯(lián)系我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟區(qū)的重要交通大動脈。據(jù)預測，到 2023年，城際軌道交通承擔的客流為 44580萬人次，全部為區(qū)域內(nèi)部城市之間的客流。 昆山城市賣點匯總 昆山房地產(chǎn)市場研究 城市房地產(chǎn)開發(fā)總體概況 住宅市場分析 商業(yè)市場分析 酒店式公寓市場分析 辦公樓市場分析 房地產(chǎn)市場總體分析 ?開發(fā)投資低開高走，辦公樓投資力度增強 2023年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資低開高走，從 年初 %的增幅一路震蕩走高，到 年底增幅達%；辦公樓開發(fā)投資勢頭強勁，共完成 投資 ，同比增幅達 %。一方面是成交量的低迷，另外一方面是新房不斷入市， 昆山商品房市場供大于求的局面或?qū)㈤L期維持 。目前城東大盤云集， 20萬方， 30萬方的大盤依次沿前進東路排開，區(qū)域內(nèi)有中航地產(chǎn)，世茂地產(chǎn)，珠江房產(chǎn)等。 三、各版塊銷售情況對比分析 區(qū)域 銷售率 環(huán)比上月 花橋 % ↑% 開發(fā)區(qū) % ↓% 玉山 % ↓% 千燈 % ↓% 周市 % ↑% 巴城 % ↓% 張浦 % / 陸家 % ↑% 南部水鄉(xiāng) % ↑% 昆山整體 % ↓% 2023年 5月各區(qū)域銷售率 5月昆山商品房市場整體銷售率繼續(xù)回落， 其中住宅項目回落較大，商業(yè)類項目銷售率穩(wěn)步上升 。 小結(jié)： ? 作為昆山商業(yè)的代表，人民路商業(yè)街客流量大，服飾類商品最為集中。 市場部觀點： 八、在售商業(yè)去化分析 通過圖表可以看到，整個市場的整體去化率已經(jīng)相當高了，大部分商鋪去化超過了 80%，部分商鋪甚至已經(jīng)售完，市場相當活躍，投資者對于昆山商業(yè)市場相當看好。底下一至四層為配套商業(yè)；第一批面市的私產(chǎn)酒店式公寓位于五至十四層，戶型面積在 40－ 50平米之間，全部為一室一廳一衛(wèi)設計。眾多優(yōu)勢之外，中航國際公寓更秉持一貫的高端服務式理念，以酒店禮賓級服務定義豪門品質(zhì)，更配備專屬個性化服務，盡顯生活愜意無憂。 四、酒店式公寓供求關系分析 對比因素 產(chǎn)權(quán)式酒店 酒店式公寓 產(chǎn)權(quán) 業(yè)主 業(yè)主 物業(yè)用途 不自住 可住可出租 配套服務 標準酒店設施 生活配套齊全 經(jīng)營管理 委托酒店管理公司經(jīng)營 由專業(yè)的物管公司提供酒店式物業(yè) 管理 物管費 較高 高于住宅，低于產(chǎn)權(quán)酒店 銷售價格 較高 高于住宅，低于產(chǎn)權(quán)酒店 開發(fā)商資金回籠速度 快 依營銷方式而不同 投資回報 有投資回報方案 依協(xié)議不同而不同 主要影響因素 酒店品牌及經(jīng)營狀況 地段 所在地區(qū)人流量 物業(yè)管理水平 五、酒店式公寓產(chǎn)品分析 項目名稱 物業(yè)形態(tài) 戶型面積范圍（平米） 內(nèi)部裝修 東方麗池 產(chǎn)權(quán)式酒店 45150 精裝 人民路 65號 36110 中檔 弘基財富廣場 酒店式公寓 60300 精裝 LOFT企業(yè)家 50200 精裝 TOP凱迪城 77190 中檔 東輝鉑領 85140 中檔 東方麗池 45150 精裝 日月新城 50150 中檔 瀛海祥和花園 小戶型公寓 64167 中檔 世貿(mào)蝶湖灣 SOHO 150200 精裝 ?目前昆山酒店式公寓產(chǎn)品要多于產(chǎn)權(quán)式酒店，而且地理位置比較分散 ?目前在售的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品都是樓盤的附屬產(chǎn)品 ?戶型面積在 45200平米之間 ?酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店的裝修程度一般為精裝修 市場部觀點： 六、酒店式公寓價格分析 項目名稱 租售價格 周邊配套設施 東方麗池 8800元 /平米 大潤發(fā)、虹橋醫(yī)院 人民路 65號 14000元 /平米 創(chuàng)意數(shù)碼港、美羅服裝城、昆山賓館、人民醫(yī)院、農(nóng)工商超市、 弘基財富廣場 6500 黃埔公園、酒店 LOFT企業(yè)家 7500元 /平米 嘉士多超市、銀行 TOP凱迪城 8500元 /平米 亭林公園、歐尚超市、體育中心 東輝鉑領 7200元 /平米 易初愛蓮、裕元實驗小學 東方麗池 7500元 /平米 大潤發(fā)、虹橋醫(yī)院 日月新城 8000 大潤發(fā)、虹橋醫(yī)院 瀛海祥和花園 7500元 /平米 幼兒園、超市、學校、銀行 世貿(mào)蝶湖灣 11000元 /平米 昆山雙語學校 ?目前精裝修的酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的銷售價格在 650014000元 /平米之間； ?該類產(chǎn)品周邊配套設施有學校、超市、醫(yī)院等，設施齊全比較完善 八、酒店式公寓客戶分析 項目名稱 區(qū)域來源 職業(yè)特征 日月星城 蘇州、昆山、上海、臺灣等 公司白領、私營業(yè)主 東方麗池 上海、臺灣、北京、深圳等 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生 弘基財富廣場 昆山、上海、浙江等地前來咨詢 私營業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者 LOFT企業(yè)家 江蘇省內(nèi)的，上海、浙江等 公司白領、私營業(yè)主 TOP凱迪城 昆山、浙江、臺灣等 公司白領、高層；私營業(yè)主 東輝鉑領 昆山、浙江、臺灣等 公司職員、私營業(yè)主、公務員 人民路 65豪 昆山、上海等地前來咨詢 公司職員、私營業(yè)主、教師、醫(yī)生 ?從客戶區(qū)域來源來看，長三角和江浙滬一帶的投資性客戶為主要消費群體，少量來自臺灣、廣東等。交通的便利性的加強無疑對該地區(qū)寫字樓的發(fā)展是一個很大的利好。 一、寫字樓市場綜述 城南 —— 產(chǎn)業(yè)、交通雙交 城南寫字樓的發(fā)展很大程度上和臨近出口加工區(qū)有關，出口加工區(qū)主要發(fā)展出口加工貿(mào)易，主導產(chǎn)業(yè)是電子信息等高新技術產(chǎn)業(yè)，對寫字樓有著一定的需求。 獨樹一幟的酒店式公寓管理體系，聘請專業(yè)物管公司為業(yè)主提供人性化的服務理念。在整體規(guī)劃之初，中航城就考慮到為客戶省去裝修困擾，品牌精裝標準居昆山之上。 項目規(guī)劃地下 2層，地上 26層，總高約 100米。 從商鋪產(chǎn)品形態(tài)來看，街區(qū)型商業(yè)占據(jù)最大比重，專業(yè)市場和底商也有不小比例，大型商場相對比較稀缺。 昆山市區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)片狀分布，五大片區(qū)發(fā)展不平衡。但是最多三個區(qū)域仍舊是 花橋、開發(fā)區(qū)和玉山鎮(zhèn) 。e 住宅、公寓 婁江與長江路交匯處西南側(cè) 36714平方米 147863平方米 4 % 待售 12023 領御 住宅、酒店公寓、商住樓 玉山鎮(zhèn)前進中路 283號 4079平方米 32613平方米 % 447 4 在售 14000 中茵 39626 38879 36074 35565 34992 38074 36697 38923 39558 截至到 6月底，昆山商品房庫存可售房源突破 4萬套，市場庫存供應充足。同時也推進了高端人士、資金流、物流、信息流在昆山聚集。滬寧城際直達列車旅行時分 80分鐘，大站停列車旅行時分 96分鐘；滬杭城際直達列車旅行時分 45分鐘，站站停列車旅行時分 60分鐘以內(nèi)，將大大縮短沿