【正文】 220。地價的上漲必然會帶動房價的上漲，而且這兩塊地的價格也影響了天津房產(chǎn)市場的預期，房地產(chǎn)商紛紛提價。而此前一天，樓面地價近7000元。 天津的土地爭奪已經(jīng)愈演愈烈。 從房價走勢來看，進入2007年，商品住宅價格一直保持較高的速度上漲。但從成交量的走勢來看，則表現(xiàn)出更加穩(wěn)健的增長態(tài)勢。因此，90平方米以下戶型所占比重增加將是大勢所趨。 2007年第１季度，新增主力戶型為60平方米－90平方米，；第2季度，60平方米－，％，而且，二居室所占比例達到55％，同比上升了７個百分點，一居室比例由5％提升至7％。心理預期和市場供應量增長態(tài)勢使得9月、10月商品住宅供應量將上漲。 從供應量上來看，在“金九銀十”心理作用的驅動下，不少開發(fā)商有意在這兩個月開盤，加之受秋季房交會的影響，9月、10月往往會達到全年供應量的頂點?！敖鹁陪y十”兩月天津商品房交易量成交價均將上漲2007年09月05日 來源：新華網(wǎng)有“金九銀十”之稱的每年9月、10月一直被房地產(chǎn)業(yè)界認為是傳統(tǒng)意義上的市場旺季。 有分析認為，傳統(tǒng)上不是廣州人置業(yè)主要區(qū)域的花都樓價的上升正好反映了廣州樓價的全面提升。 番禺區(qū)除市橋之外，與廣州接壤的華南板塊內(nèi)的雅居樂花園8月份銷售單位的均價為7000多元/平方米，樓盤稱“十一”的新一期單位價格則要站到1萬元/平方米以上。另外，海珠、。中心區(qū)域樓價急升，主要跟市場上推出新盤的銷售價格都較高有關，如荔灣區(qū)均價首次趕超越秀區(qū)。同時，從“十一”黃金周前后推出的新貨看，廣州樓市真正進入萬元時代并不是難事。 因此，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，如果政策執(zhí)行到位，將商品住宅的開發(fā)周期延展，在未來1年內(nèi)，小戶型的供應量應該可以增加9萬套，這對于房產(chǎn)市場的作用將不僅僅是“飲鴆止渴”的目的，而是將會改變房產(chǎn)市場的現(xiàn)有消費格局，真正起到房價平穩(wěn)的效果。兩者相加，截至2007年7月。 根據(jù)北京統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年的住宅新開工面積相比2005年下降3%左右，即2006年的住宅新開工面積為1480萬平方米左右。也就是說，而套均面積的下降自然是小戶型增加的結果。然而，距去年九部委頒布調(diào)整樓市供應結構“90、70%”的政策已一年有余，雖然市場上小戶型漸漸增加，但人們?nèi)愿械叫粜偷纳鲜辛克坪醪⒉皇呛艽蟆?220。 合富輝煌房地產(chǎn)首席分析師黎文江建議，政府在出讓土地中應設定出讓準入制度，拿地較多的開發(fā)商應被適度地限制再繼續(xù)拿地，事實上開發(fā)商過量囤地也有風險。對此，張廣寧日前表示，近期廣州限價商品住宅開發(fā)建設和銷售的管理辦法即將出臺。 同時，推地策略十分清晰，為構建多層次的住宅供應體系提供了有效支撐，既有針對中低收入家庭的雙限雙競商品住宅地塊，也有面向中高收入群體的高檔商品住宅地塊，還有專為產(chǎn)業(yè)工人而設、只租不售的職工宿舍地塊。廣州市市長張廣寧日前表示，今年計劃全市十區(qū)出讓經(jīng)營性商品住宅用地71宗。9月整個月隔三差五就將有地塊出讓，其中，包括位于越秀、荔灣、海珠的8宗爛尾地塊（另搭配五宗市政用途爛尾地塊）和位于白云、花都、番禺、開發(fā)區(qū)的12宗住宅地塊。在經(jīng)過規(guī)劃等前置環(huán)節(jié)整理后，下半年伊始，廣州明顯加大了土地供應量和加快了供應速度。招標至9月17日出讓的KXCN—E1—8地塊位于科學城南翔二路以南、南云三路以東，用地面積50666平方米，也是用于建設員工宿舍；同樣招標至9月7日出讓的NPF36地塊位于開發(fā)區(qū)東區(qū)春暉一街以北、宏光路以南，用地面積14304平方米，為“雙限雙競”房用地，套型建筑面積90平方米以下戶型占住宅比例為100％，銷售限價5500元/平方米。 員工樓建好后可租可賣 只賣給企業(yè)不賣給個人 3日，廣州開發(fā)區(qū)出讓的KXCK12地塊位于科學城開達路以西，用地面積109450平方米，用于建設員工樓，起始價為6567萬元，折合樓面地價600元/平方米，競得人建房后可租可賣，但不能作為商品房出售，只能賣給在科學城中部組團設立的企業(yè)，不可賣給個人，出租對象僅限于在科學城中部組團設立的企業(yè)和員工，并且限定競買對象為在開發(fā)區(qū)內(nèi)注冊并已經(jīng)在廣州科學城設立工業(yè)項目且實收注冊資本不低于5000萬美元的大型企業(yè)，因此，地塊以底價出讓也不足為怪。專家認為，這是廣州落實“穗七條”的必然之舉，體現(xiàn)了政府抑制商品住宅價格過快漲幅的決心。由此，金秋時節(jié)，廣州將迎來今年土地出讓高潮，一級市場上總計有約208萬平方米土地在10月中旬以前出讓，其中，住宅用地達到約137萬平方米，是今年前8個月住宅用地供地量的2倍。10月中旬以前，廣州一級市場上總計有約208萬平方米土地在出讓，其中，住宅用地達到約137萬平方米，是今年前8個月住宅用地供地量的2倍。但截止到今年8月底，我市已經(jīng)成交的兩限房用地就達到了240公頃，這一數(shù)量超過今年全年供應計劃33%。尤其值得注意的是今年提出的“兩限”商品房用地的供應速度。據(jù)統(tǒng)計，到去年年底，2006年供地計劃僅完成800多公頃。 兩限商品房實際供地已超全年計劃 雖然今年的住宅商品房用地包括兩限商品房在內(nèi)只有1380公頃，比去年減少了200多公頃。該計劃提出嚴格限制要求的用地性質，還包括機動車交易市場、家具城、建材城、賽車場等大型商業(yè)設施項目。同時，、單套住房建筑面積超過140平方米的低密度、大套型住宅項目的土地供應。保障配建的廉租住房建筑面積達到30萬平方米，兩限房300萬平方米，經(jīng)適房200萬平方米。在1600公頃的住宅用地中，經(jīng)適房和廉租房等保障性住房用地為220公頃，“兩限”商品房和其他商品房用地分別為180公頃和1200公頃。 保障性住房、中低價位商品房等用地占7成 北京市中心城區(qū)住宅用地日趨稀缺，遲遲未能出臺的土地供應計劃一直深受關注。昨天（6日），北京市國土資源局、市發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)了北京市今年的土地供應計劃。 市場動態(tài)北京今年土地供應計劃出臺 嚴限低密度大戶型供地 2007年9月7日 來源:新華網(wǎng)低密度大套型住宅項目用地將受到嚴格控制。據(jù)說，CBD某個知名樓盤就計劃如此運作一個外資企業(yè)，使其可以日后出租已經(jīng)購買的樓宇。 當然，外籍人士也可以試著讓他們未來的租戶被迫通過非正常手段——走灰色路線，多花些錢，“買”到工商局的注冊。業(yè)主劉女士就曾表示，如果人很多，有可能大家聯(lián)手去打官司。如果判定是政府部門的不對，這些業(yè)主可以反過來告政府部門的不作為。 面對在頒布“限外令”之前已購得房產(chǎn)遭遇注冊難的問題，只要不是群體事件，小業(yè)主本身很難操作，很難去起訴，他們大多會認為不值得，只能認了?！奔o剛道?，F(xiàn)在反而看到的是外資在想辦法，甚至是想怎樣才能繞這個限令而行?，F(xiàn)在，外資投資已經(jīng)達到了一個比例，不再是繼續(xù)鼓勵投資的時候，因為如果還繼續(xù)，是對國內(nèi)企業(yè)不公平的。這樣的風險何其巨大！ 或許也正是因為對風險的考慮，限外令的“嚴厲版”至今停留在執(zhí)行層面，沒有白紙黑字，在人們追究時，可以以有關部門辦事效率低下等借口搪塞過去，但無論哪種解釋，都與營造和諧社會、融入國際社會的初衷相違背。”業(yè)主馮先生說。但若是實際上并非不給注冊，而是要額外交幾萬元，且不明確表明，只是通過各自的關系公司來實現(xiàn)，就太可怕了。 “寫字樓部分，外資公司如果來中國的時間不夠長，政府在辨不清這些外資是自用還是租售目的的情況下，自然會采用行政手段，譬如擱置工商注冊——既不說批，也不說不批?！贬槍Α耙坏肚小钡淖龇?，專家意見是政府部門應該分別不同情況具體處理。一旦法律有了前溯性，就意味著任何法律都是沒有效益的，都可以隨時被推翻。其次，既然當初同意人家買房子，就應該同意人家后來的出租，已經(jīng)造成歷史事實的事情就要承認?！案杏X這跟打土豪，分田地沒什么區(qū)別。但是馮先生不明白政府出臺的政策為什么具有追溯權?！瘪T先生是在2003年底買的房，當時政府是鼓勵外商投資的。而且也沒有明文規(guī)定，相關條款條例的出臺，只是一味地說“現(xiàn)在都這么做，尚不能出示具體文件”。 不少外籍人士對于政府頒布“限外令”的初衷紛紛表示可以接受。目前中國房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率高達15%以上，遠遠高于歐美國家，而在亞洲地區(qū)中國內(nèi)地的住宅、寫字樓、商鋪市場的回報率也是最高的，因此境外資本會源源不斷地流入境內(nèi)。要是通過限制外資來遏制房價，還是應該把精力放在大型外資機構身上。從這一層面上來看，在北京限制外資買房似乎有點畫蛇添足。根據(jù)中原地產(chǎn)對于北京部分高端樓盤的銷售統(tǒng)計，2006年外籍人士購買的比例大約為7%～8%，而這一數(shù)字在上海卻已經(jīng)超過了20%?！巴饧耸吭诒本└叨隧椖恐?%～8%的購房比例實在算不上多。外資一般是兩個渠道：第一是通過B股市場購買房地產(chǎn)股票，這是公開的市場；第二是通過個人購買住房，在中國工作購買自住房；還有是通過直接在中國的外商企業(yè)機構來買。但這些變化還不足以拉動高檔樓盤價格下降，從而影響整個樓市。而在政策發(fā)布前的三個月內(nèi)，外資購買寫字樓成交89套，成交面積12687平方米，政策前后對比交易量下降了將近六成?！奔o綱坦言。所以，只是從一個角度——外資調(diào)控，對于房價的影響到底有多大不好妄自猜測。是否正是因為成效甚微，才導致“限外令”的嚴厲化？ 實情不得而知，但應該看到，限外令的“一刀切” 真正執(zhí)行，集中在房價壓力更大的時候。 然而，171號文件并沒有從根本上限制外資進入中國房地產(chǎn)市場，無論對外商在華投資項目轉讓和股權的轉讓，還是在對外資企業(yè)辦公用房的管理方面，都沒起到對外資的實際限制，外資仍然一如既往進入中國房地產(chǎn)市場。到了2005年，外資進入已成井噴之勢，“171號文件”應運而出。當時就是以防止大量外資涌進中國，賭人民幣的升值，進而造成房價的投機性增強，致使房價大幅上漲，社會動蕩為出臺背景?！跋尥饬睢钡某雠_本就跟抑制房價有著千絲萬縷的聯(lián)系。于是，政府相關負責人就把早先的“精神”，真正執(zhí)行起來，從今年春節(jié)以后開始嚴格化“限外令”。于是便有了一個“索性在出臺限外令法規(guī)之后，不分情況，不分時間點，全都遵循一個原則處理，即把以前已經(jīng)購買的房子也限制住”的“精神”。這些，政府都會有一個綜合的協(xié)調(diào)，為的是抑制過熱。條款的出臺、審批等的執(zhí)行，政府會有度有量的進行。 高房價誘發(fā)“一刀切” 我國國家立法早已明確規(guī)定了法不溯及既往原則，除了法律有特別規(guī)定外，法律(包括法律、行政法規(guī)、規(guī)章)不溯及既往，就是說一個法律對于其生效以前發(fā)生的事沒有法律效力。由此，誰來支付這筆費用又成為一個問題?！睋?jù)一位知情人透露?！跋拗凭腿靠ㄔ诠ど踢@個節(jié)點上。 但是對于寫字樓和商業(yè)項目而言，情況則是天壤之別?！巴饧速I住宅樓，很多為私下開發(fā)票就交易了，政府部門很難界定是否賣給的是外籍人。因為公寓的出租很多是可以私下交易的，房主和房客之間完全可以現(xiàn)金交易，而不必繳稅。據(jù)悉，