【正文】 位和體制優(yōu)勢(shì)不斷彰顯，發(fā)展的潛力和活力不斷釋放。 保亭縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有利因素比較突出，一是隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)各項(xiàng)政策效應(yīng)的凸現(xiàn)，特別是隨著三亞——五指山（保亭段）高速公路的開(kāi)建，和國(guó)家飛碟訓(xùn)練基地等一批重大項(xiàng)目落戶保亭，保亭的知名度和吸引力空前提升，大批戰(zhàn)略投資者紛至沓來(lái)，保亭進(jìn)入了一個(gè)新的重大發(fā)展機(jī)遇期。地方財(cái)政收入首破億元，同比增93%。 政策環(huán)境 2010年保亭全縣生產(chǎn)總值（GDP），按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16%。黎族苗族少數(shù)民族傳統(tǒng)文化，是保亭縣地方文化的主體部分，此外，還有依托七仙嶺熱帶雨林溫泉“雨林文化”和“溫泉休閑文化”等。保亭縣世居民族為黎族和苗族，其他民族均為移民。 南藥資源：有各類(lèi)南藥2萬(wàn)畝，擁有沉香、降香、蘿工芙、大血藤、砂仁、五指山參等五大南藥148個(gè)品種，是我國(guó)重要的南藥種植基地。珍貴木材有田生、花梨、綠楠、紅羅等。 森林植被：%的森林覆蓋率。全年日照約1900～2000小時(shí)，日照百分率達(dá)45%，℃～℃之間，年平均降雨量2000毫米。 主要資源 氣候條件:保亭縣屬熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。十二五期間規(guī)劃修建的三亞至保亭高速公路，距離只有42公里，使項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。距三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)和島內(nèi)高鐵陵水站各一小時(shí)車(chē)程，距五指山市半小時(shí)車(chē)程。48′,東接陵水縣，南鄰三亞市，西聯(lián)樂(lè)東縣，北依五指山市、瓊中縣。53′，東經(jīng)109176。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目所在地的保亭縣位于海南省南部?jī)?nèi)陸，五指山南麓，北緯18176。三四線城市普遍正處在經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)，城市化高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大動(dòng)能，價(jià)格處在相對(duì)洼地。預(yù)計(jì)二三線城市房地產(chǎn)發(fā)展空間更大。 成交面積：一線城市成交面積萎縮，東部沿海城市成交面積略有增長(zhǎng)；二三線城市成交大幅增長(zhǎng)。從目前情況看，高通脹會(huì)在一定時(shí)期存在，限購(gòu)政策是否退出，主要看保障房供應(yīng)能否形成規(guī)模；保障房體系形成供應(yīng)規(guī)模需要23年，因此，預(yù)計(jì)限購(gòu)政策退出總體需要23年時(shí)間。但按照目前情況，我國(guó)高通脹會(huì)持續(xù)數(shù)年。 2011年房地產(chǎn)大調(diào)控下的后市分析政府限購(gòu)政策出臺(tái)的背景，原因之一，是高通脹促發(fā)資金大量流入地產(chǎn)市場(chǎng)，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)加大，因而，近一兩年以來(lái)，樓市政策與通脹水平關(guān)聯(lián)甚高。 2010年，全省房地產(chǎn)完成增加值179億元，%；，占全省固定資產(chǎn)投資總額的35%；房地產(chǎn)企業(yè)提供稅收近96億元，占地方一般預(yù)算收入近四成。尤其是以東線一線海景房產(chǎn)已經(jīng)顯現(xiàn)其自身價(jià)值，中西部地區(qū)其活躍度也將大幅提高。 海南一線地區(qū)（?？?、三亞）土地供應(yīng)量減少，成為更多企業(yè)開(kāi)拓二、三線城市的契機(jī)。2010年的土地政策主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是規(guī)范引導(dǎo)，適度供應(yīng)土地，合理調(diào)控房地產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、開(kāi)發(fā)時(shí)序和空間布局。 今年以來(lái)，國(guó)家一系列對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)控政策的出臺(tái)，加快了海南房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，二三四線城市旅游地產(chǎn)機(jī)會(huì)來(lái)臨，島中保亭、五指山、瓊中等縣市也成為繼東線沿海之后，又一資源型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有停止在海南“圈地”的腳步，出現(xiàn)全國(guó)限購(gòu)越緊，海南開(kāi)發(fā)越旺的現(xiàn)象，900多來(lái)海南注冊(cè)的開(kāi)發(fā)企業(yè)為海南房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)力量。 隨之而來(lái)的是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策，兩輪史上最嚴(yán)調(diào)控政策的出臺(tái)，表明國(guó)家嚴(yán)厲遏制部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，全國(guó)一線城市成交量巨幅下跌。 2010年海南房地產(chǎn)發(fā)展分析 2010年成為海南新發(fā)展的初始年，年初國(guó)務(wù)院批復(fù)的國(guó)際旅游島政策，不僅帶來(lái)了國(guó)家強(qiáng)有力的支持，而且吸引了全國(guó)各地著名開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)入駐，更加吸引了全國(guó)投資者的關(guān)注。海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展在依靠旅游與房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)同時(shí)，發(fā)展新型工業(yè)、提高海洋業(yè)、開(kāi)發(fā)博彩業(yè)、免稅商業(yè)等產(chǎn)業(yè)，改變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)。%。其中，%；，%。 旅游業(yè)加快發(fā)展。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)，成為推動(dòng)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，%，%，是推動(dòng)投資快速增長(zhǎng)的主力。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 2010年海南宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)際旅游島開(kāi)局元年，由于國(guó)家政策傾斜等利好局勢(shì)環(huán)境，2010年成為海南省建省以來(lái)發(fā)展最好的一年，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2000億大關(guān)。必將取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。符合海南及保亭旅游產(chǎn)業(yè)國(guó)際化發(fā)展的需要，符合保亭及七仙嶺旅游規(guī)劃區(qū)旅游總體發(fā)展目標(biāo)，也符合該公司在目前旅游地產(chǎn)大力開(kāi)發(fā)的情況下，進(jìn)軍海南保亭的發(fā)展戰(zhàn)略。在建設(shè)“海南國(guó)際旅游島”總體戰(zhàn)略指導(dǎo)下，保亭縣政府對(duì)七仙嶺的旅游規(guī)劃定位為，打造融“雨林溫泉養(yǎng)生、風(fēng)情景區(qū)體驗(yàn)、戶外運(yùn)動(dòng)探險(xiǎn)、熱帶山鄉(xiāng)度假、特色節(jié)慶活動(dòng)”于一體的，洋溢著濃厚黎苗少數(shù)民族文化風(fēng)情的，國(guó)際熱帶雨林溫泉特色的旅游勝地。從“3S”到“3N”，標(biāo)志著人類(lèi)的旅游追求從身體享樂(lè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃褡非鬄橹?。受“大三亞旅游?jīng)濟(jì)圈”的帶動(dòng)，以保亭為代表的“山地資源型”旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有獨(dú)特的“綠色旅游”優(yōu)勢(shì)。三亞灣、鳳凰島、大東海、亞龍灣、海棠灣、福灣、富力灣、香水灣、清水灣，建造的一大批五星級(jí)酒店、超五星級(jí)酒店、濱海豪宅，吸引了大批國(guó)內(nèi)外旅游客和旅游投資客。宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，產(chǎn)生了中國(guó)的財(cái)富階層，這些人的旅游需求表現(xiàn)出居住生活區(qū)由緯度高向緯度低轉(zhuǎn)變，即候鳥(niǎo)遷移現(xiàn)象；旅游度假由旅游觀光向旅游投資轉(zhuǎn)變，即第二居所現(xiàn)象；對(duì)地域豪宅市場(chǎng)，由被動(dòng)消費(fèi)向主動(dòng)消費(fèi)轉(zhuǎn)變，即收藏保值增值現(xiàn)象。20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從第一輪泡沫中蘇醒，正進(jìn)入下一個(gè)黃金時(shí)期，這就是海南國(guó)際旅游島建設(shè)時(shí)期，因此出現(xiàn)了房地產(chǎn)百企千億下海南的現(xiàn)象。在海南的關(guān)聯(lián)企業(yè)有海南北斗建大投資有限公司，辦公地址在海南?？谑小Ｔ摴臼巧綎|濟(jì)南北斗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司下屬的保亭項(xiàng)目公司。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：；建筑密度15%；綠化率65%；稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38%；。項(xiàng)目已于2011年7月開(kāi)始籌備，計(jì)劃于2016年6月項(xiàng)目建成。 項(xiàng)目投資規(guī)模：。二是私人和企業(yè)度假別墅，由352棟別墅和會(huì)所（啟動(dòng)區(qū)）組成。是國(guó)人向往的世外桃源休閑圣地，國(guó)內(nèi)外游客神往的浪漫伊甸園和高尚人士夢(mèng)寐的商務(wù)度假天堂。獨(dú)具巴厘島風(fēng)格和黎苗風(fēng)情，質(zhì)樸建筑內(nèi)含奢侈豪華。森林登山探險(xiǎn)為特色的旅游度假村。建有543棟全產(chǎn)權(quán)別墅。 占地面積：規(guī)劃用地面積40萬(wàn)㎡（約600畝），與原始森林接壤2000米。 項(xiàng)目地址：項(xiàng)目選址于海南省保亭縣七仙嶺溫泉國(guó)家森林公園規(guī)劃區(qū)內(nèi)，七仙嶺主峰南坡下。七仙御溫泉雨林度假村可行性研究報(bào)告二〇一二年十月目 錄 第一章 總論 項(xiàng)目概況 3 項(xiàng)目發(fā)展商 4 項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景 4 項(xiàng)目實(shí)施依據(jù) 6第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景分析 2010年海南宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 6 2010年海南房地產(chǎn)發(fā)展分析 7 2010海南土地出讓及成交市場(chǎng) 8 2011年房地產(chǎn)大調(diào)控下的后市分析 8第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 9 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值 12 保亭縣旅游市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)會(huì) 12 七仙嶺的旅游資源價(jià)值 15 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 16 七仙嶺板塊旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)保亭縣的影響 23 項(xiàng)目客戶群分析 25 21世紀(jì)旅游度假的客戶需求分析 25 產(chǎn)權(quán)別墅的目標(biāo)客戶群 27 度假置業(yè)投資客源分析 28 國(guó)內(nèi)旅游度假客源分析 29 國(guó)外旅游度假客源分析 30 項(xiàng)目SWOT分析 30 項(xiàng)目定位分析 32第四章 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選址 35 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 37第五章 節(jié)能設(shè)計(jì)及環(huán)境保護(hù)措施 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì) 40 節(jié)能設(shè)計(jì) 42第六章 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度安排 項(xiàng)目組織管理 49 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 50第七章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措計(jì)劃 項(xiàng)目投資估算 51 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 52第八章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)策略 “大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”產(chǎn)權(quán)式度假酒店市場(chǎng)分析 52 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣目標(biāo) 55 產(chǎn)權(quán)式別墅定價(jià)策略 55 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方式 56 項(xiàng)目物業(yè)管理 56第九章 財(cái)務(wù)效益分析 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 57 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 57 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 58第十章 結(jié)論與建議 60附表 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目擬定為“保亭七仙御溫泉雨林度假村”。酒店名稱擬定為“七仙悅榕度假酒店”。西與七仙嶺水庫(kù)相鄰，北與七仙嶺原始熱帶雨林接壤，東南邊與原新星農(nóng)場(chǎng)五區(qū)五隊(duì)劃界，呈曲尺形。 建筑面積：（不含地下建筑面積14660 m2），其中：一座超五星級(jí)酒店，占地面積約15萬(wàn)m2， 。 項(xiàng)目總體規(guī)劃構(gòu)思及建設(shè)內(nèi)容 七仙御度假村引進(jìn)當(dāng)今最先進(jìn)的跨國(guó)度假酒店——超五星級(jí)悅榕莊酒店專業(yè)管理，項(xiàng)目建設(shè)向世界頂級(jí)山地森林度假項(xiàng)目看齊，管理設(shè)施和服務(wù)設(shè)施基本規(guī)劃在未曾被人為破壞的地帶，以原生態(tài)的天然建材為元素，以熱帶風(fēng)情為建筑風(fēng)格，打造頂級(jí)SPA、溫泉沐浴、區(qū)內(nèi)543棟獨(dú)立別墅，盡顯山地森林的“典藏”、“野奢”特有價(jià)值入住“七仙御”，棲居于七仙嶺主峰之下，原始叢林之上，云蒸霧繞，空氣清新；眺望群山逶迤，觀看日出日落，感悟道莊哲理，夢(mèng)幻君臨天下；晨聆窗邊蟲(chóng)鳴鳥(niǎo)唱，夜望腳下密布的五星級(jí)酒店燈火通明；藏逸仙境，遠(yuǎn)離塵囂，盡享私密空間。 項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)由三部分組成，一是超五星級(jí)悅榕莊酒店—“七仙悅榕度假酒店”，由191棟產(chǎn)權(quán)別墅和接待大堂、頂級(jí)SPA館和水療中心等配套設(shè)施組成，產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)管理。三是從次入口啟動(dòng)區(qū)到七仙嶺南坡的登山旅游，旅游線路與別墅區(qū)和酒店區(qū)隔離。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排：項(xiàng)目建設(shè)約需5年時(shí)間，分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)。計(jì)劃酒店于2016年1月開(kāi)始對(duì)外試業(yè)。 項(xiàng)目發(fā)展商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為保亭綠保北斗置業(yè)有限公司，是經(jīng)保亭縣政府注冊(cè)的旅游及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，主要經(jīng)營(yíng)酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，旅游開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。集團(tuán)公司成立了10多年，在全國(guó)各地開(kāi)發(fā)有大量著名樓盤(pán)，房地產(chǎn)總開(kāi)發(fā)面積達(dá)到100萬(wàn)㎡。 項(xiàng)目提出的背景及發(fā)展前景“海南國(guó)際旅游島”概念下，海南旅游地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。背靠中國(guó)大陸宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，是海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的宏觀背景。以三亞為代表的“大三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈”，以其天然資源的稀缺性和長(zhǎng)遠(yuǎn)的增長(zhǎng)潛力，成為優(yōu)選的財(cái)富工具和資金出口，吸引客源。如鳳凰島創(chuàng)造了中國(guó)七星級(jí)酒店的概念，一度飆升到10萬(wàn)元/㎡的房地產(chǎn)天價(jià)；半山半島高層公寓也賣(mài)到5萬(wàn)元/㎡；清水灣別墅都在5萬(wàn)元/㎡左右，投資效益顯著，極大地推動(dòng)了旅游地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)旅游市場(chǎng)調(diào)查，隨著游客生態(tài)環(huán)境意識(shí)的增強(qiáng)，游客的旅游熱點(diǎn)已從“3S”轉(zhuǎn)向“3N”，即從享受熱帶海濱溫暖的陽(yáng)光（Sun）、碧藍(lán)的大海(Sea)、舒適的沙灘(Sand)，轉(zhuǎn)向在大自然中沐浴，讓心沉浸在鄉(xiāng)村的人與自然（Nature)、人與人和諧完美的懷戀(Nostalgia)中、從而使自己的精神溶入人間天堂(Nirvana)?！吧降刭Y