【正文】 因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格 ?房地產價格的影響因素 房地產價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。銷售風險預期損益值。 其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產的預售價格。原容積率〕原容積率下的地價 其他價格 除以上八個方面以外，還有一些其他房地產價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。 C補地價 補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。 B期望價 期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。 B標定地價 標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。該法第三十二條規(guī)定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。 D上述三種價格的關系 從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓來看，拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土地使用權，是指在指定的期限內，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設方案和企業(yè)資信，但投標內容也有僅限于出標價的；協(xié)議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。 B招標價格 房地產的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。 拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格 這是一組與房地產交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即 抵押價格=預期價值處置稅費 這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。因為是強制出售，不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。 C抵押價格 抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產價格。 B租賃價格 租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。 C其他權利價格 其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 Ｂ使用權價格 房地產的使用權價格，是指交易房地產使用權的價格。房地產所有權價格還可依據(jù)所有權是否完全再細分。中國當前主要是所有權和使用權。 所有權價格、使用權價格、其他權利價格 這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。容積率 弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。樓面地價與土地總價格的關系為： 樓面地價＝土地總價格247。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。土地總面積 由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（），臺灣采用每坪地價（）。 認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的總價格一般不能說明房地產價格水平的高低。 Ａ總價格 房地產的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。 對于同一宗房地產來說： 房地價格＝土地價格＋建筑物價格人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍?同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。 A土地價格 土地價格，簡稱地價。房地產的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。 由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。 評估價還可根據(jù)評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業(yè)道德準則。由于房地產缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估價往往會成為市價。評估價格也不是事實。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。((f)適當?shù)钠陂g完成交易d)交易雙方不受任何壓力 (e)理性的經濟行為(b)交易對象具備市場性 公平市價形成的條件歸納起來有下列七個 (a)公開市場；反之則為非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。 這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同而經常波動。 市場價格、理論價格、評估價格 A市場價格 房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。 房地產價格的種類： 進行房地產估價，必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。已辦理登記的購房者，在收到退稅預約通知單后，按指定時間到指定的地點辦理退稅手續(xù)。以上資料一套正本（原件），一套復印件（身份證復印件二張）。身份證、護照（產權證為多人時應同時提供）；（6）抵押合同、借款合同（由貸款者提供）；（5）產權證（產權證抵押在銀行的購房者，應提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產權證復印件）；（4）購房發(fā)票； （3）購房合同（購房者簽訂過的所有合同，如：預售合同、出售合同）；（2） 購房者必須在產權證發(fā)證日期后的六個月內辦理登記，登記需帶齊以下資料： （1） 9房屋的性質有哪些？ 答：房屋的性質有純住宅、純辦公及商業(yè)三種。 9得房率的計算方法有哪些？ 答：目前市場上有兩種計算得房率的方法： 方法一：得房率＝套內建筑面積/房屋建筑面積； 方法二：得房率＝套內實用面積/房屋建筑面積。公司董事會決議。委托他人簽訂合同、代辦公證還應提供法定代表人/負責人有效的委托書；法人印章及代表人/負責人簽名樣式；代理人的身份證件等；⑤公司代表人身份證明； ④公司章程；③營業(yè)執(zhí)照（商業(yè)登記證明、公司注冊證明）；②預出售合同（正本）：一式柒份； （1）自然人：個人身份證件（護照、綠卡、回鄉(xiāng)證、旅游證）；若是未成年人，應有出生證明、法定監(jiān)護人證明材料；若委托他人簽訂，委托書需經公證/認證并提交代理人身份證明； （2）法人/其他組織： ① 9小產證上的建筑面積是指什么？ 答：指套內建筑面積與分攤公共面積之和。 9如何估計自己的購房能力？ 答：購房能力一般應從個人的當前資金儲備和未來收益兩方面來綜合考慮。（6）合理地理位置。合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要；相當?shù)拿娣e，適應家庭人口結構和數(shù)量；符合預售條件的，發(fā)給商品房預售許可證。房地產轉讓的價格、支付方式和期限； （8）房地產交付日期； 9）違約責任；（10）爭議的解決方式；（11）轉讓當事約定的其他事項。房地產的坐落地點、面積、四至范圍；（3）土地所有權性質；（4） 8房地產費的主要類型有哪些？ 答：房地產費的主要類型包括交易手續(xù)費、登記費、測繪費用及公證服務費等幾類。房地產抵押登記；（4）初始登記；（2） 8房地產登記主要有哪些類型？ 答：房地產登記的主要類型有： （1）權利人是指擁有房屋的所有權、土地使用權的單位和個人?，F(xiàn)房抵押。建設工程抵押；（3）分為三種：一是雙方訂立契約后的權利設定登記；二是權利內容變更時權利變更登記（包括存續(xù)期的變更和因拆除改建的權利增減）；三是權利消除時的注銷登記（包括存續(xù)期滿和權利拋棄）。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。這是經過測繪部門測量繪圖、查丈填表而成的。 8什么叫建筑承包商？ 答：房地產公司往往把自己建設的各類商品房發(fā)包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設過程中，對房屋的質量起著十分重要的作用，也是房地產開發(fā)過程中的一個重要環(huán)節(jié)。 7什么叫聯(lián)合代理？ 答：對于功能復雜的大型綜合性房地產開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的物業(yè)代理公司共同承擔項目的物業(yè)代理工作，物業(yè)代理公司之間有分工，也有合作，通過聯(lián)合代理合約，規(guī)定各代理公司的職責范圍和傭金分配方式。 7什么是開發(fā)商？ 答：房地產開發(fā)商是以房地產開發(fā)經營為主體的企業(yè)，它們通過實施開發(fā)過程而獲取利潤。” 7什么叫三通一平？ 答：三通一平是通路、通電、通水和場地平整的簡稱。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地?！冻鞘幸?guī)劃法》不再提建設用地許可證和臨時用地許可證，而提建設用地規(guī)劃許可證。1984年1月5日國務院頒發(fā)的《城市規(guī)劃條例》把用地許可證分為建設用地許可證和臨時用地許可證兩種，并分別把領取這兩種用地許可證的程序作了具體的規(guī)定?，F(xiàn)階段我國城市土地價格的構成應包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。 7什么是土地價格構成？ 答：土地價格構成指城市土地價格由各要素組成。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內外裝飾做法的依據(jù)，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據(jù)。 7什么叫建筑施工圖？ 答：建筑施工圖，簡稱“建施”。 4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。哪些公用面積不能分攤？ 答：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。 分攤的公用建筑面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)X套內建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 7如何計算公用建筑面積？ 答：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。 7建筑面積由哪幾部分組成？ 答：公用建筑面積由以下兩部分組成： （1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的地上部分公共用房和管理用房建筑面積； （2）套內墻體面積； （3） 70、套內建筑面積由哪幾部分組成？ 答：套內建筑面積由以下三部分組成： （1） 6住宅內電梯設置的標準是什么？ 答：十二層及以上高層住宅的每單元設置電梯不應少于兩臺，m。消防登高面不宜設計大面積的玻璃幕墻。消防登高面一側的裙房，其建筑高度不應大于5m，且進深不應大于4m； （5）消防登高面應靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗； （4）單元式、通廊式住宅的消防登高面不應小于住宅的一個長邊長度； （3）塔式住宅的消防登高面不應小于住宅的1/4周邊長度； （2） 6高層住宅設置消防登高面，應符合哪些規(guī)定？ 答：高層住宅設置消防登高面，應符合下列規(guī)定： （1）但如因衛(wèi)生服務太差而造成蚊蠅孽生，環(huán)境惡劣，致使用戶生病，經鑒定確實有因果關系時，應當處罰賠償金。當事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關系。當事人的違約行為給對方造成損害事實； （3）當事人有違約行為； （2）但這種方式讓違約方承擔責任，必須具備3個條件： （1） 6什么叫賠償金？ 答：賠償金是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處罰違約金仍不足以補償其經濟損失，則應由違約方支付給對方一定數(shù)額的損失補償費。如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標的、價金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達成協(xié)議即可成立。在先的意思表現(xiàn)為要約，在后的意思