試論我國(guó)商品房預(yù)售制度的完善法學(xué)畢業(yè)文-文庫(kù)吧資料
2024-11-15 20:34本頁(yè)面
【正文】 格審查。在中國(guó)，由于缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致在房地產(chǎn)價(jià)格和利潤(rùn)大幅提高的驅(qū)動(dòng)下，大量不合格的企業(yè)過(guò)度而無(wú)序地涌入；而一些不適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律或不符合國(guó)家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也很難退出市場(chǎng)，或者干脆利用不完善的退出機(jī)制繼續(xù)逃避責(zé)任，所以結(jié)合我國(guó)自身情況，政府法律對(duì)此應(yīng)作嚴(yán)格的限制，有必要施行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，以規(guī)范市場(chǎng)秩序，通過(guò)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度的實(shí)施 ,確保把資質(zhì)不符合預(yù)售條件的和不良房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)商排除在房屋預(yù)售的大門(mén)外 ,最大限度的把房屋預(yù)售后導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制 ,反而造成了以“圈地、圈錢(qián)”為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷(xiāo)售方式。開(kāi)發(fā)商 只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項(xiàng)目的成功。 (2)預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入門(mén)門(mén)檻 隨著個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的積極性逐漸高漲，商業(yè)銀行將個(gè)人住房貸款 作為業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)，并向前延伸，填補(bǔ)了商品房建設(shè)融資的空白。因此，這樣的制度從一開(kāi)始就是一種具有嚴(yán)重先天缺陷的制度。 一般來(lái)說(shuō)，任何制度的安排都要考慮所有當(dāng)事人的利益關(guān)系，都要通過(guò)這 種制度安排來(lái)均衡當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。至此，小區(qū)業(yè)主才知道自己買(mǎi)來(lái)的商品房無(wú)法擁有合法產(chǎn)權(quán)。 有這樣一 個(gè)案例，某開(kāi)發(fā)商在某小區(qū)的商品房預(yù)售過(guò)程中，將土地使用權(quán)及在建工程抵押給銀行，但是并未向買(mǎi)受人批露這一事實(shí)，也未按規(guī)定將簽訂的《商品房預(yù)售合同》到房管部門(mén)備案。 (2)從 預(yù)購(gòu)人 的角度看，住房還在建設(shè)過(guò)程中 ,購(gòu)房者就支付了全部的房款 ,并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)建成的現(xiàn)房與商品房協(xié)議、廣告或口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí) ,往往使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房者被迫接受不符合合同要求的住房或承擔(dān)違約責(zé)任。況且銀行對(duì)信貸資金的市場(chǎng)投放及運(yùn)作效率缺乏監(jiān)管 ,一旦開(kāi)發(fā)商違約、銀行將面臨信貸風(fēng)險(xiǎn) ,加劇金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定。因?yàn)榘唇屹J款比例越高，對(duì)借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人違約，銀行處分抵押房產(chǎn)所得扣除各項(xiàng)支出后，有可能不足以彌補(bǔ)銀行的支出。 二、我國(guó)商品房預(yù)售制度 存在 的問(wèn)題 中國(guó)住房預(yù)售制度是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，銀 行及消費(fèi)者承擔(dān)了主要風(fēng)險(xiǎn) (1)銀行住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn) 分析 在目前的市場(chǎng)條件下 ,我國(guó)的商業(yè)銀行承擔(dān)了判斷市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任 ,這使得對(duì)樓盤(pán)預(yù)期價(jià)值判斷成為目前銀行放貸的依據(jù)。 (3)商品房預(yù)售合同需要經(jīng)過(guò)登記才具有對(duì)抗第三人的效力 購(gòu)房者在與房地產(chǎn)商簽訂商品房預(yù)售合同之后，購(gòu)房者根據(jù)合同取得的權(quán)利性質(zhì)僅僅是一種債權(quán)，而債權(quán)的效力只具有相對(duì)性，為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，我國(guó) 《 物權(quán)法 》 第 20 條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。在 預(yù)售合同成立時(shí) ， 其標(biāo)的物還在建設(shè)中，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移依合同中約定的期限而定。 (2)商品房預(yù)售的標(biāo)的物具有期待性 預(yù)售商品房的期待性是指預(yù)購(gòu)人不能因預(yù)售商品房登記而取得物權(quán)，只能取得對(duì)預(yù)售商品房未來(lái)物權(quán)的期待權(quán)。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30 日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù) 。 如 按我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商只有具備法定條件獲得預(yù)售許可證之后才能進(jìn)行商品房預(yù)售，并需在預(yù)售合同成立后辦理預(yù)售登記。然而，商品房預(yù)售制度就像一把雙刃劍，在實(shí)施過(guò)程中也存在一些問(wèn)題。 1994 年， 建設(shè)部根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》發(fā)布第 40號(hào)令，在全國(guó)開(kāi)始實(shí)施《城市商品房預(yù)售管理辦法》，對(duì)商品房預(yù)售條件做出了明確規(guī)定，并于 2020 年建設(shè)部 95 號(hào)令和 2020 年建設(shè)部 131 號(hào)令對(duì)《城市商品房預(yù)售管理辦法》 進(jìn)行了兩次修訂 ， 商品房預(yù)售制度成為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)核心管理制度之一。 （ 3） 我國(guó)商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生 及發(fā)展 ① 參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法》第 2 條 ② 符啟林 .房地產(chǎn)法（第三版）［ M］ .北京 :法律出版社 ,2020:220. 上個(gè)世紀(jì) 90 年代初 ， 中國(guó)內(nèi)地在借鑒香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，引入了商品房預(yù)售制度。 1953 年底，霍英東為加快樓盤(pán)的銷(xiāo)售， 提出了“預(yù)售樓花” ,并提倡分期付款， 1956 年，香港政府出臺(tái)了《預(yù)售樓花同意書(shū)》制度，正式以法律的形式對(duì)樓花預(yù)售進(jìn)行規(guī)范管理，其基礎(chǔ)是完善的律師執(zhí)業(yè)制度、公示制度以及對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范管理。 (2)商品房預(yù)售制度的 產(chǎn)生 商品房預(yù)售最早出現(xiàn)
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