保利地產(chǎn)外部環(huán)境分析-文庫吧資料
2025-07-05 09:48本頁面
【正文】 的土地，具有極強的稀缺性和不可替代性，競爭者激烈，買方可以說完全沒有議價空間。波特的五力分析屬于外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析，通過對供應(yīng)商和購買者的議價能力、潛在競爭者的威脅、替代品的威脅、以及行業(yè)內(nèi)的競爭者的確認，了解企業(yè)所處行業(yè)內(nèi)的基本的競爭格局和競爭勢態(tài)，并可以預測和影響長期競爭狀況和獲利能力，對于有效的戰(zhàn)略定位是至關(guān)重要的。采用波特五力競爭模型進行企業(yè)外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析波特五力分析模型介紹1979 年代初，著名管理學家邁克爾4．高精度整合設(shè)計成為高品質(zhì)住宅發(fā)展趨勢住宅的產(chǎn)品設(shè)計的競爭越來越多地體現(xiàn)在精細化設(shè)計能力上。一些技術(shù)如地源熱泵系統(tǒng)、毛細血管技術(shù)、外墻保溫技術(shù)等等已經(jīng)獲得了相對成熟的運用，但與國際水準相比，我國住宅節(jié)能和高科技方面還有較大的提升空間。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明，高技術(shù)的應(yīng)用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時大大降低住宅的日常維護開支，延長了住宅使用壽命，從而成為住宅市場的發(fā)展趨勢。在商業(yè)代建模式下，開發(fā)商以產(chǎn)品能力為合作條件，只要求主導項目的某些環(huán)節(jié)，力求在獨立環(huán)節(jié)提供高附加值服務(wù)，在增加利潤點的同時不至于背負更大的資產(chǎn)包袱。另一方面，面對土地價格的高企，融資渠道的不暢的新形勢，一些大型開發(fā)商試圖脫離資金和土地的資源束縛，強化產(chǎn)品技術(shù)和管理團隊的制度化優(yōu)勢，從高收入增長模式向高利潤增長模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產(chǎn)運營模式。2．開發(fā)模式創(chuàng)新隨著開發(fā)商綜合實力不斷加強和地方政府對房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展模式的認知進一步加強，以往單純的土地出讓模式開始發(fā)生改變，開發(fā)商與政府之間的合作模式日益向多元化發(fā)展。我國未來幾年房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的著力點及主要形式有房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)私募融資、住房抵押貸款證券化、商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等。(4)技術(shù)因素1．融資創(chuàng)新長期以來，我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要還是通過銀行貸款來聚集資金，這種單一的融資模式勢必會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。成功的開發(fā)商可以利用文化獨特的親和力，把具有相同文化修養(yǎng)與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認同，從而達成有效的溝通，建立起與顧客的親密關(guān)系。現(xiàn)代社會的人們不僅僅追求居住物質(zhì)環(huán)境，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內(nèi)涵，購買的生活方式，更是人居文化。文化因素在顧客購房決策中越來越受到重視，在綜合因素的多項指標中，文化因素的權(quán)重正越來越突出。但總體上來看，在市場經(jīng)濟的大背景下，房地產(chǎn)投機的存在具有必然性，也為增強房地產(chǎn)市場活力發(fā)揮了一定的積極作用，其負面影響是市場經(jīng)濟中難以避免的成本和代價。房地產(chǎn)投機的適度存在有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展：在房地產(chǎn)市場低迷時，投機者通過購買房地產(chǎn)可以刺激房地產(chǎn)市場需求的增長；而在房地產(chǎn)市場高潮時，投機者通過賣出房地產(chǎn)而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了穩(wěn)定市場的作用。另一方面，隨著新富階層的比例不斷擴大，以及大量閑置資金的避險渠道的縮小，高端住宅仍然會成為首選目標，這類產(chǎn)品將是城市消費之中最具潛力的組成部分，其后市發(fā)展將長期看好，目前的高端市場已經(jīng)從最初單純的高昂價格，逐漸發(fā)展成為品質(zhì)、服務(wù)、配套、階層、價格全面提高的市場。特別是房地產(chǎn)業(yè)尚未成熟的廣大二、三線城市與中小城鎮(zhèn)，住宅開發(fā)水平相對較低，產(chǎn)品無論從規(guī)模、檔次和質(zhì)量方面都遠未達到居民廣泛的認可，具有巨大發(fā)掘潛力。股市對樓市需求的替代，在一些高端項目上表現(xiàn)得格外明顯。2．股市截留高端市場購房者 何時反轉(zhuǎn)仍未定隨著股市行情創(chuàng)下了2009年來新高，作為中國兩大投資渠道的股市重新吸引了一大波資金進入。2014年全國商品房成交均價為6324元/平方米，%。1. 經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)市場整體低迷藍皮書指出，2014年世界經(jīng)濟處于危機后的恢復期，這一年我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大幅度的 變化和調(diào)整，總體來說處于低迷狀態(tài)，主要表現(xiàn)在銷售面積顯著下降，待售面積達幅增加，一些大中城市的房價出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心不足，房地產(chǎn)投資、 新開工面積、土地購置面積等指標的增速均比2013年有較大幅度的回落。（2）經(jīng)濟因素 今年以來，中國不斷創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，在堅持區(qū)間調(diào)控的基礎(chǔ)上，實施定向調(diào)控，出臺了系列“微刺激”政策，國民經(jīng)濟整體運行較為平穩(wěn)，仍處在合理運行區(qū)間。5．加強土地開發(fā)管理大力推廣以“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地，加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。認真落實支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。4．切實增加住房有效供給，加快保障性住房建設(shè)加大對住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督察考核力度，落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策，對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征收營業(yè)稅。3．調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅的清算和稽查。對地方政府及負責人嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。（1）政治因素針對近年來房地產(chǎn)市場投資過熱、泡沫風險加大的現(xiàn)狀，我國繼續(xù)堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲，以促進房地產(chǎn)企業(yè)健康成長?？捎眠@種方法客觀地分析企業(yè)所處的外部環(huán)境，強調(diào)對企業(yè)組織產(chǎn)生影響的關(guān)鍵因素，并識別企業(yè)組織所面臨的機會及威脅。宏觀環(huán)境分析中的關(guān)鍵要素包括：政治因素(Political f
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