【正文】 標(biāo)客戶群可包括下列幾個方面：l 全球500強企業(yè)及在華分支企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求，及其中高層管理人員消費群體；l 港澳臺大企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求消費，及其中高層管理人員消費群體；l 一般海外旅游度假團(tuán)體及游客；l 國內(nèi)國有及民營企業(yè)的機(jī)構(gòu)性需求，及其高層管理人員消費群體；l 較為富裕的藝術(shù)家、歌星、體育明星等消費群體超五星級酒店的目標(biāo)客戶群：n 30%國際高端休閑旅客：引入國際頂級悅榕莊酒店管理品牌，就可通過該酒店會員訂房網(wǎng)絡(luò)保證30%以上國際高端旅客，特別著重吸引目前保亭很少的歐美旅客。對于富人來說，他們可以用金錢換來新生命的開始，以金錢換來健康長壽，換來青春美麗和無窮活力，消費對于他們來說不是問題，關(guān)鍵是有沒有能打動他們的養(yǎng)生度假產(chǎn)品。對于歐美國家的中高端游客而言，中國的宮廷御醫(yī)、中國悠久的歷史文化藝術(shù)，中國的民族烹飪美食等對他們都非常有吸引力。在當(dāng)今的社會，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，由于生活節(jié)奏快、競爭激烈、心理壓力大、人際關(guān)系復(fù)雜，亞健康問題就越嚴(yán)重。保亭旅游業(yè)要走高質(zhì)量精品旅游發(fā)展路線，就必須進(jìn)一步開拓國際市場，必須做出更有吸引力的、新的產(chǎn)業(yè)，這就是真正體現(xiàn)本土的民族歷史特色的文化精品+休閑養(yǎng)生度假。針對不同類型游客更高層次的體驗旅游是旅游的最高形態(tài)，是知識經(jīng)濟(jì)時代旅游消費發(fā)展的必然需求，它強調(diào)不同類型不同層次的游客，對不同文化、生活、歷史的體驗，強調(diào)寓教于樂，注重參與性與精神融入性。當(dāng)今，觀光旅游時代已淡出旅游市場，相對于休閑度假旅游，各階層差異化的“文化+養(yǎng)生”體驗式旅游度假是一種更高的境界，它提供給不同階層游客的，既是一種看得見、摸得著、更能感受得到的新的差異化有形產(chǎn)品（養(yǎng)生度假），又是一種看不見、說不出，卻能使不同類型不同階層的游客，得到不同的差異化精神享受，和持久尋味的獨特休閑氛圍（文化）。但由于客人停留時間短，純粹餐飲娛樂方面的消費，因此旅游效益依然有限，不能成為絕對的支柱產(chǎn)業(yè)。某個景區(qū)一年可以去兩三次，每次住一周到一個月左右。最顯著的現(xiàn)象就是十一、春節(jié)等黃金周及休假期間，在某一個旅游區(qū)住上一段時間靜心度假。這個階段的旅游，人們開始享受生活，注重修身養(yǎng)性。第二階段：休閑度假。游客是人看人，人擠人，加上國人的素質(zhì)，旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境破壞嚴(yán)重，得不償失。最傳統(tǒng)的旅游方式，“白天游山玩水，晚上睡大覺”，最大的收入來源于門票，觀光客多數(shù)是“瀟灑走一回”，在海南“走馬觀花”趕集式，旅游下來，疲倦和勞累纏身，游客來一批少一批。旅游置業(yè)，生活化的度假方式。融入氛圍。自我調(diào)節(jié)。拍照留念的方式。21世紀(jì)度假方式升級狀況升級路徑觀光度假休閑度假生活度假 人均GDP（$）300 10003000 5000 理想旅游是一種奢侈品；觀光是旅游的核心旅游是一種選購品；休閑是放松的主題旅游是一種生活方式是生活的必需度假需求增長見識，享受視覺愉悅。根據(jù)目前在建報建項目，七仙嶺板塊全面開發(fā)后，開發(fā)項目的投資起點、投資規(guī)模、產(chǎn)品檔次、銷售價格都會有很大的改變，保亭將會迎來新一輪經(jīng)濟(jì)增長。保亭縣商品房銷售情況表年份銷售面積㎡銷售套數(shù)（套）銷售均價元/㎡20089846111251610200913928817433941201026721924906042從上表看，2009年商品房銷售增大，平均套面積由2009年的80㎡增加到2010年的107㎡，%，發(fā)展速度明顯加快。國際旅游島建設(shè)的吸引，七仙嶺板塊的旅游地產(chǎn)開發(fā)等因素對保亭的房地產(chǎn)發(fā)展帶來了影響。保亭近三年房地產(chǎn)發(fā)展情況如下表（數(shù)據(jù)由縣統(tǒng)計局提供）。而七仙嶺由于占據(jù)稀缺資源，產(chǎn)品用途和性質(zhì)不同，建造的度假豪宅起步較高，已銷售的七仙瑤池樓盤別墅在45000元/㎡左右。三道鎮(zhèn)由于有著名景區(qū)呀諾達(dá)的影響，離三亞市距離較近，旅游地產(chǎn)開發(fā)較為集中，但起步晚，體量小。2005年，形成一定的影響力，2009年以后有了較大的發(fā)展。經(jīng)過兩年的調(diào)控，預(yù)計后年會增加銷量。如龍灣城項目。較多的停車位。二是大眾路線，對游客和投資者希望一網(wǎng)打盡。高爾夫也是最好的配套。沒有特點 針對頂級客戶及企業(yè)推出時間從上表看，七仙嶺度假酒店和度假村開發(fā)，走兩條路線，一是高端路線。七仙瑤池項目一期銷售情況表項 目指 標(biāo)竣工面積 ㎡18750銷售面積 ㎡16200銷售均價 萬元/㎡，去化速度 ㎡/月5410主要產(chǎn)品及戶型面積合院最小52㎡，獨棟最大186㎡經(jīng)過對上述6個競爭項目的介紹，匯總比較如下表：項目名稱君瀾酒店南美酒店金鳳凰七仙瑤池龍灣城七仙伴月總建筑面積5萬㎡3萬㎡㎡9萬㎡㎡㎡主要物業(yè)形態(tài)50棟獨立別墅268間套房，大泳池，泡池SPA集中式62間客房，戶外泳池，溫泉泡池。合院疊拼別墅最低價33000元∕㎡，獨棟別墅4300046000萬∕㎡。七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店項目，是目前七仙嶺旅游地產(chǎn)板塊唯一銷售過的樓盤，一期建設(shè)的150套別墅，今年3月開盤，到6月底，除有意留著的20套之外，其它全部銷售完畢。項目根據(jù)目前所在地的原生態(tài)熱帶雨林來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，盡一切方法來保留原生態(tài)的植被，使每一棟別墅都掩映在綠色植被里面。規(guī)劃有一座五星級酒店、300座獨棟產(chǎn)權(quán)別墅、2個VIP會所、1個國際標(biāo)準(zhǔn)會議中心、30畝原生態(tài)稻田以及兩個溫泉SPA區(qū)，是海南省中部規(guī)模最大、配套最全的五星級產(chǎn)權(quán)度假別墅酒店。項目建設(shè)內(nèi)容和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：龍灣城項目建設(shè)規(guī)劃表地上建筑戶 數(shù)建筑面積 ㎡占總面積 %住宅獨棟別墅238 39984 大獨棟449988 聯(lián)排8210086 12疊墅2713500洋房126120住宅總戶數(shù)568商業(yè)精品酒店2500 3精品商業(yè)300 溫泉會所1531 商業(yè)合計4331 農(nóng)耕體驗區(qū)（接待廳）1500 七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店：項目位于保亭縣七仙嶺風(fēng)景區(qū)內(nèi)，緊臨七仙嶺溫泉高爾夫球會，七仙瑤池項目由海南琪鑫七仙嶺溫泉開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，由香港康年國際酒店集團(tuán)管理。占地面積420畝，總建筑面積84009㎡。正在建設(shè)的超五星級金橡樹酒店，也是該開發(fā)公司的項目。車行到達(dá)大門，后門通步行徑。門牌：每戶統(tǒng)一設(shè)計；業(yè)主可自取宅名。溫泉宅院170180㎡三房兩層兩套間，各帶一泡池；做儲物間設(shè)計；只有步行徑到達(dá)；贈送空間里，可考慮“多功能房”（例：商務(wù)功能）。七仙伴月產(chǎn)品建設(shè)規(guī)劃表類型名稱建筑面積戶型層數(shù)產(chǎn)品共性產(chǎn)品個性別墅溫泉別墅100120㎡二房單層或兩層私家游泳池；裝修標(biāo)準(zhǔn)，有部分材料可選擇（例：泳池池壁顏色、涼亭屋頂用料、地磚顏色）；半圍合，贈送面積60㎡左右。216。216。216。216。216。216。功能分區(qū)：216。規(guī)劃目標(biāo)將打造一個富有生態(tài)價值、文化氛圍的旅游體育休閑于一體的大型綜合項目。項目用地呈酒瓶形的扁長條形。項目總占地面積2600畝，其中高爾夫球場占地1300畝，住宅+酒店占地1300畝。 百嘉信七仙伴月介紹：項目由廣州百嘉信集團(tuán)有限公司開發(fā)，該公司于1994年創(chuàng)辦于廣州，由知識資本起步，有海歸背景。官邸別墅1棟，獨棟別墅客房從單套間到8套間，面積從70㎡到583㎡，酒店客房面積最小30㎡，最大99㎡。海南金鳳凰豪生溫泉大酒店：總用地面積：105055㎡，㎡，綠化率高達(dá)60％，％，停車位192輛（酒店區(qū)93輛，別墅區(qū)99輛），海南金鳳凰豪生溫泉大酒店共分兩期進(jìn)行，一期推出美國豪生酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理的產(chǎn)權(quán)式酒店；二期推出頂級產(chǎn)權(quán)別墅。山莊內(nèi)溫泉資源豐富，這里有海南唯一處于熱帶雨林之中保護(hù)得最好、有自然噴水景觀的溫泉，是個“半原生”狀態(tài)的溫泉群，故又有“森林溫泉”、“山野溫泉”的美名。擁有客房62間，116張床；從房間里即可欣賞到美麗的七仙嶺和迷人的田園風(fēng)光?！翱刁w養(yǎng)生”理念是酒店的一個重要部分，酒店匹配的天香SPA水療中心、露天瑜伽臺、溫泉浴泡池、室外游泳池、山地車等多項健身娛樂設(shè)施，使你在與大自然親密接觸之余，康體養(yǎng)生。原天上人間在2005年底開業(yè)，酒店擁有268間（套）豪華客房，其中有50棟依山而建的獨立別墅。競爭產(chǎn)品分析，選取了同區(qū)位和同價位的3家已建和3家在建的項目，這些項目投資規(guī)模、產(chǎn)品、配套、戶型、景觀、銷售等信息分析如下。加上已經(jīng)簽約的5家五星級著名酒店，共有10家五星級及以上的國際酒店入駐，全部營業(yè)客房床位可超3000以上?？梢钥闯?，隨著旅游的發(fā)展，七仙嶺區(qū)域的酒店星級水平越來越高，投資額越來越大。正在建設(shè)將要營業(yè)的酒店有中南溫泉酒店、七仙嶺溫泉度假酒店、神仙灣酒店、新星超五星級金橡樹酒店、五星級金鳳凰豪生溫泉大酒店、七仙瑤池溫泉度假酒店六家。從表中看，已經(jīng)營業(yè)的酒店項目主要有君瀾酒店，康樂酒店，南美酒店，荔苑酒店。到2010年底，七仙嶺溫泉國家森林公園區(qū)的酒店接待過夜游客超過16萬人次；接待國外游客超過10000人次，%；旅游收入8612萬元，%，主要收入來自溫泉度假和酒店過夜。 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)的競爭態(tài)勢七仙嶺已經(jīng)初步形成溫泉旅游度假區(qū)和森林度假區(qū)兩大休閑主題，旅游度假區(qū)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)星級溫泉度假酒店的集群效應(yīng)，目前共有6家溫泉度假酒店，總床位達(dá)到1000多張。五是具有品牌知名度，七仙溫泉嬉水節(jié)、七仙嶺熱帶雨林溫泉在國內(nèi)的知名度和美譽度較高，七仙嶺溫泉國家森林公園榮登“海南旅游金牌榜”。三是資源與環(huán)境有機(jī)結(jié)合，良好的生態(tài)環(huán)境、標(biāo)志性景觀資源、效益型資源有機(jī)結(jié)合。一是核心資源等級高，項目內(nèi)擁有73項旅游資源單體，商品位資源占總數(shù)量的30%。黎風(fēng)苗情神奇濃郁：中國黎族苗族的主要聚集地，涵蓋物質(zhì)文化、精神文化、行為文化和制度文化的方方面面，原生性強，原汁原味。天然溫泉源源不絕：25個溫泉眼，其中自噴溫泉7口，日出水量3800多立方米，水溫最高的達(dá)95℃。熱帶雨林逶迤不盡：喬木、灌木、草本、藤本、附生植物組成多層次原始森林山嶺，終年郁郁蔥蔥，“藤葛交錯”、獨木成林等景象特別。 七仙嶺的旅游資源價值根據(jù)國標(biāo)《旅游資源分類、調(diào)查與評價》（GB/T 189722003），對規(guī)劃區(qū)內(nèi)旅游資源類型分析如下表：七仙嶺旅游資源類型分析旅游資源分類旅游資源單體（個）地文景觀9水域風(fēng)光9生物景觀8氣象與氣候景觀3建筑與設(shè)施14旅游商品18人文活動22合計：73個七仙嶺旅游資源評價類別商品位數(shù)量占總數(shù)旅游資源單體名稱5級3%溫泉、七仙嶺、七仙嶺熱帶雨林4級1115%黎族服飾、黎族織錦、南藥養(yǎng)生藥膳、黎苗七月七傳統(tǒng)戲水節(jié)、黎苗竹木器樂、君瀾酒店等3級811%七仙嶺水庫、七仙嶺的傳統(tǒng)、樹皮衣、鉆木取火、紅寶石羅非魚、荔枝、檳榔、七仙嶺溫泉高爾夫七仙嶺旅游資源認(rèn)定為四大資源，即溫泉、奇峰、雨林、黎苗文化。對重點招商旅游項目進(jìn)行系統(tǒng)建設(shè)提升，形成七仙嶺和三道鎮(zhèn)兩個高端酒店聚落。%單位：萬人次從保亭內(nèi)部的旅游格局來看，利用七仙嶺旅游資源，與呀諾達(dá)景區(qū)、檳榔谷景區(qū)實現(xiàn)資源互動，從而達(dá)到“盛世輝煌”的繁榮景象。% 10七仙嶺景區(qū)游客 3同比 177。據(jù)三亞市旅游局統(tǒng)計資料反映：三亞市20042010年旅游總?cè)藬?shù)表年 份 旅游總?cè)藬?shù)（萬人次）增長率（%）200421200512200612200728200860312200915201018三亞市近年來俄日韓三大客源國所占比例年 份比 例 %俄日韓2005199200618200733200841242009452120104826據(jù)保亭縣旅游局統(tǒng)計資料反映：保亭近三年旅游發(fā)展統(tǒng)計表指 標(biāo)2008年2009年2010年游客總數(shù) 同比 177。保亭借勢三亞，切分三亞旅游市場切實可行。“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”中的旅游資源具有差異性，主要旅游資源中，三亞有天涯海角風(fēng)景區(qū)，南山文化旅游區(qū)，亞龍灣、海棠灣國家旅游度假區(qū)，鹿回頭公園，大東海游覽區(qū)等；陵水有南灣獼猴島自然保護(hù)區(qū)；樂東有毛公山、尖峰嶺國家森林公園；保亭有七仙嶺溫泉等。濱海度假地區(qū)層級開發(fā)，高端度假酒店占據(jù)海濱一線用地；別墅群占據(jù)二線用地；娛樂區(qū)、住宅區(qū)占據(jù)三線腹地。保亭的七仙嶺溫泉國家森林公園于2006年被國家發(fā)改委和國際旅游局確定為海南優(yōu)先發(fā)展項目，成為帶動海南中線旅游，構(gòu)筑海南旅游黃金三角的建設(shè)項目。這里旅游資源類型較為相似，發(fā)展意愿也相近；旅游開發(fā)還處在“資源拉動型”發(fā)展的初級階段；產(chǎn)品國際化程度尚有欠缺，星級酒店、特色度假、文化體驗等旅游項目缺少。抓住國家旅游發(fā)展的機(jī)遇，發(fā)展保亭地區(qū)的旅游地產(chǎn)，有利于重塑海島形象認(rèn)知，以雨林、文化還原海島的另一面，實行山水共舉，“藍(lán)”“綠”共贏，推動大規(guī)模項目的開發(fā)，共建海南旅游大格局。海南中部以五指山脈為代表的熱帶山區(qū)，是海南黎簇苗簇的主要聚居地，雨林茂密，生態(tài)一流，風(fēng)情濃郁，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后；海南東部西部是海岸地區(qū)，東部雨水充沛，椰風(fēng)海韻迷人，旅游業(yè)率先啟動，達(dá)到一定規(guī)模和檔次；西部雨水略少，擁有海南主要工業(yè)園區(qū)，旅游資源奇特，旅游產(chǎn)業(yè)尚待起步。 項目開發(fā)價值 保亭縣旅游市場的發(fā)展機(jī)會海南國際旅游島的建設(shè)，給保亭旅游業(yè)的發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。三是經(jīng)過多年的快速發(fā)展，保亭經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不斷夯實，產(chǎn)業(yè)支撐力不斷增強，環(huán)境、資源、區(qū)