【正文】 和巡邏重點(diǎn)。出入口管理辦法巡邏1. 巡邏方案根據(jù)每天不同時(shí)段的客戶活動(dòng)特征，區(qū)分巡邏重點(diǎn)，并每季度評(píng)估一次。5. 合同約定對(duì)家具、家用電器等大件物品搬出進(jìn)行登記管理的，物品放行記錄可追溯到業(yè)主本人。4. 臨時(shí)進(jìn)出的人員實(shí)行登記管理，在小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)去向有監(jiān)控。2. 無人值守的人行通道安裝門禁，實(shí)行憑卡進(jìn)出；非開放時(shí)間上鎖管理。9. 崗?fù)?nèi)干凈整潔，物品擺放整齊；文件夾和記錄整潔、完好、無破損。7. 不留宿外來人員；離職人員在辦理完離職手續(xù)24小時(shí)內(nèi)搬離宿舍。5. 儲(chǔ)物柜做到一人一柜，并且鎖具完好。3. 床面平整干凈、被子棱角分明、擺放統(tǒng)一，鋪下無雜物。內(nèi)務(wù)管理1. 宿舍無異味、無亂丟亂扔、亂張?zhí)?、無私拉亂接電線，無長流水，人走燈滅。2. 夜間22：00至次日6：00，對(duì)講通話影響客戶休息的崗位，配置并使用耳機(jī)。6. 客戶轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、停租車位及內(nèi)部持卡員工發(fā)生調(diào)職、離職等，應(yīng)及時(shí)注銷其授權(quán)并作好登記。4. 客戶IC卡授權(quán)時(shí)效不超過2年；內(nèi)部員工授權(quán)（含外包方）時(shí)效不超過1年（授權(quán)根據(jù)客戶數(shù)量分批次進(jìn)行，防止授權(quán)過于集中）。2. IC卡的領(lǐng)用（發(fā)放）、授權(quán)、掛失、報(bào)廢記錄完整，每季度盤點(diǎn)，記錄保存期限不少于1年。3. 交接事項(xiàng)完整、明確，交接物品數(shù)量準(zhǔn)確，注意事項(xiàng)記錄清晰，并簽名確認(rèn)。突發(fā)事件處理程序突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書交接班1. 建立交接班制度，交接班列隊(duì)進(jìn)行，程序規(guī)范。3. 發(fā)生入室盜竊事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)對(duì)項(xiàng)目安全管理方案進(jìn)行評(píng)估。安全管理工作程序方案策劃與評(píng)估1. 新項(xiàng)目交付前1個(gè)月，根據(jù)萬科物業(yè)DS安全模式完成項(xiàng)目安全管理方案策劃，并對(duì)方案進(jìn)行評(píng)估。3. 夜間值班從23：00至次日6：00之間，監(jiān)控中心崗位或其他授權(quán)崗位每小時(shí)用對(duì)講機(jī)呼叫各崗位，檢查值班狀態(tài)。檢查須覆蓋所有接管項(xiàng)目。4. 入職6個(gè)月以上的安全員，熟練掌握各類突發(fā)事件的處理方法。2. 上崗3個(gè)月以上的門崗安全員，對(duì)所負(fù)責(zé)門崗的進(jìn)出客戶（面貌）認(rèn)知度超過70%（開放式的出入口除外）。9. 門禁與車場授權(quán)、安防軟件數(shù)據(jù)庫每月定期備份，防止數(shù)據(jù)庫資料丟失，每季度對(duì)門禁、車場的授權(quán)、掛失情況進(jìn)行核查。8. 停車場系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、探測器動(dòng)作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊。6. 每季度設(shè)備責(zé)任人對(duì)監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行功能檢查，由安全主辦確定監(jiān)控位置，監(jiān)控范圍，技術(shù)員配合調(diào)整鏡頭。5. 每季度對(duì)視頻接口進(jìn)行檢查保養(yǎng)，確保接觸良好，對(duì)視頻電纜、控制器、信號(hào)選切器、視頻分割器、控制臺(tái)等設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)，檢查錄像帶或硬盤錄像的效果。3. 設(shè)備責(zé)任人每周對(duì)居家報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)清潔保養(yǎng)1次，居家對(duì)講（可視、非可視）、無線對(duì)講系統(tǒng)主機(jī)每周清潔保養(yǎng)1次，每月對(duì)單元門、苑門對(duì)講分機(jī)與控制中心間通話效果測試1次；防火門、單元門禁系統(tǒng)、電動(dòng)苑門每月檢查1次。電梯應(yīng)急處理作業(yè)指導(dǎo)書弱電安防1. 每年對(duì)有內(nèi)線電話系統(tǒng)的DP箱或交換機(jī)出線與實(shí)際吻合的地址編碼圖進(jìn)行核查1次。螺栓無松動(dòng)，無銹蝕。9. 曳引機(jī)電動(dòng)機(jī)至少每年添加軸承潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應(yīng)與箱體連接緊密無漏油。曳引機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)閘瓦制動(dòng)帶與制動(dòng)輪之間無相磨擦現(xiàn)象。7. 各種開關(guān)、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對(duì)講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢固，導(dǎo)線編號(hào)清楚無誤。6. 機(jī)房內(nèi)配置盤車專用工具一套。4. 電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障（困人）后，救援行動(dòng)由專業(yè)人員在15分鐘內(nèi)（或按合同約定）到場實(shí)施救助，非專業(yè)人員禁止實(shí)施救助；控制中心人員熟悉安慰被困人員的基本方法和緊急救助預(yù)案；能夠安慰被困人員的同時(shí)有效指揮救助。2. 轎廂通風(fēng)風(fēng)機(jī)無異常噪音，轎箱內(nèi)照明良好，設(shè)有監(jiān)控探頭的從控制中心能看清乘客面孔。11. 采用泳池作為消防儲(chǔ)水池的消火栓和噴淋系統(tǒng)，在泳池清洗換水和維修停用期間，應(yīng)有其他備用取水的應(yīng)急措施。9. 高層大廈各樓層張貼疏散圖，消防通道設(shè)有應(yīng)急照明與疏散指示，應(yīng)急照明在停電后能保障使用時(shí)間不低于30分鐘。8. 火警發(fā)生時(shí)，控制中心能對(duì)消防泵、噴淋泵、防火卷簾門、送風(fēng)/排煙風(fēng)機(jī)等設(shè)備進(jìn)行控制并具有防止誤動(dòng)作措施；報(bào)警控制器配備備用電源，保證停電狀態(tài)下的系統(tǒng)正常報(bào)警顯示。當(dāng)建筑高度不超過100米時(shí)，；當(dāng)建筑高度超過100米時(shí)。6. 項(xiàng)目應(yīng)建立消防應(yīng)急處理預(yù)案, 編制滅火作戰(zhàn)示意圖、消防設(shè)備設(shè)施清單，每年至少開展1次演習(xí)并記錄。每兩個(gè)月應(yīng)利用末端試水裝置對(duì)水流指示器進(jìn)行試驗(yàn)。3. 消防栓、噴淋泵每月試運(yùn)行1次，每月手動(dòng)盤車試驗(yàn)，并對(duì)控制部分進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測試，保證手/自動(dòng)轉(zhuǎn)換正常，每季度使用試驗(yàn)消火栓帶載試驗(yàn)，測試消火栓水槍的充實(shí)水柱并記錄。泳樂設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書消防1. 控制中心值班人員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)消防設(shè)備24小時(shí)運(yùn)行情況，填寫運(yùn)行監(jiān)控記錄；防火服、消防工具、有效防毒面具必須按指定位置擺放，表面完好并保持清潔、整齊，標(biāo)識(shí)清晰。10. 泳池區(qū)域設(shè)施分級(jí)保養(yǎng)至少完成內(nèi)容：日檢：檢查泳池給水、回水、泄水口等部位過濾網(wǎng)和溢流槽格柵的牢固性；池體磚面完好性狀況；檢查衛(wèi)生間、更衣室、淋浴房等設(shè)施完好性；周檢：檢查泳池照明燈具；泳池出入扶梯；水上游樂設(shè)施；救生設(shè)施；泳池標(biāo)識(shí)；分區(qū)浮球完好程度； 月檢：檢查氧氣瓶等救生設(shè)施、應(yīng)急燈、廣播系統(tǒng)及通風(fēng)口清潔、除塵；年檢：開放前對(duì)池體進(jìn)行全面清潔與設(shè)施維護(hù)。8. 對(duì)泳池或其設(shè)備設(shè)施進(jìn)行改造的，改造方案必須經(jīng)公司專業(yè)端口審核，報(bào)原設(shè)計(jì)單位或具備設(shè)計(jì)資質(zhì)單位審批后執(zhí)行。7. 泳池區(qū)域應(yīng)有充足照明，無照明死角，配備足夠的應(yīng)急照明或雙回路供電。6. 泳池水底燈能正常開啟、無松動(dòng)、無進(jìn)水現(xiàn)象，燈罩無裂紋或破損。4. 管道水流標(biāo)識(shí)清晰、正確，管道無滲漏現(xiàn)象；閥門應(yīng)有狀態(tài)標(biāo)識(shí)，止回閥能夠防止水倒流，閘閥關(guān)閉正常，管網(wǎng)各壓力表正常，表內(nèi)無進(jìn)水。2. 過濾水泵無異常聲音、震動(dòng)，水泵軸無泄漏；過濾網(wǎng)無堵塞、破損現(xiàn)象；電機(jī)溫升正常。高層建筑消防給水系統(tǒng)應(yīng)采取防超壓措施。8. 室內(nèi)消防給水系統(tǒng)應(yīng)與生活給水系統(tǒng)分開獨(dú)立設(shè)置。6. 止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關(guān)閉，給水自動(dòng)控制閥門能正常工作；管道壓力表指示正常，控制壓力表能正確動(dòng)作，表內(nèi)未進(jìn)水。4. 各種管道無滲漏水，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無大面積脫落；軟連接未老化，無裂紋，采取防止軟連接破裂后水噴射到控制柜的防護(hù)措施。3. 水箱（池）加蓋上鎖，鑰匙由控制中心統(tǒng)一管理；在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。發(fā)電機(jī)保養(yǎng)維修作業(yè)指導(dǎo)書給排水1. 采用變頻供水的，變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固，變頻器控制多臺(tái)電機(jī)的，電機(jī)需交替啟動(dòng)。7. 發(fā)生停電5分鐘內(nèi)，發(fā)電機(jī)必須能夠自動(dòng)啟動(dòng)，啟動(dòng)后各部件無異常聲響，無異常震動(dòng)，柴油發(fā)動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)速穩(wěn)定，發(fā)電機(jī)輸出電壓、頻率符合標(biāo)準(zhǔn)；排煙風(fēng)機(jī)能夠與發(fā)電機(jī)聯(lián)動(dòng)并具備延時(shí)停止功能，延時(shí)設(shè)置不低于10分鐘，但須保證滅火裝置啟動(dòng)時(shí)，排風(fēng)機(jī)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。5. 在配電柜上安裝模擬市電停電試驗(yàn)開關(guān)；操作直流柜、應(yīng)急直流電源柜，應(yīng)按設(shè)備使用說明書要求作好蓄電池的充放電保養(yǎng)工作。4. 正常情況下，發(fā)電機(jī)控制開關(guān)應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài)，每月啟動(dòng)試運(yùn)行一次，每次運(yùn)行時(shí)間為812分鐘，并做好記錄。2. 配備一主一備兩組啟動(dòng)電池，啟動(dòng)電池配置浮充充電器；電池表面張貼啟用時(shí)間，兩套蓄電池至少每月輪流切換，配備具有防止同時(shí)閉合或斷開互鎖裝置的切換開關(guān)。11. 尚未抄表到戶、需繳納基本電費(fèi)的項(xiàng)目，配置有多臺(tái)變壓器的，需評(píng)估負(fù)荷合并措施的可行性，盡量減少變壓器的開啟數(shù)量，降低基本電費(fèi)的支出。設(shè)備責(zé)任人每日對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行兩次巡視檢查并記錄。8. 對(duì)于安裝在非設(shè)備管理人員可能觸及位置的配電箱（柜）必須上鎖管理，鑰匙應(yīng)編號(hào)，在控制中心留存?zhèn)溆描€匙。6. 配電柜前后柜應(yīng)有符合要求的絕緣膠墊，配電柜、控制箱固定螺栓無松動(dòng)，指示燈完好，內(nèi)部元器件無異常聲響、無焦糊氣味；電流值在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流在25%范圍內(nèi)。4. 變壓器低壓柜主斷路器整定值需要張貼在該開關(guān)柜內(nèi)，并配備失壓延時(shí)脫扣器，防止高壓閃斷停電。3. 變壓器超溫報(bào)警信號(hào)到控制中心或就近固定崗位；變壓器上端無照明等懸掛物，出線端電壓在380Ｖ177。2. 低配室入口處應(yīng)配置不低于50CM的防鼠板，電纜進(jìn)線口應(yīng)做好封堵。環(huán)境要求設(shè)備房內(nèi)配置通風(fēng)設(shè)施，懸掛干濕溫度計(jì)、環(huán)境溫度控制在40℃以下，相對(duì)濕度80%以下，嚴(yán)禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品，工具、用品及器具擺放整齊。4. 設(shè)備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應(yīng)有顯示其名稱與用途標(biāo)識(shí)。管道要有流向標(biāo)識(shí)；操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有“危險(xiǎn)！勿靠近！”、“危險(xiǎn)！勿操作！”等警示標(biāo)識(shí)。標(biāo)識(shí)要求1. 設(shè)備房門上應(yīng)有“機(jī)房重地，非請(qǐng)勿進(jìn)”標(biāo)識(shí)。2. 對(duì)重要設(shè)備，特別是進(jìn)口設(shè)備的易損零部件，項(xiàng)目應(yīng)建立最低存量清單，做好原備件或替代備件的適量儲(chǔ)備，確保突發(fā)故障的及時(shí)處理。9. 設(shè)備房內(nèi)配備專用消防設(shè)施的，應(yīng)安裝防止誤動(dòng)作啟動(dòng)裝置，并有保障緊急情況下的正常啟用的措施。7. 天臺(tái)或地下設(shè)備房內(nèi)的控制室入口處應(yīng)有防止水浸的措施。6. 設(shè)備房中重要設(shè)備上端有排污管等設(shè)施時(shí)，應(yīng)在該設(shè)備上方加裝喇叭口、擋板等設(shè)施。 4. 設(shè)備房應(yīng)配備應(yīng)急燈、滅火器，滅火器應(yīng)按照每15平方米配置1個(gè)2公斤滅火器的數(shù)量配置，滅火器設(shè)置穩(wěn)固、標(biāo)識(shí)朝外。會(huì)所設(shè)備設(shè)施管理制度共用設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)設(shè)備房內(nèi)要求1. 設(shè)備房內(nèi)應(yīng)配置消防對(duì)講或內(nèi)線電話，便于緊急情況聯(lián)系，無人值守的設(shè)備房上鎖管理，控制中心留存所有設(shè)備房的鑰匙。5. 酒水吧設(shè)備、設(shè)施無積塵、無油漬、無臟水、無雜物。3. 烘干機(jī)、消毒柜、冰箱（柜）、洗衣機(jī)使用人應(yīng)按規(guī)程操作，設(shè)備責(zé)任人應(yīng)每月進(jìn)行一次安全檢查，發(fā)現(xiàn)電源線老化等異常情況應(yīng)及時(shí)處理。如不能及時(shí)處理，須在此器材的顯眼位置懸掛停用標(biāo)識(shí)。公用設(shè)施管理程序會(huì)所設(shè)施設(shè)備1. 組合健身器、跑步機(jī)、劃船機(jī)、登山機(jī)等健身器材，現(xiàn)場張貼使用說明與安全提示；設(shè)備責(zé)任人每周檢查各器材的運(yùn)行情況，保證各器材處于良好的使用狀態(tài)?；S池每年清掏1次，每季度檢查1次，防止外溢。雨水、污水井每半年檢查、清掏1次。9. 各類公共設(shè)施、通道、管道井的門掛鎖開啟便利。7. 各種門、桿、柱、扶手、圍欄、雕塑無倒塌、斷裂等安全隱患 ，功能良好，油漆無大面積脫落；水景、易攀爬的設(shè)施有禁止行為警示標(biāo)識(shí)。5. 公園椅等休閑設(shè)施油漆無明顯脫落、無腐爛、無倒塌、斷裂等安全隱患。3. 路面無明顯污跡、破損，各類溝、渠、井、池蓋安裝平穩(wěn)牢固無破損。房屋本體維修管理程序公共區(qū)域內(nèi)設(shè)施1. 公共照明燈具完好無損，照明系統(tǒng)（含泳池周邊照明）設(shè)置獨(dú)立開關(guān)控制并配備漏電保護(hù)裝置。7. 小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。5. 冬、雨季及汛前，對(duì)天臺(tái)、小區(qū)溝、渠、井、池等排水設(shè)施進(jìn)行全面檢查，并留存檢查記錄。3. 房屋本體、樓道設(shè)施、天臺(tái)每月至少進(jìn)行一次全面巡查，每日巡查 1 次單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并留存維修、巡查記錄。共用設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)房屋本體維護(hù)1. 根據(jù)房屋實(shí)際使用年限與設(shè)備設(shè)施運(yùn)行使用狀況，每年12月底以前編制《房屋本體年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃》與《設(shè)施/設(shè)備年度檢修計(jì)劃》，成立業(yè)委會(huì)的提交業(yè)主委員會(huì)，依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，開展維護(hù)檢修工作；無業(yè)主委員會(huì)的，向全體業(yè)主公示（或依據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行）并留存公示依據(jù)后按計(jì)劃開展工作并完善記錄。3. 外來單位進(jìn)行外立面及搭架高空作業(yè)時(shí)，應(yīng)做好作業(yè)前的防護(hù)設(shè)施檢查，現(xiàn)場設(shè)置圍欄與警示性標(biāo)識(shí)，督促作業(yè)方配備監(jiān)護(hù)人員；作業(yè)過程中明確安全防護(hù)檢查周期；作業(yè)完畢后做好“工完場清”。施工作業(yè)管理現(xiàn)場要求1. 小區(qū)內(nèi)自行開展施工作業(yè)時(shí)，規(guī)范操作作業(yè)工具，進(jìn)行電焊、氧焊、切割等危險(xiǎn)作業(yè)時(shí)，現(xiàn)場須放置或懸掛提示標(biāo)識(shí)，可能發(fā)生傷害或火災(zāi)的，應(yīng)做好隔離保護(hù)措施，配戴安全防護(hù)用具，作業(yè)完畢后做到 “工完場清”。2. 突發(fā)性（包括市政）停水、停電、停氣、停機(jī)、停止供熱必須及時(shí)到場查明原因，確定恢復(fù)時(shí)間，統(tǒng)一客戶回復(fù)口徑并張貼書面情況說明。應(yīng)急處理基本要求1. 對(duì)于正常上班時(shí)間出現(xiàn)的如水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、室內(nèi)返水、停電等緊急情況維修人員須保證在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場并處理。4. 入戶維修時(shí)與客戶確認(rèn)服務(wù)內(nèi)容，告知維修服務(wù)方案和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，獲得客戶認(rèn)可后使用工作地墊后，開始維修作業(yè)。若無應(yīng)答，應(yīng)等候510秒鐘左右進(jìn)行第二次和第三次按門鈴或敲門。2. 入戶提供維修時(shí)，按門鈴或敲門三聲（敲門聲音應(yīng)適中），然后退至離門正前方1米處，面向大門，右手放在左手上交叉與腹前。 2. 負(fù)責(zé)二次供水設(shè)施清洗的人員應(yīng)持有效的健康證明并在項(xiàng)目存檔復(fù)印件。5. 公司管理層每年至少與分管項(xiàng)目業(yè)委會(huì)主任溝通一次，并針對(duì)其提出的意見或建議制定整改措施并落實(shí)。3. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)每季度（或按合同約定）就管理服務(wù)報(bào)告、公共設(shè)施設(shè)備重大改造、管理疑難問題及涉及業(yè)主共有權(quán)益的事項(xiàng)與業(yè)主委員會(huì)溝通，會(huì)后形成會(huì)議紀(jì)要，經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核，業(yè)主委員會(huì)主任審批后，向全體客戶公布。2. 與業(yè)主委員會(huì)建立規(guī)范的溝通機(jī)制。3. 在日常工作中對(duì)不文明養(yǎng)寵行為，工作人員應(yīng)及時(shí)關(guān)注并提醒。寵物管理1. 項(xiàng)目應(yīng)制定寵物管理辦法。2. 按程序?qū)徟蠓娇蛇M(jìn)駐，雙方權(quán)責(zé)利約定明確，并有監(jiān)督管理措施。排放油煙、噪音等符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，無存放有毒有害物質(zhì)。5. 鋪面整齊，無亂懸掛、亂張貼、亂擺賣，廣告、霓虹燈、招牌整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損等。4. 項(xiàng)目應(yīng)指定專人對(duì)商鋪周邊的環(huán)境衛(wèi)生、是否占道經(jīng)營進(jìn)行日常監(jiān)督，對(duì)違反商鋪管理相關(guān)規(guī)定的行為及時(shí)糾正。2. 與商鋪業(yè)主和使用人簽訂商鋪管理服務(wù)協(xié)議與商鋪消防安全管理責(zé)任書，明確與商戶間的責(zé)權(quán)關(guān)系與消防安全責(zé)任。 客戶信息的電子文件須設(shè)置查閱權(quán)限?？蛻粜畔⒐芾?制定客戶信息和檔案管理制度，明確管理原則和要求。）2. 拾遺物品區(qū)分一般遺失物和特殊遺失物，明確遺失物的處置管理辦法，并遵守優(yōu)先返還權(quán)利人、妥善保管、公安部門最終處置的原則，失主認(rèn)領(lǐng)時(shí)查驗(yàn)有效證件并登記?？蛻粑锲反?.