【正文】 等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核計(jì)劃的制定，并配合綜合管理部組織實(shí)施；j、 監(jiān)督、組織實(shí)施與物業(yè)管理有關(guān)的計(jì)量檢測(cè)設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作；管理處主管a、 全面支持管理處工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運(yùn)行；b、 負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范工作，協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災(zāi)事故；c、 負(fù)責(zé)應(yīng)聘保安員的資格審核；d、 負(fù)責(zé)組織實(shí)施對(duì)保安員的培訓(xùn)及考察，對(duì)不合格保安員提出處理意見(jiàn)；e、 負(fù)責(zé)每月會(huì)同相關(guān)部門對(duì)各部門實(shí)施消防安全檢查；f、 負(fù)責(zé)做好保安，消防用品的采購(gòu)、驗(yàn)證、監(jiān)督管理，并對(duì)需要維修品提出申請(qǐng)。j、 協(xié)助管理者代表具體組織實(shí)施質(zhì)量管理體系運(yùn)行的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評(píng)、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核；k、 跟蹤了解國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的最新動(dòng)態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)并組織落實(shí)工作；l、 組織采用適用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，為提高服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù)；m、 負(fù)責(zé)管理公司質(zhì)量管理體系文件。e、 主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)；f、 負(fù)責(zé)新接近樓盤前期介入、接管驗(yàn)收、業(yè)主入主、管理和服務(wù)的前期介入策劃、實(shí)施工作綜合管理部主管a、 確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運(yùn)行，管理和監(jiān)督部門員工按工作程序?yàn)闃I(yè)主、住戶提供服務(wù)，達(dá)到公司要求、業(yè)主和住戶滿意；b、 全面負(fù)責(zé)開(kāi)展公司的多種經(jīng)營(yíng)，確保質(zhì)量管理體系在本部門的有效運(yùn)行，開(kāi)展多項(xiàng)有償便民服務(wù)；c、 負(fù)責(zé)對(duì)常規(guī)和特殊合同的歸口管理；d、 組織策劃各種為客戶服務(wù)的活動(dòng)，搞好社區(qū)文化建設(shè)；e、 代表業(yè)主、住戶就物業(yè)管理事務(wù)與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)處理；f、 監(jiān)督管理公司檔案；g、 負(fù)責(zé)服務(wù)所有物資的采購(gòu)和倉(cāng)儲(chǔ)管理；h、 負(fù)責(zé)公司員工的招聘和培訓(xùn)工作。 合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊(cè)章 節(jié) 號(hào)主 題職責(zé)及權(quán)限版本/修訂1/0頁(yè) 次1/1第六節(jié) 職責(zé)及權(quán)限總經(jīng)理a、 全面領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作，向公司傳達(dá)滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)要求的重要性；b、 以顧客為中心，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，批準(zhǔn)公司質(zhì)量手冊(cè)及各部門工作手冊(cè)；c、 主持管理評(píng)審；d、 確保確保質(zhì)量管理體系運(yùn)行所必要的資源配備；e、 負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作計(jì)劃和工作總結(jié)；f、 負(fù)責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會(huì)議；g、 負(fù)責(zé)公司各部門經(jīng)理職務(wù)以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作；h、 負(fù)責(zé)公司重要的投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批；i、 負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批；j、 履行公司安全，消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)；管理者代表a、 協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)工作，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。1 使用表單無(wú)合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊(cè)章 節(jié) 號(hào)主 題職 能 分 配 表版本/修訂1/0頁(yè) 次1/1第五節(jié) 職 能 分 配 表序 號(hào) 部門和人員體系要求領(lǐng)導(dǎo)層工程部綜合管理部管理處1 質(zhì)量管理體系總要求★△△△2★△△△3 質(zhì)量手冊(cè)★△△△4△△★△5△△★△6★△△△7★△△△8★△△△9★△△△10★△△△1權(quán)限★△△△12★△△△13★△△△14★△△△15★△△△16△△★△1意識(shí)和培訓(xùn)△△★△18△★△★19△△★★20△△★△注：★主要職責(zé)；△相關(guān)職責(zé)。4．管理者代表應(yīng)負(fù)責(zé)監(jiān)控內(nèi)部溝通的效果，并向最高管理者匯報(bào)。上下級(jí)溝通的行式通常采取通過(guò)工作報(bào)告、會(huì)議討論、面談、合理化建議、目標(biāo)制定和考核等形式。合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊(cè)章 節(jié) 號(hào)主 題內(nèi) 部 溝 通版本/修訂1/0頁(yè) 次1/1第四節(jié) 內(nèi) 部 溝 通1．最高管理者保證在公司內(nèi)部各層面建立內(nèi)部溝通的渠道，并創(chuàng)造條件促進(jìn)內(nèi)部溝通，提高體系運(yùn)行的效果和有效性。4．5策劃結(jié)果經(jīng)評(píng)審若不能滿足要求時(shí)，應(yīng)進(jìn)行重新策劃。4．4當(dāng)由于各種原因?qū)е沦|(zhì)量管理體系變更時(shí)，如：組織機(jī)構(gòu)變化、接管大型不同類型型物業(yè)，均可能對(duì)服務(wù)質(zhì)量造成重大影響。3）各級(jí)人員崗位職責(zé)和權(quán)限；4）改進(jìn)的需求，包括方法和工具的改進(jìn)需求，評(píng)價(jià)本公司業(yè)績(jī)改進(jìn)成果的指標(biāo)。4．2公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)質(zhì)量策劃的輸出應(yīng)組織相關(guān)部門人員進(jìn)行系統(tǒng)的審核和評(píng)價(jià)，以確定所需的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和支持過(guò)程是否滿足質(zhì)量目標(biāo)并確保有效性。 經(jīng)策劃的質(zhì)量管理體系的所有變更也應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。3． 職 責(zé)。（9）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（10）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（11）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（12）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（13）、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（14）、機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（15）、 限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%工程管理部：（1）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%，修繕/整治合格率96%（2）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（4）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%（5）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（6）、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%（7）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%（8）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊(cè)章 節(jié) 號(hào)主 題質(zhì)量管理體系策劃版本/修訂1/0頁(yè) 次1/1第三節(jié) 質(zhì)量管理體系策劃1． 目 的對(duì)質(zhì)量管理體系進(jìn)行策劃，確保有效和高效地實(shí)現(xiàn)組織質(zhì)量目標(biāo)，以滿足業(yè)主需求。年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上，充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在誠(chéng)懇的服務(wù)提供上，公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求，用我們誠(chéng)懇的服務(wù)讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。公司應(yīng)創(chuàng)造一個(gè)集居住、學(xué)習(xí)、工作的舒適環(huán)境，以滿足業(yè)主“生理上的基本需求”。6質(zhì)量方針 為實(shí)現(xiàn)以業(yè)主和住戶滿意為目標(biāo)，確保他們的需求和期望得到確定，并轉(zhuǎn)化為公司的服務(wù)要求，特確定本公司的質(zhì)量方針為： 安全、溫馨、誠(chéng)懇、尊重安全：安全防范是物業(yè)管理的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 質(zhì)量目標(biāo)由各職能部門主管負(fù)責(zé)編寫，管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)。 各職能部門應(yīng)針對(duì)質(zhì)量方針的意圖，堅(jiān)持以數(shù)據(jù)說(shuō)話的原則，展開(kāi)質(zhì)量目標(biāo)，目標(biāo)值應(yīng)盡可能定量化，不能空洞或不切實(shí)際。，公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)制定出相應(yīng)的總目標(biāo)，以質(zhì)量方針為中心，以事實(shí)為依據(jù)，目標(biāo)值應(yīng)可測(cè)量，并盡可能可量化。4． 質(zhì)量方針制訂過(guò)程，了解外部環(huán)境，并關(guān)注業(yè)主所關(guān)心的問(wèn)題，本公司應(yīng)制定相應(yīng)的對(duì)策，以滿足業(yè)主的需要；同時(shí)也考慮到企業(yè)現(xiàn)有的狀況和企業(yè)的宗旨，從企業(yè)的實(shí)際出發(fā)來(lái)制定符合本企業(yè)利益的各種措施。 管理者代表負(fù)責(zé)質(zhì)量方針的宣貫、落實(shí)、檢查、評(píng)審和報(bào)告。2． 適用范圍 適用于公司質(zhì)量方針目標(biāo)的制訂、執(zhí)行、評(píng)審和修訂的控制。 確保己轉(zhuǎn)化的要求得到滿足：a、 公司必須滿足法律法規(guī)及強(qiáng)制性國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；b、 業(yè)主和住戶的期望和需求、法律法規(guī)及強(qiáng)制性國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的要求也會(huì)隨時(shí)間而修訂，因此公司己轉(zhuǎn)化的要求及建立的質(zhì)量管理體系也應(yīng)隨之更新，執(zhí)行《管理評(píng)審控制程序》、《文件控制程序》。 將業(yè)主和住戶的需求和期望轉(zhuǎn)化為對(duì)公司的要求。總經(jīng)理應(yīng)以實(shí)現(xiàn)業(yè)主和住戶滿意為目標(biāo)，為此應(yīng)做到： 確定業(yè)主和住戶的需求和期望。 總經(jīng)理應(yīng)確保公司質(zhì)量管理體系運(yùn)作能獲得必要的資源，執(zhí)行《資源管理》的規(guī)定。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)制定批準(zhǔn)公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),參見(jiàn)《質(zhì)量方針、目標(biāo)管理》。2 適用范圍適用于公司總經(jīng)理為建立和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的承諾提供證據(jù)。 各相關(guān)部門可根據(jù)工作需要提出對(duì)記錄格式設(shè)計(jì)更改，執(zhí)行《文件控制程序》有關(guān)文件更改的規(guī)定。，從中識(shí)別各種改進(jìn)的機(jī)會(huì)。除非有合同的規(guī)定，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)方可向外部提供。 企業(yè)的技術(shù)數(shù)據(jù)、商業(yè)秘密、財(cái)務(wù)報(bào)表屬于企業(yè)的保密記錄。 綜合管理部編制《質(zhì)量記錄清單》，將企業(yè)所有與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的記錄匯總，規(guī)定記錄名稱、編號(hào)、保存期、使用部門、保存地點(diǎn)等內(nèi)容。磁盤記錄還應(yīng)及時(shí)以其他形式備份，防止丟失，不被修改。 記錄的保存、保護(hù) 各部門的資料員必須把所有的記錄分類，依日期順序整理好，存放于通風(fēng)、干燥地方。、磁盤、磁帶等形式的記錄必須將儲(chǔ)存的位置、記錄保管人、記錄名稱填入。應(yīng)標(biāo)識(shí)活動(dòng)的內(nèi)容和時(shí)間。必要時(shí)要對(duì)記錄進(jìn)行編目，以便檢索。記錄標(biāo)識(shí)應(yīng)反映活動(dòng)的名稱、編號(hào)、時(shí)間。 記錄的標(biāo)識(shí)和檢索、編號(hào)按《文件控制程序》規(guī)定執(zhí)行。4 定 義無(wú)5 程 序 記錄包括：全公司的檢驗(yàn)記錄、檢驗(yàn)報(bào)告、生產(chǎn)記錄、工作報(bào)告、本公司內(nèi)部審核過(guò)程記錄及報(bào)告等。 綜合管理部負(fù)責(zé)匯總、編制企業(yè)記錄控制清單。2 范 圍 適用于為證明產(chǎn)品符合要求和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的記錄，包括外來(lái)相關(guān)方的記錄。5．6外部文件控制直接引用的各類外來(lái)文件，由管理者代表核準(zhǔn)后方可使用。文件持有人應(yīng)確保文件清晰、易于識(shí)別。存軟盤的受控文件均應(yīng)有備份；軟盤儲(chǔ)存的文件應(yīng)進(jìn)行文件狀態(tài)標(biāo)識(shí)?！段募l(fā)放登記表》收回并記錄，需作資料保留的該版文件，經(jīng)文件原核準(zhǔn)人核準(zhǔn)后，由文件管理員加蓋“參考文件”印章方可留用，其余該版文件蓋“作廢文件”章或銷毀。舊版文件回收處理，換發(fā)新版本，“非受控文件”和“參考文件”不辦理更改和換版。5．4文件的換版與作廢,該頁(yè)或表單需再修訂是整份文件以新版發(fā)行，如:第1版、第0次修訂。 經(jīng)審批的《文件更改申請(qǐng)單》與該文件的原件及更改后的文件一起存檔。 更改文件時(shí)，使用部門應(yīng)將更改前文件交綜合管理部或本部門文件管理人員，由綜合管理部或本部門的文件管理人員對(duì)更改前文件進(jìn)行換頁(yè)或手寫修改。,對(duì)某一頁(yè)或某幾頁(yè)進(jìn)行修訂,只須更改該頁(yè)內(nèi)容和修訂次數(shù),其修訂次數(shù)按前一次修訂次數(shù)+1來(lái)計(jì)數(shù)。,由文件使用部門填寫《文件領(lǐng)用申請(qǐng)表》，再由原批準(zhǔn)單位批準(zhǔn)后，綜合管理部重編新文件的分發(fā)號(hào)。，將全公司的受控文件列入《受控文件清單》?！段募l(fā)放登記表》上簽名領(lǐng)取注有分發(fā)號(hào)和加蓋“受控文件”印章的文件。5 內(nèi) 容5．1文件新訂 制定新文件時(shí)，由制定者將新訂文件呈相應(yīng)審核人和批準(zhǔn)人員簽字同意后，將文件交綜合管理部發(fā)行。4 職 責(zé)4．1綜合管理部：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部文件的發(fā)行、回收、原件保存及銷毀工作，制定有關(guān)控制規(guī)定與辦法；負(fù)責(zé)外來(lái)文件的受控、發(fā)放及回收等管理工作。 外來(lái)文件：指非本公司自行制定,而是由外部提供的文件，如《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《消防法》、《勞動(dòng)法》等； 非受控場(chǎng)所：本公司質(zhì)量體系運(yùn)行以外的所有場(chǎng)所,如：業(yè)主、認(rèn)證機(jī)構(gòu)。定 義 質(zhì)量體系文件：質(zhì)量手冊(cè)（包含程序文件）、工作手冊(cè)（包括制度和規(guī)程）及表單記錄。二、 引用標(biāo)準(zhǔn)1. GB/T19001∶2000《質(zhì)量管理體系—要求》2. GB/T19000∶2000《質(zhì)量管理體系—基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)》合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊(cè)章 節(jié) 號(hào)主 題文件控制程序版本/修訂1/0頁(yè) 次1/1第六節(jié) 文件控制程序 目 的對(duì)與本公司質(zhì)量體系提供的有關(guān)的文件和資料進(jìn)行控制，確保與質(zhì)量有影響的各場(chǎng)所使用的文件和資料為有效版本。3. 受控本：質(zhì)量體系文件的副本，其分發(fā)、修訂或更改須按規(guī)定的程序控制，保證文件在所有使用場(chǎng)所使用有效版本。合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊(cè)章 節(jié) 號(hào)主 題過(guò)程與ISO 9001∶2000條款對(duì)照表版本/修訂1/0頁(yè) 次1/1第四節(jié) 過(guò)程與ISO 9001∶2000條款對(duì)照表編號(hào) 過(guò) 程 名 稱 對(duì) 　應(yīng) 文 件 標(biāo)準(zhǔn)條款1 職責(zé)與權(quán)限確定 《手冊(cè)》第二章、第六節(jié) 2 質(zhì)量方針目標(biāo)確定 《手冊(cè)》第二章、第二節(jié) 、3 質(zhì)量管理體系策劃