【正文】 達標創(chuàng)優(yōu)”簡介。 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負責組織實施達標創(chuàng)優(yōu)工作。接管驗收資料遺留問題登記表NO：資料名稱問題簡述備注驗收人： 確認人：接管驗收設施、設備遺留問題登記表NO：設施、設備名稱位置遺留問題簡述備注驗收人： 確認人：7．物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達標工作完善有效。 《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》。 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。 遺留問題的登記確認：a) 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認：b) 對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記 對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應當協(xié)助進行。 保安監(jiān)控設備：同消防監(jiān)控設備。 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 中央空凋設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標、配置齊全、標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好、無損傷。 電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理、配件安全、標識清楚、表面光潔平整、明亮。 招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。 水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏． 信報箱安裝牢固、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。 沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內無雜物。 單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標識清楚、安全防護和排水設施良好。 保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標識清楚、完好無損。 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。 室外消防栓：a) 消防箱標識清楚、玻璃完好；b) 消防設施配件齊全；c) 消防管安裝牢固、標識明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。 綠化符合設計要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面積雜草；綠化水管布局合理閥門，開關靈活、安裝穩(wěn)固。 屋面避雷設施連接牢固。 天臺：a) 天溝、落水口暢通完好；b) 隔熱層、防水層完好。 其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符、工作正常。 門鈴、對講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。 給水設施安裝牢固、接口密實、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。 有線電視已開通，收視良好。 油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 木裝修工程表面光潔、線條順直、對縫嚴密、牢固。無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準確，無翹曲變形；b) 門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；c) 玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e) 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；f) 不銹鋼防盜門表面光亮．無刮花、變形；g) 高檔裝飾門裝飾完整。 木地板平整牢固、接縫密臺、色澤均勻、油漆完好光亮。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，尤漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、無滲水痕跡、無污漬。 內墻面：a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。 樓地面面層與基層粘結牢固、不空鼓。 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準。 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。 接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別。 機電設備資料：a) 機電設備出廠合格證；b) 機電設備使用說明書(要求中文)；c) 機電設備安裝、調試報告；d) 設備保修卡、保修協(xié)議。 綜合竣工驗收資料：a) 竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；b) 建設工程竣工驗收證書；c) 建設消防驗收合格證；d) 公共配套設施綜合驗收合格書；e) 供水合同；f) 供電協(xié)議書、許可證；g) 供氣協(xié)議書、許可證；h) 有線電視合格證；i) 通信設施合格證；j) 電梯準用證。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關資料。d) 準備好接管驗收記錄表格：——《房屋本體接管驗收表》；——《公共配套設施接管驗收表》；——《機電設備接管驗收表》；——《接管驗收問題整改表》。b) 派出先頭技術人員前往工節(jié)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃。 接管驗收前的準備：接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作。 成立物業(yè)接管小組：a) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經(jīng)理的要求抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管小組。 程序要點 接管驗收的準備工作。 接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。移交內容詳見以下附件，雙方鑒證無誤。 附錄《物業(yè)移交書》（樣本）。 相關支持文件 《物業(yè)接管驗收標準作業(yè)規(guī)程》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》。 管理處進駐物業(yè)后，應立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵局進行聯(lián)系協(xié)調，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代繳問題。 上述移交完畢后，總經(jīng)理應當提請發(fā)展商按物業(yè)管理法規(guī)將公共設施維修基金一次性轉入小區(qū)專用賬戶。 項目物業(yè)管理處開始進入物業(yè)辦公。 項目管理處將接管小組的驗收清單和實物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會簽收《物業(yè)移交清單》。 鑰匙移交。 對于接管驗收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應當積極協(xié)助接管驗收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會協(xié)商迅速解決。f) 確定園林綠化管理方案和成本指標；g) 確定機電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標；h) 確定公共事務管理方案和成本指標；i) 確定內部控制管理方案和成本指標；j) 同公司簽訂目標管理責任書。 提前派各專業(yè)業(yè)務骨干進入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 依照《員工招聘管理標準作業(yè)規(guī)程》，向社會公開招聘一部分員工初步達到定編。 依照《轉正/晉升/高薪/降級標準作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內容： 依照《組織架構和崗位設施標準作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構和崗位設置。 委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應當同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書》。 按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設完畢后業(yè)主委員會尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗收的物業(yè)。 公司接管小組具體負責依據(jù)本規(guī)程實施物業(yè)的接管工作。 適用范圍適用于物業(yè)管理工作對外接管物業(yè)工作。 附錄《廣場物業(yè)管理費用測算書》。 匯編后打印、裝訂成冊報總經(jīng)理審批（大的項目尚需報董事會批準）。 編制小組開始詳細依照本規(guī)程 條的要求逐條完成單項編制工作。 投標書的編制程序。 費用投入和成本測算要求針對擬接小區(qū)的現(xiàn)狀和管理要求、難度逐項測算出前期投入和管理成本。目標要求有可操作性和可考核性。 人力、物力資源要求詳細列出；a) 擬接管物業(yè)的組織架構；b) 擬接物業(yè)的人事定編和崗位設置、崗位描述；c) 主要業(yè)務骨干的配置人選和人員素質介紹；d) 為開展工作前期投入的設備、設施。 “準備采取的管理方式”要求針對擬接管物業(yè)的自身特點編制出總體管理方案和分項管理方案。 投標書的編制要求。 本公司的優(yōu)勢和長處。 社會效益預測。 費用投入和成本測算。 開展物業(yè)管理一段時間后所力爭達到的管理目標。 針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。 擬接物業(yè)的基本概況。 投標書編制小組的分工如下：a) 財務部抽調業(yè)務骨干負責開辦費用、管理成本、預期效益的測算；b) 管理處抽調業(yè)務骨干負責日常管理工作方案、難點、重點管理方案的擬定、編制；c) 辦公室、人事部抽調業(yè)務骨干負責擬接項目的人員配置、設備與設施配置以及編制投標方案資料的收集、提供；d) 品質部抽調業(yè)務骨干負責管理目標、管理計劃、質量保證措施、服務承諾的編制；e) 經(jīng)營部抽調業(yè)務骨干負責及時全面地收集擬接項目的信息。 公司在接到物業(yè)管理招標書邀請（或議標書邀請）后，由公司總經(jīng)理召開經(jīng)理辦公會議決定是否參加投標競爭。 公司各職能部門抽調業(yè)務骨干組成投標書編制小組，負責投標書的具體編制工作。 適用范圍適用于物業(yè)管理公司對外承接物業(yè)時的投標書的編制工作。 對外投資（標）金額在 50 萬元以下的項目，在經(jīng)理辦公會議討論通過后由總經(jīng)理批準；金額在 50 萬元以上的對外投資，由經(jīng)理辦公會議討論通過后報公司董事會討論審批，批準后由總經(jīng)理對外簽約、組織、實施。 可行性研究論證認為不可行的，論證小組應當將可行性研究報告書，連同各種原始憑證一并交總經(jīng)理，由公司總經(jīng)理決定是否歸檔保存。a) 決定投資的，開始組成項目組開始投資準備工作；b) 暫緩投資的，將前期已經(jīng)作完的可行性論證報告書、立項建議書和評審報告書一并歸檔備用。 可行性論證結論出來后，總經(jīng)理應召開經(jīng)理辦公會議或專題討論會議，邀請有關專家（必要時）一道對可行性論證的過程和結論進行評審。e) “投資的優(yōu)劣勢分析”要求結合本公司的實際能力和上述的技術、資源、經(jīng)濟論證結果詳細列出本公司對外投資時的優(yōu)劣勢要素；特別是對可能出現(xiàn)的各種隱憂應詳細一一列櫥。技術論證主要是對擬投資的項目進行技術方面是否可行、本公司是否具備投資的技術能力的詳細論證；資源論證則是假定在已確定投資的前提下需要配備的人力、物力資源以及人力、物力資源的配置能力。b) “影響投資的基本要素”要求詳細列出擬投資項目的對外合作條件和可能影響本次可行性研究的因素。g) 實施工作進度預測表。d) 經(jīng)濟及風險論證：—— 成本預測；—— 利潤預測；—— 風險論證；e) 本公司的優(yōu)劣勢分析。b) 影響投資的基本要素。 可行性論證報告書的內容應當包括以下幾部分。 可行性研究應當注意在論證時不設任何可能影響論證結論的前提和原則。 項目立項后，總經(jīng)理應及時組織相關人員組成主題可行性論證小組。 項目立項的基本要求是：a) 有明確的項目說明、概況；b) 有較為準確的技術、經(jīng)濟分析；c) 有結論；d) 有對外投資合作的步驟、方法；e) 有必備的原始憑證；f) 有明確的立項結論。 當公司對外尋找到新的多種經(jīng)營投資項目或尋找到對外招標物業(yè)管理項目時，總經(jīng)理應指令分管副總經(jīng)理對候選項目進行初步論證。 公司各職能部門負責組織、參與對外投資的論證、公關、決策工作。 適用于物業(yè)管理公司對外多種經(jīng)營投資和對外投標承接物業(yè)管理投資的管理決策工作。 住戶對清潔工作的滿意率 。 工作規(guī)程抽檢合格率 。 垃圾停留地面的時間不超過 小時。 設施設備使用完好率 。 服務規(guī)范的達標率 。 作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。 植物長勢達標率 。 綠化養(yǎng)護成活率，黃土裸露面積 。 設備單位運行成本 元/萬平方米。 服務規(guī)范的不合格率 。 作業(yè)規(guī)程抽檢合格率 。 值班記錄準確合格率 。 設備臨時故障排除的及時率 。 設施、設備大、中、小修計劃完成率 。 設備計劃保養(yǎng)完成率 。 住戶對保安、消防工作的滿意率 。 內審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項為 10 項以下。 車輛違章停放率 。 治安預案演習達標率 。 員工對干部的滿意率 75%以上。 普通治安案件的發(fā)生率 /萬平方米，有效處理率 。 保安、消防管理分項指標。 業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務工作的滿意率 。 社區(qū)文化活動有效完成率 。 工作操作規(guī)程的內審嚴重不合格為零，輕微不合格 3 項以下，觀察項 10 項以下。 員工績效考評有效率 。 有效回訪率達到 100%。 住戶有效投訴率 起/萬平方米，有效投訴處理合格率（以回訪結果為準） 。 房屋完好率 。 人均勞動生產(chǎn)率、利潤率 公共事務部分項管理指標。 人均管理面積 平方米。 人均管理成本 元/平方米月。 全年支出控制在預算范圍內。 管理費收繳率達 98%以上。 員工對企業(yè)的滿意率達到 85%以上。 所轄物業(yè)設施設備的使用完好率達到 98%以上。注：“重大安全事故”是指：a) 因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故；b) 因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財產(chǎn)報廢、損毀事故；c) 因失職或玩忽職守引發(fā)的火災事故；d) 因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故；e) 因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。目標責任人簽署： 總經(jīng)理簽署：日期： 日期：附錄三：物業(yè)管理公司常用的控制性指標 總體管理、服務目標。 本責任書自簽訂之日起生效。 本目標管理責任書一式四份，公司行政部存檔兩份，目標責任人一份，物業(yè)管理處存檔一份。 如果本責任書所列三類目標不能全部完成，則每不能完成其中一項指標，扣減項目責任人的 25%目標資金，直至扣除全部獎金，并承擔相