住宅項(xiàng)目策劃思路-文庫(kù)吧資料
2025-07-05 20:50本頁(yè)面
【正文】 區(qū)現(xiàn)有市場(chǎng)分析，建議二期開(kāi)發(fā)以商鋪、多層復(fù)式、錯(cuò)層及小戶(hù)型為主。分期建議項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣分期不能拘泥于項(xiàng)目的組團(tuán)或建設(shè)分期，而應(yīng)與項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)奏相一致。 人員推廣即通過(guò)發(fā)宣傳單頁(yè)的方式宣傳本案入市時(shí)機(jī)入市時(shí)間主要考慮的是工程進(jìn)度及銷(xiāo)售的季節(jié)性，根據(jù)貴司提供的資料，項(xiàng)目具備銷(xiāo)售條件大約在2009年3月份，而此時(shí)即將進(jìn)入房地產(chǎn)銷(xiāo)售的旺季，因此，建議項(xiàng)目二期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)間為：2009年9月上旬。從公司長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展及目標(biāo)客戶(hù)群的區(qū)域范圍來(lái)考慮，應(yīng)設(shè)計(jì)制作公司網(wǎng)頁(yè)，同時(shí)在公司主網(wǎng)頁(yè)進(jìn)行鏈接。216。 電臺(tái)廣告216。216。建議在府前大街上設(shè)刀旗。建議在本案香港路與棣新四路交匯處選擇一大型戶(hù)外廣告牌做本案形象廣告。 戶(hù)外廣告戶(hù)外廣告在房地產(chǎn)廣告中不可或缺，它的影響是潛移默化的過(guò)程，對(duì)于樹(shù)立形象十分有效。 平面媒體l 濱州日?qǐng)?bào)：當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)報(bào)紙l 當(dāng)?shù)貍髅剑阂源藶橹鳌?主題廣告語(yǔ)暢享新城生活，引領(lǐng)新區(qū)康居新時(shí)代媒體策略媒體的選擇主要考慮是受眾及有效客戶(hù)的千人成本，就本案來(lái)說(shuō)目標(biāo)客戶(hù)群來(lái)源區(qū)域較為集中，因此本案選擇媒體應(yīng)重點(diǎn)選擇能夠覆蓋目標(biāo)客戶(hù)的相關(guān)媒體，考慮到小眾營(yíng)銷(xiāo)，即針對(duì)到重點(diǎn)客戶(hù)區(qū)域，還應(yīng)有重點(diǎn)考慮小區(qū)域有影響力的媒體。 新區(qū)第一別墅住宅區(qū)178。 低價(jià)位178。 支撐點(diǎn)178。 核心概念所謂核心營(yíng)銷(xiāo)概念，即項(xiàng)目“獨(dú)特的銷(xiāo)售主張”（USP）。市場(chǎng)炒作掀起市場(chǎng)熱點(diǎn)，活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)深化賣(mài)點(diǎn)宣傳，媒體整合使宣傳效果達(dá)到最大化，三者相輔相承，共同推進(jìn)。 活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)216。l 啟動(dòng)項(xiàng)目引爆三大要素：216。結(jié)合項(xiàng)目的推廣思路及部署，整個(gè)項(xiàng)目的引爆持續(xù)時(shí)間為：滲透期——預(yù)熱期——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（引爆）。 前期不斷造勢(shì)，將水溫炒至99度，待開(kāi)售一刻全面引爆l 市場(chǎng)引爆注意事項(xiàng)：無(wú)論從哪個(gè)方面而言，本案作為無(wú)棣新區(qū)首個(gè)吃螃蟹的重量級(jí)項(xiàng)目，前期推廣必須做到引爆市場(chǎng)的效果。 占據(jù)高位，確立項(xiàng)目高檔形象216?！?將宣傳的重點(diǎn)逐步從“借勢(shì)” “造市”轉(zhuǎn)到“做事” ，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)涵訴求。在項(xiàng)目的推廣中，如何在有限的時(shí)間內(nèi)，把項(xiàng)目的核心價(jià)值充分展示出來(lái)呢？因此，針對(duì)項(xiàng)目自我價(jià)值的推廣，我們建議主要圍繞以下三大方針貫徹執(zhí)行：一個(gè)核心、三大戰(zhàn)略、五大要素l 一個(gè)核心：無(wú)棣新區(qū)生活，夢(mèng)幻康居工程形象為核心l 三大戰(zhàn)略：新區(qū)區(qū)域戰(zhàn)略、企業(yè)及項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略l 五大要素：超前的建筑規(guī)劃、完善的功能配置、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、高素質(zhì)的服務(wù)體系、度身訂做的全方位銷(xiāo)售策劃三大戰(zhàn)役部署：※ 新區(qū)區(qū)域、企業(yè)及項(xiàng)目品牌、產(chǎn)品三大戰(zhàn)略炒作，互相彰顯，互相滲透。 購(gòu)房動(dòng)機(jī)自住——目標(biāo)客戶(hù)購(gòu)房目的在于日常居住，作為家庭的第一居所。也有一部分是剛結(jié)婚或需要結(jié)婚用房的年青人，但不占主流。 核心家庭：90%以上為核心家庭，人口主要為三口到五口之間，大約有80%以上的兩代之家，因此三房、四房是主要戶(hù)型216。 無(wú)棣老城區(qū)市民——90%– 公務(wù)員– 學(xué)校、醫(yī)院、行政事業(yè)單位、白領(lǐng)等高收入人群– 個(gè)體工商戶(hù)216。 水景旱景互動(dòng) 考慮枯水期河床的形態(tài)，如鵝卵石襯底，冬季也成為景觀216。?現(xiàn)代感強(qiáng)的、人可以溶入其中，特別是兒童可以參與玩耍的旱地噴泉?局部布置現(xiàn)代的柱廊?上升或下沉的布置?較多的可供游人休憩的座位– 中心景觀為社區(qū)中心區(qū)，應(yīng)該有社區(qū)的標(biāo)志性小品– 中心區(qū)作為社區(qū)居民的主要活動(dòng)場(chǎng)所，應(yīng)該錯(cuò)落有致，適合居住休閑交待交往的需要216。參考圖例：216。本案可規(guī)劃在小區(qū)環(huán)境上設(shè)水元素，因此，建議本案設(shè)一人工湖及數(shù)條溪流，打造東南亞風(fēng)情園林社區(qū)。四、產(chǎn)品建議本案從產(chǎn)品上說(shuō)成功的第一要素是環(huán)境，大環(huán)境我們無(wú)法改變，但小環(huán)境是我們能夠做到的。不苛求長(zhǎng)期性的收益。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)做的財(cái)務(wù)目標(biāo)無(wú)外乎三種：一是利潤(rùn)最大化，為追求高額利潤(rùn)可以付出一定的時(shí)間代價(jià)；二是追求資金周轉(zhuǎn)最快，獲取資金在時(shí)間上收益；第三則是對(duì)項(xiàng)目的收益不做要求，形成公司的固定資產(chǎn)。也就是加快項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，縮短項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期。開(kāi)發(fā)之初即訂立詳細(xì)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，全面考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售進(jìn)程中的可能發(fā)生的各項(xiàng)問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題制定細(xì)致的解決措施，形成合理、有效、彈性的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。不等于不顧快做的風(fēng)險(xiǎn)，一味求快。綜合快與慢的優(yōu)劣勢(shì)，我們建議項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)選擇規(guī)?；熳龅牟呗?。※ 由于時(shí)間跨度較長(zhǎng)，如果后期沒(méi)有強(qiáng)烈的賣(mài)點(diǎn)與包裝，將會(huì)湮沒(méi)于市場(chǎng)之中。慢做的風(fēng)險(xiǎn)在于：※ 無(wú)法在眾多的樓盤(pán)中
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