【正文】 這種嚴(yán)格化的“限外令”具體是從今年春節(jié)后開始執(zhí)行的?，F(xiàn)在觀測到的結(jié)果是這已經(jīng)成為對北京所有項目的統(tǒng)一做法?？墒?，馮先生購買房產(chǎn)的時間早在“限外令”頒布之前，難道“限外令”也要算老賬？ 經(jīng)過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似馮先生這種外籍人早先所購房產(chǎn)亦不可再出租或轉(zhuǎn)售的情況并非唯一，而是一個覆蓋北京市的普遍現(xiàn)象?！睒I(yè)主馮先生很氣憤地告訴記者。這個很可笑，因為我們買的初衷就是投資。 “我的一個租戶計劃在CBD開家店，于是便去工商部門詢問有關(guān)工商注冊事宜?！北本┫尥饬顖?zhí)行嚴(yán)格版 執(zhí)行范圍溯及既往 2007年9月7日 來源: 新地產(chǎn)名詞解釋：法律不溯及既往原則是絕大多數(shù)國家所遵循的法律程序技術(shù)原則。 “希望政府能夠以民主決策的方式，把中國的住房問題作為一個重大的公共決策問題，讓全國人民集思廣益，這樣才能找到好的辦法，在各方利益反復(fù)博弈的基礎(chǔ)上達(dá)到利益平衡。如果保障性住房監(jiān)管體系不完善，在經(jīng)濟適應(yīng)房的價格一定的情況下，開發(fā)商為了獲得更多的利潤，有可能會對這些住房質(zhì)量上做文章或為了降低經(jīng)濟適用房的成本而生產(chǎn)低質(zhì)量來損害消費者的利益等等。面對這樣一種嚴(yán)重利益沖突，盡管《意見》要求各地方政府以當(dāng)?shù)刎斦A(yù)算的方式來保證保障性住房達(dá)到某一比例關(guān)系，但是，在這種利益沖突面前要完全落實保障性住房建設(shè)的安排是不容易的。這種差異性表面上是適應(yīng)各個地方的實際情況，但是也迫使低收入者大量從一個地方流向另外一個地方，即不斷地向低收入者評估標(biāo)準(zhǔn)較高的地方流動，從而使得低收入評估標(biāo)準(zhǔn)較高地方的人口聚集越來越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致低收入評估標(biāo)準(zhǔn)高的地方的住房矛盾越來越嚴(yán)重。 一、城市低收入者如何來界定，它對城市居民的覆蓋率有多大。但是，其中仍然有許多方面值得商榷與改進(jìn)的地方。 “新的《意見》出臺后，對于經(jīng)濟適用房存在的一些問題能起到一定的遏制作用，但還需要一個過程。經(jīng)濟適用房的購房人對于“有限產(chǎn)權(quán)”的擔(dān)心，源于對政府違約的擔(dān)心，但從政策制定常識加以判斷，各地出臺的細(xì)則應(yīng)該不會秋后算賬。但是以前有很多違規(guī)者也同樣買了經(jīng)濟適用房，富人買房按照當(dāng)時的規(guī)定也都是不合法的，所以也涉及不到政府違約的問題。對于過去購買經(jīng)濟適用房的人來說，如果按照新辦法執(zhí)行則很不公平，因為當(dāng)初購買經(jīng)濟適用房的時候政府并沒有告知將來經(jīng)濟適用房可能被“回購”。如果不限制轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓條件的話，由于投機者的興風(fēng)作浪，反而會使廣大低收入者享受不到經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠，所以民眾一定要理解政策的初衷”。一是正面地扶持了處于弱勢地位的低收入家庭的經(jīng)濟狀況；二是預(yù)防或者避免高收入者借經(jīng)濟適用房制度推動之機謀取不正當(dāng)利益。經(jīng)濟適用房可以有條件的轉(zhuǎn)讓，這和使用權(quán)并不一樣，這種所有權(quán)受到了法律上的限制。 四、對于大多數(shù)低收入者來說，給與有限產(chǎn)權(quán)并不會影響到低收入家庭的正常生活。政府在將經(jīng)濟適用房出售給需要的家庭時，有些應(yīng)當(dāng)在商業(yè)住房項目中收取的土地費，實際上是減免了。如果是完整所有權(quán)的話，可以自由交易，但是經(jīng)濟適用房需要5年后才可上市交易，政府可優(yōu)先回購。其從四點上體現(xiàn)了“有限”： 一、經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)的主體，也就是物權(quán)的主體是有限制的，低收入家庭才能有法律上的資格購買經(jīng)濟適用房，如果是高收入者就不可以，這是一個限制。政府回購的經(jīng)濟適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房，但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。 可以說，《意見》將有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑問待解，經(jīng)濟適用房政策中第一次出現(xiàn)的“有限產(chǎn)權(quán)”為何意？是否影響到政策出臺前的購房者？新的《意見》能為經(jīng)濟適用房市場帶來多少轉(zhuǎn)機？ 為此，本報記者專訪了中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海和中國社會科學(xué)院金融研究中心房地產(chǎn)專家易憲容。 據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上述《意見》出臺后的一星期內(nèi)，%，%。 “有限產(chǎn)權(quán)”第一次提出，就在房市引起不小的波動。2008年年底前，東部地區(qū)和其他有條件的地區(qū)，要率先把保障對象擴大到低收入住房困難家庭；2010年年底前，全國城市低收入住房困難家庭都要納入保障范圍。會議決定，全國要逐步擴大廉租住房制度的保障范圍。220。 “臺風(fēng)來的時候豬都會飛，退潮的時候才知道誰沒穿泳褲。 金融研究專家巴曙松借日前香港股市上演的驚天大逆轉(zhuǎn)提醒國內(nèi)企業(yè)“一定要居安思?！?。” 由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會和中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟共同組建的REICO工作室近日公布的報告顯示，在持續(xù)兩年的負(fù)增長后，二季度全國開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)較大幅度的增長，但增長主要來自北京和東部地區(qū)，上海、廣州、深圳的土地購置面積仍然是超過40%以上的大幅度的負(fù)增長。 和買房人盼望穩(wěn)定房價一樣，開發(fā)商也希望政府出面穩(wěn)定地價。 一旦退潮怎么辦？ 高地價正在引起業(yè)界的群體性不安。任志強抱怨說，華遠(yuǎn)去年參加了十塊土地的招拍掛，沒有一次中標(biāo)，光繳納保證金的利息就損失了7000多萬元。” 與潘石屹觀點相似，他也感覺泡沫藏在地產(chǎn)股票里。創(chuàng)‘地王’紀(jì)錄的往往都是上市公司，這才是真正的‘泡沫’，通過‘土地’將房地產(chǎn)和股票中可能存在的泡沫都結(jié)合在了一起。”這大概也是近幾年來國內(nèi)房企紛紛謀求上市的一個重要原因。”他說。 誰令地狂？ 是什么讓土地和搶購者如此抓狂？ 北師大金融研究所所長鐘偉分析，問題的根源可能在兩方面：一來土地有效供應(yīng)增長遲緩造成搶購現(xiàn)象，二來單宗出讓土地面積過大引起爭搶。 今年7月，；同月，北辰實業(yè)與北京城市開發(fā)集團聯(lián)合體以92億元奪得長沙新河三角洲一幅78萬平方米的土地，樓面地價超過每平方米3500元；8月份，樓面地價每平方米8800元。 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強表示，自2003年以來，房價加快上漲的同時，地價上漲速度也在不斷加快，1997年到2005年間，土地成本占開發(fā)總投資的20%左右，但現(xiàn)在發(fā)達(dá)城市土地成本已占總投資的50%。在北京、天津等多個城市，同一區(qū)域地價從每畝幾十萬元跳到幾百萬元，10倍、20倍地增長屢見不鮮。 500多位現(xiàn)場嘉賓，恐怕沒有幾個人會認(rèn)為陳啟宗在危言聳聽。 “面粉比面包貴” 瘋狂地價引發(fā)泡沫隱憂 2007年9月4日 來源:中國經(jīng)營報“內(nèi)地土地交易實際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過面包’的現(xiàn)象，也就是說土地的價格高過周邊的房價，這是很危險的事情。其中主要的方式包括： ：由于舊城改造有很大的難度，地方政府仍傾向于確定開發(fā)企業(yè)來做，逃避招拍掛方式出讓土地。 還有多少漏洞可以鉆 雖然“8高地價是高房價的直接締造者?！笔锥冀?jīng)濟貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系副教授邢亞萍表示。 雙刃劍：高房價的締造者 招拍掛為地方政府帶來了大量的財政收入，使政府的政績尤其突出，在目前政府考核經(jīng)濟發(fā)展的背景下，制造“地王”也就順理成章地成為地方政府獲取高額利潤的手段之一。 中國房地產(chǎn)TOP10研究組負(fù)責(zé)人汪勇介紹，2006年，我國百強房地產(chǎn)企業(yè)平均土地儲備為381萬平方米，%?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)金融系副教授王洪表示：“因為拿地需要雄厚的資金，中小企業(yè)因沒有這樣的實力而慢慢地消亡。 招牌掛：行業(yè)洗牌的催化劑 “‘8 “此舉使土地交易更公平，規(guī)范了土地市場，使土地市場有了司法保障；土地在交易前得到正確的估價、比較真實客觀的價位；避免腐敗的出現(xiàn)，招牌掛的方式交易更透明。 2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，即俗稱的“8 2002年5月9日，國土資源部發(fā)布了被業(yè)界稱為“土地革命”的11號令。 2006年到2007年，與之關(guān)系密切的多位上海高官丟官罷職，人們更清楚地看到，是什么造就了這位“上海首富”。 5年前的2002年5月28日，以周正毅為法定代表人、注冊于英屬維京群島的佳運投資有限公司，以協(xié)議的方式一舉拿下了靜安區(qū)最大的舊區(qū)改造項目——俗稱“東八塊”地塊，被媒體稱為“4萬平米土地出讓金為零”。 3年前的“土地再革命” 2007年8月24日，上海。 3年前，2004年8月31日，業(yè)內(nèi)人士俗稱的“8 王折是公司前期部門的負(fù)責(zé)人，其主要的職責(zé)就是負(fù)責(zé)公司發(fā)展用地儲備，他重要的工作就是看政府部門有哪些開發(fā)地塊推出。 土地出讓的拐點 2007年8月31日，北京。 “無論提高土地使用稅還是增值稅的清算，都是在增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，這些成本最后都可能轉(zhuǎn)嫁給消費者。 2007年初，財政部、國稅總局發(fā)布了貫徹這個條例的通知，要求從2007年1月1日執(zhí)行。 在這種情況下，稅務(wù)部門開始從提高土地使用稅以及土地增值稅清算開始下手，為日益活躍的房地產(chǎn)業(yè)降溫。但是，由于牽涉到我國稅制改革以及更多的利益關(guān)聯(lián)方，物業(yè)稅的征收一直未能出臺。 土地稅收：日趨緊張 在預(yù)算內(nèi)土地出讓金收緊關(guān)口的同時，土地收益另一個舉措是在土地稅收上。100號文重要的是對土地出讓金的支出進(jìn)行了規(guī)范，明確土地收益的支出方向：農(nóng)民保障與補償、土地整理投入、國有土地基金、廉租房等保障房建設(shè)。 在土地出讓方式改革后，中央政府把土地出讓金納入地方政府預(yù)算內(nèi)管理成為了重點。 在土地出讓中，地方政府一直被認(rèn)為是最大的利益獲得者，這主要表現(xiàn)在土地出讓金的管理支出上。其實際意義不止工業(yè)用地價格上漲多少那么簡單，工業(yè)用地價格上漲繼而對城市產(chǎn)業(yè)布局的影響可能是深圳再次轉(zhuǎn)型的開始。 與經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一樣，工業(yè)用地也開始了自己的招拍掛之路。 但并不是所有的城市都回歸到了這種方式。 但是，讓人始料不及的是，在招拍掛制度實施過程中，“地王”頻頻在房地產(chǎn)企業(yè)參與的經(jīng)營性用地出讓中出現(xiàn)，成為房地產(chǎn)調(diào)控中的不和諧因素。 此后，各地方政府開始重視招拍掛制度的落實。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2002年7月1日該制度實施到2004年8月31日這段時間，協(xié)議出讓土地仍占到了90%以上的比例。 出讓方式：逐步回歸 2002年，國土資源部71號文件正式確立土地出讓的招拍掛制度。31”是中國土地制度改革的一個起點。31”三周年：土地制度在曲折中行進(jìn) 2007年9月7日 來源:中國房地產(chǎn)報3年中土地管理制度在曲折中前行?！睂＜冶硎荆暗矐?yīng)該看到，雖然樓市實現(xiàn)‘軟著陸’的難度正在加大，但隨著調(diào)控者具備了日益成熟的調(diào)控經(jīng)驗和市場判斷能力，‘和諧樓市’的最終目標(biāo)仍能實現(xiàn)。而現(xiàn)在的加息卻尤如股市強心針，加一次漲一波，異類的金融現(xiàn)象令業(yè)界“憂心”。 今年連續(xù)4次加