【正文】 深圳房地產(chǎn)市場上的數(shù)量將比去年有所增加，口岸物業(yè)、受惠于西部通道的南山區(qū)域物業(yè)、地鐵1號線沿線物業(yè)等，將成為港人置業(yè)投資的熱點。隨著目前香港經(jīng)濟的復蘇，港人在深圳置業(yè)的能量將會進一步釋放，深圳房地產(chǎn)市場相對較為可觀的回報率仍使港人對于投資房地產(chǎn)信心十足。2004年，預計高價位物業(yè)仍將持續(xù)去年的發(fā)展勢頭，表現(xiàn)更為沉穩(wěn)，尤其是一些新推向市場的物業(yè)。2003年，深圳8000元/平方米以上的高價位物業(yè)總銷售面積為151萬平方米，比2002年增長50%左右?？梢灶A計，2004年深圳房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下4大特點。服務貿(mào)易領域的發(fā)展空間很大，若能有效地結合產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)大貿(mào)易、大市場、大流通，應該不成問題。這種狀況如果不盡快解決，勢必制約商圈做大、做強。首先，寶安目前正處于深圳零售業(yè)發(fā)展的第二階段，大商業(yè)格局雖然雛形已現(xiàn)，但大商業(yè)時代尚未真正到來，商業(yè)業(yè)態(tài)仍然處于零散商鋪向大型超市百貨轉變的融合過程中，此間必然會遭遇百貨與超市間的激烈競爭。凡此種種，都預示著寶安大商圈無可限量的未來和蓄勢待發(fā)的前景。今年，又有人人樂、沃爾瑪即將入市，寶安商圈更是如虎添翼。寶安商業(yè)先驅者的努力和本土商家的頑強堅守，不僅使寶安的商業(yè)條件逐步成熟，營商氛圍日漸濃厚，同時也使不少外埠商家更加看好寶安商業(yè)的巨大前景。同時，據(jù)寶安區(qū)經(jīng)貿(mào)局透露，寶安政府正在計劃選擇一個結合地鐵二期工程、深港西部通道和沿海高速通道，并與關內交通交會的最佳點，建設一座面向全市乃至珠江東岸城市的占地達20萬平方米的大型現(xiàn)代化購物廣場。其中建筑面積達47萬平方米的深業(yè)新岸線、深圳市金成地產(chǎn)開發(fā)的金成時代家園以及龍光集團開發(fā)的龍光項目都將設立大型商業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計，到2005年，僅寶安中心區(qū)將有不下13個住宅項目建成入市，不考慮分期建設因素，總建筑面積將超過200萬平方米。后續(xù)增量極其可觀。據(jù)調查，目前寶安區(qū)已經(jīng)擁有3000平方米以上的中大型商場40多家，其中經(jīng)營面積超過1萬平方米的有18家，全區(qū)八鎮(zhèn)二辦（街道）中除光明街道辦外，都擁有至少一家以上面積在1萬平方米以上的大型商場。近年來，萬佳、天虹、海雅、順電等許多大型商業(yè)企業(yè)沒有過多地炒作就順利進駐營業(yè)，并迅速取得不俗的業(yè)績，為寶安大商圈的形成和發(fā)展奠定了堅實的基礎?！　〔贿^，休閑帶的建成對深圳灣沿線的影響是不一樣，對紅樹林片區(qū)、后海填海區(qū)的影響較大，而對南山中心區(qū)等地方影響較小，對目前正在啟動的項目利好大一些，如對中信、百仕達、紅樹東方等項目都是一個利好。深圳灣片區(qū)由于市政配套設施比較滯后，這兩年非但沒有推出土地，早幾年拍賣的“地王”也遲遲未能亮相。休閑帶建成以后的另一個直接效果，就是深圳灣對周邊區(qū)域的輻射能力加大，深圳灣片區(qū)的開發(fā)速度將加快。依目前來看，深圳灣樓盤均價在7000元左右/平方米，休閑帶建成后，樓盤價格應可以提升500元左右/平方米。三、片區(qū)開發(fā)加速輻射力增強。休閑帶建成后，景觀資源會全面改善，土地價格將上升，因此這里的物業(yè)檔次也會進一步提升，大多數(shù)住宅都會建成豪宅，這里將成為深圳真正的富人區(qū)。二、物業(yè)類型將有所調整。濱海休閑帶建成后，土地價格上升將是必然的。一、對地價的全面提升。（深圳晚報）返回深圳灣濱海休閑帶建設正式啟動將全面沖擊片區(qū)房地產(chǎn)市場備受市民矚目的深圳灣濱海休閑帶景觀設計日前評出了3個入圍方案，這標志著深圳灣濱海休閑帶建設的正式啟動。深圳的高層建筑已經(jīng)發(fā)展了10多年，并且密度大、噪音大、管理費高、生活封閉等，因此城市住宅有開始回歸低層建筑的一種傾向。而香蜜湖片區(qū)的熙園，其小高層的售價從開始每平方米9000元爬升到每平方米10000元以上，說明了小高層稀缺的市場需求，起碼可以保值。海濱城、海怡東方、中信海闊天空、漾日灣畔、濱海之窗等等，都以高層建筑為主。多層和小高層住宅，由于接近地氣，符合目前城市居民回歸自然、減輕工作壓力的發(fā)展需求，且管理費不高，所以深受置業(yè)者歡迎。而且，這種稀缺資源的住宅升值的幅度往往是難以預料的。還有香蜜湖的水榭花都、農(nóng)科中心的中旅國際公館，其別墅都因低密度和水景的資源稀缺而熱銷并增值。像華僑城片區(qū)的純水岸價格一直看漲，只因環(huán)境很好。具體而言：低密度住宅增值。實際上，從某種意義上說，商鋪市場的銷售主導模式的轉變，實質上是什么樣的商鋪可以賣、什么樣的商鋪不可以賣的問題，是商鋪以銷售為主導向經(jīng)營為主導的轉變，其對于培育商鋪市場，樹立商鋪投資信心，將產(chǎn)生深遠的影響。此外，今年的零售類商鋪，發(fā)展商也會更加理智，將對商場實行控制性銷售，也就是盡可能保留大商家租賃的部分不售，自己做商場的大股東，確保商場的長期穩(wěn)定經(jīng)營，僅出售短期包租的部分商鋪，并通過龍頭商家?guī)?，提升商鋪的附加值并獲取回報。這些專業(yè)市場，一類是工業(yè)原材料類批發(fā)市場，以深圳大工業(yè)生產(chǎn)為依托，經(jīng)營電子元件、布料、皮革、五金機電等工業(yè)原材料；一類是消費品類批發(fā)市場，以深圳數(shù)百萬人口消費為基礎，經(jīng)營日常用品類，如服裝、茶葉、汽車等的批發(fā)。但產(chǎn)權式商鋪的弊端也是顯而易見的，一方面是包租期滿后的產(chǎn)權分離難以統(tǒng)一經(jīng)營，一方面是鋪位分割與現(xiàn)實賣場難以吻合?！　‘a(chǎn)權式商鋪是去年市場上最熱的，也是社會中議論最多的。從2004年初深圳商鋪市場的統(tǒng)計資料和銷售模式來看，本年度產(chǎn)權式商鋪將不再是市場主角，其主導模式首先是大規(guī)模的專業(yè)市場的獨立式街鋪，其次是零售商場中的獨立式鋪位。目前，能產(chǎn)生牽引力的概念主要有三個階段的做法：第一類是豪華方向，把樓盤塑造得豪華，滿足先富起來的一部分人的虛榮心；第二類是生活情調的營造，滿足小資一族的需求；第三則是前衛(wèi)方向，通過理念的灌輸起到引導作用，但也有新的東西不斷出來，比如：百仕達設計的“主動式居住”，可算一例。概念設計成功的判斷標準是產(chǎn)生牽引力，即對實際銷售產(chǎn)生的牽引力。新鮮度是為了抓眼球，高度是為了發(fā)揮空間的增大，關聯(lián)度是為了不放空炮。概念目的是借助概念的原有高度，迅速吸引眼球，實現(xiàn)最大化、最快速、最深度的傳播效果。所以，在獎項的問題上要站在消費者的角度去考慮?！跋汩坷锘▓@”是一個很好的例子，它得了金塊獎，是全亞洲惟一的大獎，但剛開始銷售情況并不好，因為消費者并沒有認識到這個獎的含金量。消費者對大獎比較認同。一個樓盤要成為熱點，策劃一個好的活動是不可缺少的。一個好的活動，其實就是一個事件營銷，它的影響力有時是無法預見的，典型的案例就是碧海云天的“克林頓事件”，它使這個項目在全國都具有知名度，很多消費者也是通過這個事件才知道“碧海云天”的?！　『玫幕顒印嵘染廴藲狻Ｏ癖坦饒@的“給你一個五星級的家”，也能深入人心?！　『玫耐茝V語——要利于人們記住項目。一個好的名字對提升樓盤的層次和吸引消費者是有利的，但一個名字也要與項目有關聯(lián)，不能硬造，取名字要有創(chuàng)造性。比如：深圳樓盤的名字越來越藝術化，一種是拔高，滿足人們的虛榮心，所以早期一系列的“豪庭”、“華府”之類的名稱大量涌現(xiàn)?！　『玫拿帧袆?chuàng)新。發(fā)展商在選擇媒體投放時，一要根據(jù)樓盤規(guī)模、質量、特點，確定投入的強度與密度；二要根據(jù)工程進度選擇炒作時機與進度，發(fā)展商只要利用好了媒體的價值，樓盤營銷就能達到事半功倍的效果。文字廣告的第一個特性是可以深度表達，更能塑造樓盤性格；第二個特性是文字廣告在傳遞信息的過程中，也傳遞著一種情感偏好；第三，文字廣告的最妙之處在于它能為人們提供談資，使樓盤形成公眾話題，因而易于建立知名度和美譽度。通過文字廣告這種媒體傳播，和平面廣告的強烈效果，引起公眾注意，制造輿論熱點，掀起一個又一個小高潮，而達到熱銷局面。所以說，一個樓盤要熱銷，就必須借助媒體，把它制造成熱點。第三是房地產(chǎn)產(chǎn)品特殊性的要求。第一，它是注意力經(jīng)濟時代的產(chǎn)