【正文】 述維修保養(yǎng)保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地進行記錄，整理成冊后交維修部存檔，保存期為長期。每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由維修部主管填寫相關申請表，經主管經理批準后方可延時。（3）檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。（3）檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)（1），否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。（3）浮球閥維修保養(yǎng)：——檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； ——檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直； ——檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)（1）閘閥維修保養(yǎng)：——檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； ——檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油； ——對閘閥閥桿加黃油潤滑； ——對銹蝕嚴重的閘閥應在徹底鏟除底漆后重新油漆。（9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：——檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；——檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。（7）自動空氣開關維修保養(yǎng)：——用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100 MΩ，否則應烘干處理； ——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換； ——自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象； ——檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。（5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：——用5mV搖表測量絕緣電阻，應不低于0．5MΩ，否則應進行干燥處理；——外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。（3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。控制柜維修保養(yǎng)。（3）檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。（1）電動機維修保養(yǎng)：——用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0．5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；——檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；——檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；——清潔電動機外殼；——檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。水泵機組維修養(yǎng)護。水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。（2）制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：——給排水設備設施使用的頻度；——給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；——合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）?！毒S修單》第一聯(lián)交給客服部；《維修單》第二聯(lián)交給工程部檔案員。施工單位須按物業(yè)公司項目部的要求完成維修任務。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務部。（3）項目部主管經理提請開發(fā)商協(xié)助，要求開發(fā)商將此項維修的費用從施工單位工程質量保證金中扣除。（1）施工單位在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內前來維修的，工程部主管將維修單交給施工單位并讓其在《維修單領取登記表》上簽字，同時為其為其辦理進場維修手續(xù)和證件?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（二聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。房屋共用部位及公共區(qū)域設施設備報修(保修期內)流程報修 客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管分析是否影響正常運作影響程度影響程度 是 是 輕微 嚴重 通知客戶服務部施工單位維修選擇合適的時間維修二方驗收通知客戶服務部不合格合 格通知可能受影響的住戶維修單歸檔 結 束房屋共用部位及公共區(qū)域設施設備報修(保修期內)流程住戶報修；工程部維修人員巡檢發(fā)現問題后報修。維修任務完成后，維修人員回到到工程部，填好相應欄目的《維修單》（二聯(lián)），并向工程部主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》（二聯(lián)）上簽字。維修人員根據報修內容或查驗結果領用工具和材料，并填寫《工具領用登記表》。工程部主管根據報修內容，安排維修人員的工作：派相應工種的維修人員前去維修。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務部?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（二聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。房屋共用部位及公共區(qū)域設施設備報修(保修期外)流程圖報 修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 是 是影響程度影響程度工程部主管分析是否影響正常運作 輕微 嚴重通知客戶服務部工程部主管安排人員維修選擇合適的時間維修維修人員接維修單通知客戶服務部通知可能受影響的住戶準備必要的工具、材料 維修人員到達現場 實施維修返回工程部檢 查 不 合 格合 格維修單歸檔結 束房屋共用部位及公共區(qū)域設施設備報修(保修期外)流程住戶報修；工程部維修人員、客服部客戶代表巡檢發(fā)現問題后報修。施工單位須按物業(yè)公司項目部的要求完成維修任務。（2）施工單位未在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內前來維修的，工程部主管再次進行電話或書面催促并上報部門經理，部門經理當即進行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經理，并派工程部維修人員前往維修。工程部主管在接到報修后立即將報修內容通知開發(fā)商或施工單位，并要求其及時領取《維修單》、進場維修。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》，并將記錄內容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內容等）填入《維修單》（一式三聯(lián)）?？蛻舸碡撠熃勇爤笮揠娫捄徒哟龍笮奕?。（2）工程質量合格的，維修人員將《維修單》第二聯(lián)交給工程部檔案員備案?？头苛硇邪才趴蛻舸硗ㄟ^打電話或到住戶家現場查驗的方式回訪，并將回訪結果記錄。返回工程部，向主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》上簽字。并請住戶試用或檢查合格后，在《維修單》上簽名認可，同時請住戶到物業(yè)交費，或應住戶要求將住戶支付的維修費用交到物業(yè)前臺。維修工作應及時、準確、保質、保量的完成，完成后應清理現場。（5）維修人員在客戶家里工作時，嚴禁收受小費、抽煙、喝茶、打私人電話、談與工作無關的事。（4）如果維修材料是住戶提供的，維修人員應對材料質量進行驗證，并將驗證結果填寫在《維修單》備注欄內。（2）維修人員在維修前應對報修內容進行對比確認，并在《維修單》上填寫實際的維修情況，并向住戶解釋清楚?！?、“我可以進來維修嗎？” 。維修人員接《維修單》，根據報修內容或檢查結果領用工具和材料，并填寫《工具領用登記表》。（3）報修內容屬于《維修項目收費標準》中的項目，住戶要求盡快前去維修的，維修人員應在接單后15分鐘內帶齊工具、材料、《維修單》（三聯(lián)）、收費標準到達維修現場，住戶另有預約時間的，維修人員應按預約的維修時間，提前5分鐘帶齊工具、材料、《維修單》（三聯(lián)）、《收費標準》到達維修現場。查明情況應及時處理，保證業(yè)主正常生活，并報上級領導?？蛻舸砹⒓磳ⅰ毒S修單》（三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。（1）客戶代表在接到住戶報修時應詳細詢問報修內容，并區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外，根據報修內容及時告知住戶應支付的維修費用。業(yè)主房屋自用部位及設施設備報修(保修期外)流程圖住戶報修 客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人 工程部主管、調度安排人員維修 維修人員接《維修單》 準備工具、材料 維修工到達現場實施維修 請住戶試用、檢查不 認 可認 可業(yè)主簽字付費返回客服部回 訪不 合 格合 格維修單歸檔結 束 業(yè)主房屋自用部位及設施設備報修(保修期外)流程住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。 如果工程部無能力解除故障，或電梯內有孕婦或健康情況惡劣的客人，而電梯技工又不能于短時間內排除故障，則應視情況考慮向公安部門求助（消防局、110等，并應詳細說明求助的原因和情況）。八、電梯故障困人處理程序 物業(yè)公司員工發(fā)現電梯運行中出現停電、滑梯、困人等緊急事件立即通知中控室值機人員； 中控值機人員發(fā)現電梯運行中出現停電、滑梯、困人等緊急事件或接到求助報警時，立即通知、電梯維保人員、強電專業(yè)人員保安人員救援被困乘客； 乘客被困期間，中控室值機人員要保持與被困乘客的通訊，告知被困人員救援行動正在進行中，請耐心等待，同時了解梯內人員健康狀況，穩(wěn)定乘客的情緒，避免乘客做出過激的舉動。七、其它搶險救災處理流程 工程技術人員在園區(qū)內如發(fā)現打架斗毆、盜竊、危重病人、交通事故等緊急事件應立即通知工程管理部負責人或管理處主任?；馂南?，安排人員及時清理現場，檢查設備設施損失情況，對造成損害、損失的情況做好相應的紀錄，及時上報管理處。如危險區(qū)域內有燃氣設備（燃氣調壓箱等）時應立刻報現場總指揮及管理處負責人，通知燃氣維修站關閉危險區(qū)域內燃氣供應。 水工檢查供水設備設施（室外消火栓及水泵房、中水站等）正常運轉，保證水源供應充足。1 事后詳細記錄，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（工程、客服、管理處）。1 知會客戶服務部出面協(xié)調，對水災影響較大造成一定損失的要進行拍照存檔，以便事后分析事故原因和賠償事宜。1 觀察現場附近的電氣，如有浸水應立即切繼電源，以防漏電傷人。 工程技術人員接到工程管理部負責人通知后，立即關閉戶外的分路供水閥門。五、水浸（跑、冒、漏）突發(fā)事件處理流程 工程管理部接到客服部或業(yè)主急報有跑、冒、漏時，應安排人員在最短時間內到達現場。 知匯環(huán)境維護部對水災影響的區(qū)域進行清潔。 及時對污水泵及時維修，維修時應注意安全，切繼電源，以防止水浸漏電傷人。 如戶內沒人應答，應立即通知客戶服務部聯(lián)系業(yè)主。1 事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。 事故排除后，應立即通知客戶服務部，由客戶服務部通知業(yè)主通水時間以避免不必要的損失。 如屬于疑難問題，不能及時通水的，應馬上通知管理處主任、客戶服務部、行政辦公室、安全消防、行政辦公室采取措施，保證客戶的正常生活用水。 如出現爆管、管路壓斷、供水泵故障、水箱無水等無法立即處理的情況時，必需立即關閉最近點的控制閥門，查明停水原因維修。 工程管理部積極配合自來水公司搶修人員檢查修復，并維持現場秩序。三、緊急事故停水處理流程 工程管理部接到報修后，在最短時間內到達現場判明情況。 如不能及時送電時，工程維修人員將視情況投入備用電源或接臨時線，保證業(yè)主最低生活需求，并通知客戶服務部。 在對故障點進行維修，與帶電部分保持安全距離，并使用安全用具維修，執(zhí)行《工作監(jiān)護制度》。 如是物業(yè)管轄范圍內發(fā)生的事故，查明停電原因，及時報工程管理部負責人，安排人員搶修。 如是物業(yè)管轄范圍外發(fā)生的事故，及時報工程管理部負責人，通知管理處主任、