【正文】 驗(yàn)證活動可包括：檢驗(yàn)或試驗(yàn)、外觀檢查、試用、提供合格證明文件等方式。5 相關(guān)文件 《文件控制程序》 《業(yè)主和住戶滿意程度測量程序》 《業(yè)主及住戶公約》 《物業(yè)租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》6 質(zhì)量記錄 《服務(wù)要求評審表》 《服務(wù)登記表》 《物業(yè)管理委托書》 《物業(yè)管理合同》 《房屋租賃合同書》合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題采購控制程序版本/修訂1/0頁 次1/1第三節(jié) 采購控制程序1 目 的對服務(wù)過程及供方進(jìn)行控制，確保所采購的產(chǎn)品和供方提供的服務(wù)符合規(guī)定要求。 對不能在一周內(nèi)提供服務(wù)的常規(guī)合同，由承擔(dān)部門分別對服務(wù)能力、服務(wù)提供日期、價(jià)格等進(jìn)行評審，由相關(guān)部門負(fù)責(zé)人填寫《服務(wù)要求評審表》并簽名確認(rèn)；然后綜合管理部綜合各部門意見，并對服務(wù)條款的適用性、完整性、明確性等進(jìn)行評審，并填寫《服務(wù)要求評審表》的相關(guān)欄目，綜合管理部經(jīng)理簽名確認(rèn)即完成評審。2 適用范圍適用于公司參與的所有物業(yè)管理投標(biāo)、物業(yè)管理合同要求的確定、評審及與客戶的溝通。 確定服務(wù)過程的驗(yàn)證和確認(rèn)活動及驗(yàn)收準(zhǔn)則：對服務(wù)過程的重要性或關(guān)鍵特性，應(yīng)安排監(jiān)視和測量活動；因?yàn)榉?wù)在提供的同時(shí)，其效果立即呈現(xiàn)，不良服務(wù)的結(jié)果是難以挽回的，因此服務(wù)屬于特殊過程，應(yīng)對其輸出按輸入的要求進(jìn)行驗(yàn)證并確認(rèn)。需外包維修的設(shè)施，應(yīng)執(zhí)行《采購控制程序》中對供方評定的有關(guān)規(guī)定；f. 現(xiàn)場使用的設(shè)施應(yīng)有統(tǒng)一的編號，以便于維護(hù)保養(yǎng)；g. 對工作場所的管理由在該場所工作的相關(guān)部門管理，確保適宜的工作條件。 設(shè)施的采購：工程管理部根據(jù)使用部門的要求及公司發(fā)展的需要，填寫《采購單》，注明設(shè)施名稱、用途、型號規(guī)格、技術(shù)參數(shù)、數(shù)量等，報(bào)綜合管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由綜合管理部組織具體實(shí)施采購。 各部門計(jì)劃外培訓(xùn)，應(yīng)填寫《培訓(xùn)需求申請表》報(bào)管理者代表批準(zhǔn)，由相關(guān)部門組織實(shí)施。b、部門基礎(chǔ)教育：學(xué)習(xí)本部門工作手冊的主要內(nèi)容，由部門主管組織進(jìn)行，進(jìn)行書面和實(shí)際操作考核，合格方可上崗。3． 人力資源管理涉及到本公司質(zhì)量體系各項(xiàng)活動所需的人力資源包括公司內(nèi)與公司外的人力資源。 管理評審輸入管理評審輸入應(yīng)包括以下方面有關(guān)的當(dāng)前的業(yè)績和改進(jìn)的機(jī)會。i、 負(fù)責(zé)每月對各部門和管理處的工作進(jìn)行檢評，并做好記錄，不斷改進(jìn)工作，提高質(zhì)量。4．3當(dāng)非常規(guī)條件下，如：對特定服務(wù)項(xiàng)目或合同，其質(zhì)量策劃也應(yīng)滿足質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量體系的要求，但可采用質(zhì)量計(jì)劃的文件和非文件化的規(guī)定表明質(zhì)量體系的策劃結(jié)果（包括哪些部門參與、分工，什么時(shí)間完成，應(yīng)用哪些常規(guī)文件以及資源調(diào)整等）。誠懇：高尚的住宅離不開物業(yè)誠懇的服務(wù)。合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題質(zhì)量方針、目標(biāo)管理版本/修訂1/0頁 次1/1第二節(jié) 質(zhì)量方針、目標(biāo)管理1． 目 的確保全體員工按質(zhì)量方針的意圖實(shí)施和改進(jìn)質(zhì)量管理體系。 記錄的處置。記錄可以按照活動的時(shí)間歸類，也可以按照活動的類別歸類。5．5文件的管理、審核、核準(zhǔn)后，原版文件及其副本由綜合管理部實(shí)行統(tǒng)一管理，填寫《受控文件清單》。每份文件都有不同的分發(fā)號，便于換版時(shí)回收。合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題質(zhì)量管理體系組織結(jié)構(gòu)圖版本/修訂1/0頁 次1/1第三節(jié) 質(zhì)量管理體系組織結(jié)構(gòu)圖質(zhì)量管理體系組織結(jié)構(gòu)圖總 經(jīng) 理管理者代表工程管理部綜合管理部財(cái)務(wù)部各管理處注：財(cái)務(wù)部不在質(zhì)量管理體系范圍內(nèi)。法人代表：鄭長華地址：合肥市勝利路88號 網(wǎng)址：郵箱：yuanyiwuye聯(lián)系電話：05514250877 05514210801 傳真：05514250877合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題質(zhì)量管理體系說明版本/修訂1/0頁 次1/1第二節(jié) 質(zhì)量管理體系說明1．本公司的質(zhì)量管理體系是以業(yè)主及相關(guān)方需求和期望為基礎(chǔ)的，是依據(jù)ISO9001∶2000標(biāo)準(zhǔn)建立的。C） 體系過程的網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，程序文件及對第三層次文件的引用。同時(shí)它還通過信息反饋測定業(yè)主滿意程度，以評價(jià)全公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績。二、 引用標(biāo)準(zhǔn)1. GB/T19001∶2000《質(zhì)量管理體系—要求》2. GB/T19000∶2000《質(zhì)量管理體系—基礎(chǔ)和術(shù)語》合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題文件控制程序版本/修訂1/0頁 次1/1第六節(jié) 文件控制程序 目 的對與本公司質(zhì)量體系提供的有關(guān)的文件和資料進(jìn)行控制，確保與質(zhì)量有影響的各場所使用的文件和資料為有效版本。,對某一頁或某幾頁進(jìn)行修訂,只須更改該頁內(nèi)容和修訂次數(shù),其修訂次數(shù)按前一次修訂次數(shù)+1來計(jì)數(shù)。5．6外部文件控制直接引用的各類外來文件，由管理者代表核準(zhǔn)后方可使用。、磁盤、磁帶等形式的記錄必須將儲存的位置、記錄保管人、記錄名稱填入。2 適用范圍適用于公司總經(jīng)理為建立和改進(jìn)質(zhì)量管理體系的承諾提供證據(jù)。4． 質(zhì)量方針制訂過程，了解外部環(huán)境，并關(guān)注業(yè)主所關(guān)心的問題，本公司應(yīng)制定相應(yīng)的對策，以滿足業(yè)主的需要；同時(shí)也考慮到企業(yè)現(xiàn)有的狀況和企業(yè)的宗旨，從企業(yè)的實(shí)際出發(fā)來制定符合本企業(yè)利益的各種措施。年度無重大責(zé)任事故發(fā)生。合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題內(nèi) 部 溝 通版本/修訂1/0頁 次1/1第四節(jié) 內(nèi) 部 溝 通1．最高管理者保證在公司內(nèi)部各層面建立內(nèi)部溝通的渠道，并創(chuàng)造條件促進(jìn)內(nèi)部溝通，提高體系運(yùn)行的效果和有效性。為確保運(yùn)作有效性，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部溝通，在公司內(nèi)各單位及人員之間應(yīng)建立一種融洽的工作氛圍，實(shí)行有效的溝通和交流。 管理評審的輸出應(yīng)包括ａ、對組織質(zhì)量管理體系的適宜性、充分性和有效性的總體評價(jià)結(jié)論，質(zhì)量管理體系變更的需要，改進(jìn)的機(jī)會，質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)改進(jìn)的需求和體系運(yùn)行情況的說明。范 圍適用于承擔(dān)QMS規(guī)定職責(zé)的所有人員，包括臨時(shí)雇用的人員，也可包括供方的人。c、 質(zhì)量管理體系內(nèi)審員應(yīng)由質(zhì)量認(rèn)證咨詢機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核。 培訓(xùn)效果及記錄保持，公司確保員工能認(rèn)識到所從事活動的相關(guān)性和重要性，以及如何為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)作出貢獻(xiàn)；、培訓(xùn)、考核、技能和經(jīng)驗(yàn)的適當(dāng)記錄。 設(shè)施的分類編號。5 相關(guān)文件《采購控制程序》《設(shè)施年度檢修計(jì)劃》6 質(zhì)量記錄 《設(shè)施驗(yàn)收單》 《服務(wù)設(shè)施一覽表》 《設(shè)施履歷表》 《設(shè)施定期保養(yǎng)記錄》 《設(shè)施報(bào)修單》 《柴油機(jī)發(fā)電記錄表》 《配電房工作記錄表》 《電梯日常運(yùn)行記錄》 《消防栓及滅火器周檢記錄表》 《設(shè)施報(bào)廢單》合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃程序版本/修訂1/0頁 次1/1第四章 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)第一節(jié) 服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃程序1 目的對公司特定的服務(wù)、物業(yè)管理項(xiàng)目或合同規(guī)定專門的質(zhì)量措施、資源和活動順序，以確保滿足規(guī)定的要求。 可引用已有的質(zhì)量文件中的相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)特殊的要求編制新的內(nèi)容。 特殊合同：常規(guī)合同以外的所有服務(wù)合同，由經(jīng)理負(fù)責(zé)。 綜合管理部負(fù)責(zé)保存《服務(wù)要求評審表》、《服務(wù)登記表》、合同及其他相關(guān)文件，包括對于評審過程中提出的問題的解決及評審結(jié)果的實(shí)現(xiàn)等跟蹤措施的記錄。 管理者代表負(fù)責(zé)審核合格供方名錄，并上報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 服務(wù)項(xiàng)目分承包 公司物業(yè)管理日常服務(wù)有如下分包項(xiàng)目：a．清潔、排污；b．機(jī)電設(shè)備維修、保養(yǎng)；c．綠化；d．房屋本體維修、保養(yǎng)；e．保安。 采購實(shí)施a、 綜合管理部負(fù)責(zé)實(shí)施采購。必要時(shí)，對更改的內(nèi)容還需再評審。在此基礎(chǔ)上確定與委托單位簽定物業(yè)管理合同對服務(wù)的要求，包括：a） 物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；b） 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)；c） 物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；d） 物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；e） 物業(yè)管理服務(wù)的期限；f） 違約責(zé)任；g） 合同終止和解除的約定；h） 其他事項(xiàng)等。 物業(yè)管理方案的實(shí)施、監(jiān)督和修改 各部門在執(zhí)行中應(yīng)按照物業(yè)管理方案的規(guī)定要求進(jìn)行控制，并將計(jì)劃的執(zhí)行情況及時(shí)反饋到綜合管理部。策劃的結(jié)果應(yīng)以適于公司運(yùn)作的方式形成文件，如物業(yè)管理方案。對于大型、精密設(shè)施或關(guān)鍵、特殊過程所用的設(shè)施必須有操作規(guī)程，相關(guān)操作人員應(yīng)由工程管理部組織培訓(xùn)、考核合格后上崗。 各類服務(wù)設(shè)施的管理應(yīng)做到：a） 各類設(shè)施圖紙、檔案資料齊全，管理良好；b） 設(shè)施運(yùn)行正常，有正常的保養(yǎng)、檢修制度；c） 運(yùn)行人員嚴(yán)格按操作規(guī)程執(zhí)行；d） 電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行；e） 居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施。 評價(jià)所提供培訓(xùn)的有效性a、 通過理論考核、操作考試、業(yè)績評定和觀察等方法，評價(jià)員工培訓(xùn)的有效性，評價(jià)被培訓(xùn)人員是否具備了所需能力。程 序 人員安排，從教育、培訓(xùn)、技能和經(jīng)歷方面考慮。綜合管理部負(fù)責(zé)跟蹤監(jiān)控執(zhí)行情況，并反饋各部門實(shí)施落實(shí)情況。，提供與本部門工作有關(guān)的評審所需資料,并負(fù)責(zé)實(shí)施管理評審中提出相關(guān)的糾正預(yù)防措施。1 使用表單無合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題職 能 分 配 表版本/修訂1/0頁 次1/1第五節(jié) 職 能 分 配 表序 號 部門和人員體系要求領(lǐng)導(dǎo)層工程部綜合管理部管理處1 質(zhì)量管理體系總要求★△△△2★△△△3 質(zhì)量手冊★△△△4△△★△5△△★△6★△△△7★△△△8★△△△9★△△△10★△△△1權(quán)限★△△△12★△△△13★△△△14★△△△15★△△△16△△★△1意識和培訓(xùn)△△★△18△★△★19△△★★20△△★△注：★主要職責(zé)；△相關(guān)職責(zé)。 經(jīng)策劃的質(zhì)量管理體系的所有變更也應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 質(zhì)量目標(biāo)由各職能部門主管負(fù)責(zé)編寫，管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)?？偨?jīng)理應(yīng)以實(shí)現(xiàn)業(yè)主和住戶滿意為目標(biāo)，為此應(yīng)做到： 確定業(yè)主和住戶的需求和期望。 綜合管理部編制《質(zhì)量記錄清單》，將企業(yè)所有與質(zhì)量管理體系運(yùn)行有關(guān)的記錄匯總，規(guī)定記錄名稱、編號、保存期、使用部門、保存地點(diǎn)等內(nèi)容。4 定 義無5 程 序 記錄包括：全公司的檢驗(yàn)記錄、檢驗(yàn)報(bào)告、生產(chǎn)記錄、工作報(bào)告、本公司內(nèi)部審核過程記錄及報(bào)告等。5．4文件的換版與作廢,該頁或表單需再修訂是整份文件以新版發(fā)行，如:第1版、第0次修訂。4 職 責(zé)4．1綜合管理部：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部文件的發(fā)行、回收、原件保存及銷毀工作，制定有關(guān)控制規(guī)定與辦法；負(fù)責(zé)外來文件的受控、發(fā)放及回收等管理工作。，同時(shí)考慮到投資方、本公司及員工的利益，還顧及了供方及社會的利益，考慮到了本公司對社會所做的貢獻(xiàn)。 總經(jīng)理： 2007年8月1日合肥元一物業(yè)管理有限公司 質(zhì)量手冊章 節(jié) 號主 題公司簡介版本/修訂1/0頁 次1/1第一章 質(zhì)量管理體系范圍第一節(jié)公司簡介合肥元一物業(yè)管理有限公司成立于2002年,注冊資金800萬,是具有國家二級資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),現(xiàn)為合肥市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位.公司現(xiàn)有員工480人,其中管理人員持有物業(yè)部門經(jīng)理以上資格證書達(dá)90%以上,公司經(jīng)過多年的實(shí)踐,成功打造出了一支一流的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì),公司現(xiàn)設(shè)綜合管理部、工程管理部、安全管理部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部，下設(shè)八個(gè)管理處托管著元一時(shí)代花園、元一美邦國際、元一濱水城、元一時(shí)代廣場、元一高爾夫球場渡假區(qū)、元一名城、元一柏莊、合肥元一希爾頓酒店等多種類型的高檔項(xiàng)目物業(yè)管理工作。管理者代表的職責(zé)是： 確保質(zhì)量管理體系所需的過程得到建立、實(shí)施和保持； 向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績和任何改進(jìn)的需求； 確保在整個(gè)公司內(nèi)形成滿足業(yè)主要求的意識； 就質(zhì)量管理體系有關(guān)事宜進(jìn)行內(nèi)外部聯(lián)絡(luò)；