【正文】 濱江錢江南岸一橋東側(cè)物業(yè)顧問廣州奧林匹克物業(yè)投資有限公司售樓地址延安南路115號(hào)清波大廈底層設(shè)計(jì)單位浙江城建設(shè)計(jì)研究院 香港何顯毅建筑工程師樓（中國(guó)）有限公司市場(chǎng)推廣（全案策劃）新天地廣告基本資料開盤時(shí)間容積率2交房日期2006年綠化率37%建筑類型高層開發(fā)期次共三期、現(xiàn)為二期（三期未開盤）占地面積218776平方米主力面積150平方米建筑面積469000平方米主力房型三室二廳開工時(shí)間200211竣工時(shí)間200511工程進(jìn)度十幾層，共30層規(guī)劃戶數(shù)3000多層高推出量800多套電梯配置兩梯四戶已售戶數(shù)還剩幾十套物業(yè)管理費(fèi)未定銷售率90%停車位2000多樓層狀況建有50幢建筑，其中高層40多幢定價(jià)策略均價(jià)浪琴軒：7500元/平方米全江景：8400元/平方米貸款及付款方式按揭/一次性付清 預(yù)計(jì)開盤價(jià)均價(jià)在70008000元/平方米配套設(shè)施交通配套公交52405231849內(nèi)部配套兩座國(guó)際水準(zhǔn)會(huì)所、內(nèi)設(shè)1所小學(xué)、內(nèi)設(shè)1所幼兒園、大型超市周圍配套位于錢江一橋南岸東側(cè)，杭州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)之江區(qū)塊，北依錢塘江、濱江大道，西側(cè)為之江1號(hào)路定位及宣傳媒體宣傳客戶定位調(diào)研時(shí)間：（2）廣利佳苑（普通住宅、多層、小高層） 開發(fā)商浙江省廣利房產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線864121286409189投資商廣利集團(tuán)物業(yè)顧問Aamp。h、給子女購房的比例大幅上升 在購房意圖上，首次購房和二次購房是主體人群，他們所占的比例超過了80%，其中去年10月和今年5月的數(shù)據(jù)相比，%，%。f、妥協(xié)系數(shù)分析 購房者在城西片的總價(jià)和單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)表現(xiàn)上和杭州公寓樓整體所表現(xiàn)的趨勢(shì)一致：去年10月的各項(xiàng)妥協(xié)系數(shù)都比今年5月底的各項(xiàng)妥協(xié)系數(shù)要高，反映出人們?cè)诎肽陙韺?duì)上漲后房?jī)r(jià)的妥協(xié)能力越來越小。d、預(yù)算單價(jià)提高了1000元左右 從數(shù)據(jù)可以看出，去年10月和今年5月相比，預(yù)算單價(jià)提高了1000元左右，這一數(shù)據(jù)和杭州公寓樓的心理預(yù)算單價(jià)的上漲趨勢(shì)一致，而且購房者在去年10月和今年5月杭州公寓樓的心理預(yù)算單價(jià)分別是4744元、5719元，而城西片的數(shù)據(jù)分別為4775元、5706元，兩者之間非常接近。c、預(yù)算總價(jià)在50萬的比例最大在幾個(gè)主要的總價(jià)點(diǎn)上，今年5月底和去年10月相比：%%，而在70萬、80萬的點(diǎn)上比例比去年有明顯增加，在80萬的這個(gè)點(diǎn)上，今年的比例幾乎是去年的三倍。b、相對(duì)上漲幅度偏小在第二章中。Ⅲ、需求狀況a、首選購房面積有所減小選擇在城西片區(qū)塊的購房者，下降了近4個(gè)平方米。同時(shí)，勾莊區(qū)域目前的樓盤主要是“天陽山水人家”目前的房源較多，價(jià)格范圍在7000—9000元/平方米左右。紫金庭園”，其疊式排屋均價(jià)在8688元/平方米左右，多層7800元/平方米左右，小高層7600元/平方米左右。老城西在其老文教區(qū)的氛圍下，以及生活配套較成熟的環(huán)境下，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米左右。分區(qū)另有浙大、小和山省屬教育基地、?！?居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺(tái)居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片。四橫：留祥路、文華西路——文一路、天目山路、云河路。道路網(wǎng)規(guī)劃：高速公路或一級(jí)公路本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長(zhǎng)高速公路、320國(guó)道一級(jí)公路、104國(guó)道一級(jí)公路、杭富沿江一級(jí)公路。人口規(guī)模：規(guī)劃分區(qū)總?cè)丝?2萬人，其中城區(qū)人口74萬人，郊區(qū)人口18萬人。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢江四橋及新城隧道的影響，人們感覺濱江似乎沒有那么遠(yuǎn)了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。h、能接受的車程比較分析選擇購買濱江片的購房者他們中只接受1015分鐘車程的人群比例明顯減少，而能夠接受20和30分鐘的人群比例則明顯增加，這從側(cè)面反映了人們對(duì)濱江片地塊的認(rèn)同。主臥面積的選擇03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，盡管人們選擇最多的面積都是20平方米左右，但是中位數(shù)的變?。◤?0變到18）說明選擇小面積的人數(shù)在增加。而次選面積則有增大的趨勢(shì)，這說明購房者在沒有理想面積的時(shí)候，會(huì)選擇增大其購房面積，這主要是因?yàn)槊鎸?duì)市場(chǎng)上大戶型的房屋他們被動(dòng)的作好了妥協(xié)的準(zhǔn)備。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。而04年又出現(xiàn)新的變化那就是在80平上人群比例在增加，這也許是那些低端人群隨著房?jī)r(jià)的上漲無奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江片。03年10月比03年5月在90平米的選擇上減少而100及120平米的選擇則增加了。到了04年5月，無論是正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)已經(jīng)是03年5月的三分之一了。d、單價(jià)妥協(xié)系數(shù)對(duì)比分析相對(duì)于總價(jià)妥協(xié)系數(shù)，單價(jià)的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以選擇5000元的人群比例最高，％，其次是6000元的人群，選擇4000元的人群比例已經(jīng)大幅下降了。購房者的正常妥協(xié)系數(shù)變化不是很大，但極限妥協(xié)系數(shù)變化相對(duì)較大，且呈下降趨勢(shì)。在100萬上人群比例波動(dòng)較大。在80萬上04年5月人們選擇比例達(dá)到最高。 Ⅲ、需求狀況a、總價(jià)預(yù)算比較分析從購房者總價(jià)預(yù)算上來看，總價(jià)預(yù)算在50萬以下的人群比例逐步減少，總價(jià)預(yù)算在60萬以上的人群比例逐步增加，而70萬這個(gè)點(diǎn)上幾乎沒有什么變化。尚城”價(jià)格在6200元/平方米左右，“同方春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期預(yù)計(jì)在8月份開盤。錢江北岸的房?jī)r(jià)普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過1萬元/平方米，如“海月Ⅱ、樓盤供應(yīng)及價(jià)格狀況目前，錢江兩岸的房產(chǎn)的發(fā)展很快，今年的預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到400萬平方米左右，其中，北岸將占160萬，南岸占230萬左右。次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長(zhǎng)河路、江虹路、西興路、濱寧路?！?城市道路交通：快速路系統(tǒng)：中興路——杭州蕭山機(jī)場(chǎng)快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)。區(qū)域交通聯(lián)系：高新開發(fā)區(qū)(濱江)主要通過快速路、主干路加強(qiáng)與區(qū)域交通的聯(lián)系。◇ 對(duì)外交通：鐵路：廢除鐵路望江門道口以南至蕭山站的既有浙贛線部分線路、站場(chǎng)、設(shè)施(包括錢塘江大橋)及蕭紹聯(lián)絡(luò)線，將原來的鐵路軌道改做為城市軌道交通。一個(gè)高教園區(qū)：即濱江高教園區(qū)。另外還規(guī)劃了三個(gè)研發(fā)中心、一個(gè)高教園區(qū)和一條旅游觀光帶和休閑度假區(qū)。二個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)?！?規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一心、四軸、二區(qū)、九片一心：一個(gè)公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級(jí)中心。（4）濱江片Ⅰ、總體規(guī)劃及配套◇ 用地規(guī)劃圖：分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。h、到市中心車程分析通常，人們更能接受20分鐘和30分鐘的距離市中心的車程。至于次選面積的變化則可以看作是人們準(zhǔn)備接受大面積住房。04年5月平均首選面積比03年10月下降了5個(gè)平方。04年5月的100平米選擇比例明顯要少于03年10月比例。其中總價(jià)70、80萬的比例增加與單價(jià)7000元的增加和面積100及120的增加相當(dāng)合拍。e、面積對(duì)比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。到了10月人們提高了正常妥協(xié)系數(shù)以能夠買到房子但是人們對(duì)單價(jià)的極限妥協(xié)下降了，這可以認(rèn)為是房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高情況下人們對(duì)市場(chǎng)的一種妥協(xié)性調(diào)整。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”則以選擇6000元和7000元的人群比例最高，％，％，其比例已經(jīng)大幅上升。c、主流單價(jià)點(diǎn)分析在03年5月的時(shí)候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價(jià)”以4000元和5000元比例最高，％％，％。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬80萬的點(diǎn)上選擇比例卻有大幅上升，而100萬上的比例在降低，這說明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購房群體，而最高端的人群被分流。 四季風(fēng)景”裝修單身公寓售價(jià)6000元/平方米，“大都去年開始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。沁園”售價(jià)在7500元/平方米左右，此外整個(gè)城東板塊，主要是下沙區(qū)域。采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三華 快速路：石大路、秋濤路—石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。 ◇ 道路網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃道路系統(tǒng)分四級(jí)設(shè)置，即快速路、主干路、次干路、支路，路網(wǎng)系統(tǒng)形成“五橫四縱”的道路網(wǎng)格局。 機(jī)場(chǎng)：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場(chǎng)。 鐵路：在滬杭鐵路的兩側(cè)，預(yù)留滬杭高速鐵路控制用地。 ◇ 布局結(jié)構(gòu)：三個(gè)中心、四個(gè)公建區(qū)塊、三條特色街 三個(gè)中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心 四個(gè)公建區(qū)塊：夏衍文化旅游區(qū)、彭埠商貿(mào)流通區(qū)、華家池科研發(fā)展區(qū)、四堡商務(wù)辦公區(qū) 四條特色街：四季青服裝特色街、天城路娛樂休閑街、鳳起路商業(yè)街、艮山路名車街 ◇ 居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個(gè)居住片區(qū)：長(zhǎng)睦片區(qū)、丁橋東片區(qū)、丁橋鎮(zhèn)片區(qū)、筧橋鎮(zhèn)片區(qū)、彭埠片區(qū)、三里亭片區(qū)、天成片區(qū)、南肖埠———景芳片區(qū)、運(yùn)河以西片區(qū)、采荷片區(qū)、四堡片區(qū)。 創(chuàng)造以錢塘江、運(yùn)河等水體景觀為主軸線的城市生態(tài)空間和景觀空間。 空間規(guī)劃目標(biāo)： 營(yíng)建“開放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。 兩縱三橫交通軸線：石橋路—秋濤路、同協(xié)路（兩縱）；艮山路、慶春路、德勝路（三橫）。 一個(gè)風(fēng)景區(qū)：皋亭風(fēng)景區(qū)。 三個(gè)中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心。g、單價(jià)的妥協(xié)能力——有一定增強(qiáng)與總價(jià)的妥協(xié)能力降低的趨勢(shì)相反，購房者對(duì)單價(jià)的妥協(xié)能力在增強(qiáng)，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導(dǎo)致需求的競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此，購房對(duì)單價(jià)的承受能力有所加強(qiáng)。這也說明他們對(duì)于預(yù)算價(jià)格的提高完全出于被動(dòng)與無奈。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。e、客廳、主臥和廚房面積的變化情況購房者對(duì)廚房面積和客廳面積的需求有增大的趨勢(shì)，％，上漲的幅度為9％。其絕對(duì)數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”單價(jià)就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購買的單價(jià)”（7303元），今年還不到“有點(diǎn)貴但能承受單價(jià)”（7682元），可見，購房者對(duì)于單價(jià)預(yù)算上升是多么大。c、單價(jià)變化情況應(yīng)該說去年5月、10月和今年5月購房者的心理預(yù)算單價(jià)變化是很有規(guī)律的，基本上是以7001000元的幅度在增加，單價(jià)的上升方式相對(duì)溫和，而非總價(jià)的加速式上漲。再從橫向比較來看，在2003年5月的時(shí)候，購房者的“有點(diǎn)貴但能承受的總價(jià)”，到了2003年10月，但是在2004年5月。a、購房面積分析－－首選和備選購房面積均增大與03年10月相比較，首選城中一帶的購房者的首選購房面積有小幅增大，增加了約2個(gè)平米，但是備選購房面積則大幅度的增加?，F(xiàn)代領(lǐng)地一期均價(jià)也達(dá)到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。今年下半年可供選擇的樓盤也幾乎都在1萬元/平方米以上。由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來說，容積率較高，綠化率較低，且樓盤規(guī)模也較小，一般均在10萬方以內(nèi)。軌道交通：有三路軌道交通線路(1號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線)經(jīng)過該區(qū)。◇ 道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城。二條濱水景觀帶：西湖南線濱水景觀帶和錢江北岸景觀帶。三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。四個(gè)公共中心；市級(jí)中心一湖濱休閑旅游服務(wù)中心(RBO)，市級(jí)副中心一城站廣城商貿(mào)旅游中心，區(qū)級(jí)中心一江濱體育文化休閑中心和南星橋鳳凰城商業(yè)中心。◇ 功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風(fēng)景和歷史文化保護(hù)區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局?！?發(fā)展規(guī)劃：。在石橋橫塘村規(guī)劃保留和建設(shè)公路貨運(yùn)站場(chǎng)。區(qū)內(nèi)保留現(xiàn)有杭宣、滬杭鐵路線，規(guī)劃改造艮山門貨站為鐵路快速行包中心。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車場(chǎng)及修理廠。區(qū)內(nèi)沿延安路、上塘路和環(huán)城北路有規(guī)劃的軌道交通一、二期線路。城市快速路有南北向的上塘路、石橋路，東西向的有石大線、石祥路、德勝路、環(huán)城北路，涉及“一環(huán)、三縱、五橫”，城市快速路系統(tǒng)中的“兩縱、三橫”。市級(jí)綠地：鳳起公園、城東公園、武林廣場(chǎng)、環(huán)北公園、朝暉公園、和平公園、杭氧公園、善賢花園、沈家花園、重機(jī)公園、草蕩公園等。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)。以和平廣場(chǎng)為中心，形成和平會(huì)展中心區(qū)。◇ 用地規(guī)劃：城中片是杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域。三副：（和平）會(huì)展中心區(qū)、（東新）居住區(qū)公共中心、（華豐）科研中心區(qū)。再增加也沒有去買了。那么由于房?jī)r(jià)原因人們只能選擇更遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓盤，但是人們也不是無限制妥協(xié)。1520分鐘的車程04年人們選擇的比例要小于03年的。廚房面積選擇與主臥有相似的變化，由于03年10月與04年5月有相同的眾數(shù)與中位數(shù)，那么標(biāo)準(zhǔn)差的變化即選擇面分散是唯一能夠解釋面積變高的原因。關(guān)鍵的差別是0