【正文】 獲得政策的扶持，財(cái)政的補(bǔ)貼，而且消費(fèi)群體還以高端人是群為主?！　±夏甑禺a(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，其兼具地產(chǎn)、商業(yè)、投資等多重屬性，進(jìn)入門檻高、運(yùn)營(yíng)復(fù)雜、投資回報(bào)期比商業(yè)地產(chǎn)還長(zhǎng)。在美國(guó)太陽(yáng)城居住的老年人平均壽命比一般人要增加10歲，與這種成功的老年地產(chǎn)相比，我國(guó)的老年地產(chǎn)相形甚遠(yuǎn)。隨著中國(guó)老齡化程度的提高，巨大的養(yǎng)老市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)?？梢?jiàn)，2013年是養(yǎng)老地產(chǎn)元年。十八大提出，要大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)?！笆濉币?guī)劃明確提出了“加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)文化產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)”，十八大報(bào)告中也再次提出要扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義文化強(qiáng)國(guó)建設(shè)。除了建筑本身缺乏文化內(nèi)涵外，由于以前我國(guó)的文化產(chǎn)業(yè)控制比較嚴(yán)，政策相對(duì)不開(kāi)放，與文化產(chǎn)業(yè)相關(guān)的服務(wù)配套設(shè)施也較為缺乏。截止2012年4月份，全國(guó)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)2226個(gè)，共覆蓋85個(gè)城市和地區(qū)。且截至２０１１年底，共有３０個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)定為支柱產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。目前房地產(chǎn)行業(yè)前100名的企業(yè)中，已有接近三分之二的企業(yè)介入了旅游地產(chǎn)的領(lǐng)域?！　。?）旅游地產(chǎn)將迎來(lái)朝霞　　旅游地產(chǎn)是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、購(gòu)物、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)科已擁有18個(gè)購(gòu)物中心，商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到600萬(wàn)平米……今年一季度，住宅開(kāi)發(fā)投資增速僅為１９％，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了４３．３％?！　。?）商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)春天　　受房市調(diào)控影響，住宅市場(chǎng)遭遇限購(gòu)、限貸等緊縮政策，住宅開(kāi)發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。在這個(gè)新的領(lǐng)域里，很多項(xiàng)目收益小，回報(bào)少，有的甚至血本無(wú)歸，而且還對(duì)城市的土地利用、規(guī)劃布局、生態(tài)環(huán)境等造成了一定的破壞。由于房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)住宅市場(chǎng)限制，十八大又強(qiáng)調(diào)了新型城鎮(zhèn)化，這些都給新興地產(chǎn)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇。 傳統(tǒng)地產(chǎn)向新興地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型　　傳統(tǒng)地產(chǎn)以住宅為主，即使做商業(yè)、旅游等非住宅類地產(chǎn)，也都將主題元素孤立起來(lái)，不能形成一個(gè)成熟的新型業(yè)態(tài)。我們也注意到，包括綠地、保利、龍湖、泰禾等不同規(guī)模的房企，越來(lái)越強(qiáng)調(diào)城市運(yùn)營(yíng)的理念。北大資源集團(tuán)也定位于資源整合型城市運(yùn)營(yíng)商，在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等區(qū)域開(kāi)發(fā)了住宅、科技園、工業(yè)園區(qū)等項(xiàng)目。除綠地集團(tuán)以外，諸如北京聯(lián)東投資集團(tuán)等企業(yè)也已經(jīng)在多個(gè)城市開(kāi)展了產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)。多位業(yè)界人士認(rèn)為，包括辦公與住宅、酒店、公寓、會(huì)所、購(gòu)物中心在內(nèi)，啟航國(guó)際均衡配比、共同發(fā)展的“六位一體”模式，日益受到買房人認(rèn)可。在北京房山長(zhǎng)陽(yáng)新城，綠地除了開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)的住宅以及商業(yè)項(xiàng)目，綠地集團(tuán)也在嘗試新的“造城”模式。產(chǎn)城一體成房企關(guān)注新熱點(diǎn)7月初，綠地集團(tuán)公布半年業(yè)績(jī)，上半年實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入1425億元，同比增長(zhǎng)26%。(5)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，已經(jīng)越來(lái)越注重產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開(kāi)發(fā)的有機(jī)結(jié)合?！澳壳耙痪€城市的供不應(yīng)求，和三四線城市庫(kù)存積壓比較大并存。景瑞地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司常務(wù)副總裁楊鐵軍說(shuō)，景瑞地產(chǎn)最早在三線城市布局，現(xiàn)在也在回歸一線城市。“三線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)被‘拋棄’。鄂爾多斯、溫州等地，樓市更為趨冷。與北上廣一線城市相比，相當(dāng)一批二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清低迷?！叭缃竦臉鞘校痪€城市和二三四線城市是‘冰火兩重天’。國(guó)際港開(kāi)盤當(dāng)天，1462套房源售罄，創(chuàng)造了2012年以來(lái)全國(guó)單日、單一樓盤最高的銷售紀(jì)錄。(4)一線房地產(chǎn)市場(chǎng)，堪比“最炎熱夏季”？2012年上半年，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)可謂是“高燒不退”，其溫度上升堪比60年來(lái)“最炎熱夏季”?！　?jù)悉，恒大地產(chǎn)近些年集中下探二、三、四線城市，這些城市占據(jù)其總土儲(chǔ)規(guī)模近80%，在市場(chǎng)中獲得了迅速發(fā)展。自2008年開(kāi)始，萬(wàn)科就將項(xiàng)目逐步拓展向二三線城市。最后，盡快推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市制度改革。其次規(guī)范市場(chǎng)秩序，減少違規(guī)違法現(xiàn)象。但中小城鎮(zhèn)發(fā)展房地產(chǎn)有許多可借鑒案例，如浙江加速?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)改革，27個(gè)強(qiáng)鎮(zhèn)變身小城市；天津（樓盤）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的以宅基地?fù)Q房集中居住以及新鄉(xiāng)（樓盤）建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)等等。最后追求人的城鎮(zhèn)化，關(guān)注外來(lái)務(wù)工人員住房需求。因此，在大都市發(fā)展房地產(chǎn)，首先合理規(guī)劃開(kāi)發(fā)新城，保持產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)平衡發(fā)展?！?（3） 在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，大都市與中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)不同。房企進(jìn)行戰(zhàn)略洞察力的提升，關(guān)鍵是要提升對(duì)外部環(huán)境的識(shí)別能力，基于房地產(chǎn)行業(yè)受政策的影響較大，所以應(yīng)更多地關(guān)注與房地產(chǎn)相關(guān)的政策規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。鑒于全國(guó)各地市場(chǎng)環(huán)境、政府的辦事效率與透明程度的不同，并結(jié)合企業(yè)自身能力與實(shí)力，上海城開(kāi)和上實(shí)城開(kāi)的發(fā)展戰(zhàn)略從前兩年的全國(guó)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向?yàn)楝F(xiàn)在的本土化發(fā)展戰(zhàn)略，更加專注于本土化的大都市更新改造。如何抓住這一戰(zhàn)略機(jī)遇期，制定適合于自身發(fā)展模式的企業(yè)戰(zhàn)略，是每個(gè)房企需要深思的問(wèn)題，企業(yè)戰(zhàn)略沒(méi)有通用版本，需要量身定制?！薄? 房企戰(zhàn)略應(yīng)對(duì)“新型城鎮(zhèn)化”須量身定制　　在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)程中，房企將面臨市場(chǎng)容量、發(fā)展空間、競(jìng)爭(zhēng)格局等一系列的巨大轉(zhuǎn)變，與過(guò)去發(fā)展階段相比，這種變化頻率和幅度都是前所未有的?！　∮袑＜矣?jì)算，城市化率每提高1%，%－%的增速向前邁進(jìn)。而今，十八大提出的“新型城鎮(zhèn)化”，更是為房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展留下了耐人尋味的空間。數(shù)據(jù)總體顯示，三四線和中西部城市在近幾年的投資量巨大，盲目投資的案例不少。 從投資角度看，2011年三四線城市投資增速為34%，高于一線和二線城市的12%和26%；中西部城市投資增速33%，高于東部和中部的27%和25%。 從庫(kù)存角度看， ，一線城市為71萬(wàn)平米。受制于本身經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)需求跟不上供應(yīng)步伐，造成庫(kù)存壓力巨大。 年均復(fù)合增長(zhǎng)20%?！敝泄仓醒朦h校教授向春玲表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要從單一樓盤或者單一項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合功能的開(kāi)發(fā)，這符合中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的方向。　　萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)再奢望成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主角和支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)積極成為城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中的配套產(chǎn)業(yè)?！　⌒滦统擎?zhèn)化要求城市功能向集約化發(fā)展，這就要求開(kāi)發(fā)商具有規(guī)?；⒏咝Щ?、標(biāo)準(zhǔn)化的特質(zhì)，具備更為專業(yè)的城市綜合開(kāi)發(fā)能力，能對(duì)城市區(qū)域進(jìn)行整體成片開(kāi)發(fā)。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，必須始終堅(jiān)持完善地產(chǎn)調(diào)控，擠出目前的地產(chǎn)泡沫，對(duì)高房?jī)r(jià)繼續(xù)予以糾偏，使更多人獲取城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利?！　∪ツ昴甑祝瑖?guó)土部和住建部重新強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)調(diào)控樓市，從近期的政策變化來(lái)看，今年樓市調(diào)控從嚴(yán)已再度成為高層共識(shí)?！　∪缃瘢靶滦统擎?zhèn)化”已成為市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)，也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，過(guò)去10年房地產(chǎn)的瘋狂是否會(huì)在未來(lái)10年重演。在前十年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于耕地資源浪費(fèi)、房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)、土地利用效率低，城市化建設(shè)中存在較為明顯的泡沫?！　⌒滦统擎?zhèn)化不是“圈地造城”　　近年來(lái)，在不少大城市周邊，會(huì)出現(xiàn)“睡城”、“鬼城”。“住房的需求趨勢(shì)是不會(huì)改變的”，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在接受記者采訪時(shí)表示，一方面，有更多的人口要進(jìn)入城市，城市面臨住宅、棚戶區(qū)改造，另一方面，高收入階層的收入不斷增加，需要增加住房供給。　　住房需求增加是總趨勢(shì)面對(duì)未來(lái)10億人口的城鎮(zhèn)化，不可否認(rèn)，城市住房需求將大量增加。未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化將不再是“土地城鎮(zhèn)化”，更不會(huì)支持房地產(chǎn)業(yè)的高速粗放增長(zhǎng)。過(guò)去十年是城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的十年，同時(shí)也是房地產(chǎn)行業(yè)集體狂奔的十年。新型城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是用科學(xué)發(fā)展觀來(lái)統(tǒng)領(lǐng)城鎮(zhèn)化建設(shè)。其三、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，不能盲目克隆國(guó)外建筑，而是要傳承自身的文脈，重塑自身的特色。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興談新型城鎮(zhèn)化，從概念到行動(dòng)來(lái)分析：其一、傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化，是城市優(yōu)先發(fā)展的城鎮(zhèn)化，而新型城鎮(zhèn)化講究城鄉(xiāng)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展。此時(shí)，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化將面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。三者，城鎮(zhèn)化固然是農(nóng)民進(jìn)城的過(guò)程，但這個(gè)過(guò)程絕不僅僅停留在蓋房子層面。今日中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展速度，恐怕還要再等等“市民化”的進(jìn)程。二者，新型城鎮(zhèn)化之“新”，就是要區(qū)別于“造城運(yùn)動(dòng)”，真正將工作重心轉(zhuǎn)移到進(jìn)城人口權(quán)益的市民化上來(lái)。房?jī)r(jià)問(wèn)題的背后，還有以下值得注意的數(shù)據(jù)：