【正文】 形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。2006年，% ，%，% 。分散型主要依靠自然資源（如沙石采集）等為主，較為低端，而且面臨被取締。 新津產(chǎn)業(yè)功能現(xiàn)狀——產(chǎn)業(yè)資源現(xiàn)狀基本屬于中低端，產(chǎn)業(yè)配套不完善新津工業(yè)產(chǎn)業(yè)：食品、機(jī)械、建材、化工四大支柱產(chǎn)業(yè)，包裝、電子、醫(yī)療器械為輔。新津城市功能的不完善直接影響到外部資金的涌入新津城市基礎(chǔ)較為薄弱，其吸引投資的能力不強(qiáng)。u 翰文大酒店：投資約一億元，占地約50余畝，在鄧雙鎮(zhèn)建四星級園林渡假式酒店。 u 津惠酒店：即將動工修建的酒店共14層。u 大宅門酒店：位于新津南河邊，川西民居風(fēng)格，內(nèi)有客房50間。 基于同核城市概念，同核城市應(yīng)該具備哪些功能？ 同“核”城市當(dāng)中的“城市功能核”應(yīng)該包括哪些城市功能？ 新津城市功能現(xiàn)狀——各功能單位配套齊全，但規(guī)模檔次比較普通，缺乏外向型的城市功能新津房地產(chǎn)價格起點低，但受花源高檔別墅區(qū)的影響，有啟動跡象新津商務(wù)配套設(shè)施缺乏中高端配置——以酒店業(yè)為例u 月亮湖酒店：位于新津南河南岸，以餐飲搭配其酒店項目，價格80130元。u 新津縣與雙流構(gòu)成走廊帶一部分，將使新津縣更好的可以享受因為航空港發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)機(jī)會（如臨空產(chǎn)業(yè)）u 新津縣真正意義上的融入城南，在“國際城南”的發(fā)展下，持續(xù)受到整個城南發(fā)展的帶動，有機(jī)會成為城南發(fā)展及城市化功能建設(shè)中的某些產(chǎn)業(yè)聚集點和南延線版塊發(fā)展的同盟軍的角色。 新津——不能坐等成都中心城區(qū)的外溢及輻射坐等輻射，要等第二圈層滿溢。結(jié)論一：與其它區(qū)縣相比新津縣還有巨大發(fā)展空間結(jié)論二：若要增加新津縣投資，但需要能有高起點，高引力的項目來吸引投資新津土地出讓成本較低要想獲得土地價值最大化，就必須有強(qiáng)有力的助推力提升區(qū)域價值。近兩年新津GDP增長率與前幾年對比較低，若新津GDP需要快速增長，則需要更多新興產(chǎn)業(yè)刺激。 成都需要差異化的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展操作思路本案應(yīng)該憑借著差異化新城鎮(zhèn)成為全域成都、水城新津的一個重要組團(tuán)第二維度——成都城市價值空間及機(jī)會分析總結(jié)機(jī)會1：成都作為全國第四城市，與其他大城市尚有差距，存在一定的追趕空間機(jī)會2：全域成都由單中心向多中心城市的轉(zhuǎn)變、行政中心的南遷拉近了花橋與中心城區(qū)的空間距離機(jī)會3：花橋應(yīng)該抓住國際城南的打造以及承接空港經(jīng)濟(jì)的直接輻射這一機(jī)會，積極爭取承接城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的外溢機(jī)會4：花橋具有后發(fā)的優(yōu)勢，要與別的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目形成差異化并且可持續(xù)發(fā)展，帶動 成都新一輪統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展工作的快速推進(jìn)，并且總結(jié)經(jīng)驗進(jìn)行全國推廣機(jī)會5：新會展中心及航空港對花橋有潛在輻射效應(yīng)，應(yīng)該積極融入南部會展及臨空產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中五． 新津城市價值空間及機(jī)會分析 同核城市是世界城市發(fā)展四個階段的最高階段新津GDP產(chǎn)值及增長速度相對偏低新津人均GDP增長趨于平穩(wěn)，需要“興奮劑”刺激其增長新津人均GDP在十年內(nèi)產(chǎn)生了較大的波動，%%，一次波谷（%),但最低值出現(xiàn)于2005年（%）。集體建設(shè)用地使用權(quán)初次流轉(zhuǎn)最高年限不得超過同用途國有土地使用權(quán)出讓年限，再流轉(zhuǎn)年限不得超過初次流轉(zhuǎn)合同約定年限的剩余年限。集體建設(shè)用地可以用于建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營房屋，不得用于商品住宅開發(fā)。解讀：1. 集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)，其中協(xié)議出讓是國有土地出讓中不容易實現(xiàn)的出讓方式，是本案可考慮選擇的方式2. 集體建設(shè)用地可用于開發(fā)工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途 關(guān)于成都市“296號文件”的解讀三第十二條集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式流轉(zhuǎn)。2. 合法的股份具有繼承權(quán)，這也就認(rèn)可了集體建設(shè)用地所有者的使用年限無期限。集體建設(shè)用地使用權(quán)作價（出資）入股，是指集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)收益金折成股份，由土地所有者持股，參與分紅的行為。目前，這里已經(jīng)聚集數(shù)字娛樂相關(guān)企業(yè)60余家，2006年有60多項產(chǎn)品投入運營，完成銷售收入超過10億元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約50億元。成都—動漫產(chǎn)業(yè)集中于孵化園一帶2005年，盛大、金山、騰訊、智樂等知名企業(yè)先后入駐成都高新孵化園。僅05年，科技部的“創(chuàng)新基金”和863計劃項目等支持資金約700萬元，信息產(chǎn)業(yè)部的電子信息產(chǎn)業(yè)基金支持資金800萬元。政策環(huán)境：國家相關(guān)部委為成都數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了極大的政策支持。信息化環(huán)境：成都是中國西部地區(qū)的通訊樞紐，是國家信息產(chǎn)業(yè)部確定的信息化試點城市之一。數(shù)字娛樂市場發(fā)達(dá)，現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)消費群體超過250萬人，僅天府熱線數(shù)據(jù)中心就架設(shè)了近3000臺游戲服務(wù)器，代理了國內(nèi)外近80款數(shù)字娛樂產(chǎn)品。電子科大在全國首先招收數(shù)字娛樂方向的碩士研究生，培養(yǎng)高端人才；四川大學(xué)、四川音樂學(xué)院、西華大學(xué)和成都大學(xué)等10余所所高校開設(shè)有數(shù)字娛樂的相關(guān)院系或?qū)I(yè)，數(shù)字娛樂軟件學(xué)院、藍(lán)谷數(shù)碼藝術(shù)學(xué)院、新加坡峰升多媒體學(xué)院等社會辦學(xué)力量共同為數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)提供大批實用人才 。成都數(shù)字娛樂業(yè)發(fā)展環(huán)境良好人才環(huán)境基礎(chǔ)：成都軟件和信息服務(wù)業(yè)人才資源豐富、成本低廉、優(yōu)質(zhì)穩(wěn)定。指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和活動天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產(chǎn)權(quán)的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機(jī)會的產(chǎn)業(yè)！通常包括、藝術(shù)品和、數(shù)字娛樂、手工藝品、時尚設(shè)計、電影與錄像、交互式互動軟件、音樂、表演藝術(shù)、軟件及計算機(jī)服務(wù)等。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 成都將成為養(yǎng)老人群的首選地，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，%。u 觀光農(nóng)家樂非常受人們的喜愛觀光農(nóng)家樂項目以其獨特的休閑生活品味、親近大自然、較低的消費水平吸引著成都人靈敏的休閑消費嗅覺。占大成都經(jīng)濟(jì)圈GDP的12%。經(jīng)營現(xiàn)狀：該項目位于市中區(qū)，在周末時對學(xué)生有一定吸引力，但由于國色天香的崛起，給該項目帶來了一定沖擊。游樂設(shè)施：大、中型游樂設(shè)備28項和小項目60余項。農(nóng)家樂要想在市場中存活，應(yīng)當(dāng)向規(guī)?；泄芾恚⒏嗟馁x予其內(nèi)涵，如很多農(nóng)家樂都與各區(qū)縣的傳統(tǒng)節(jié)日相結(jié)合的方式。農(nóng)家樂已成為成都旅游的特色品牌。截至2005年，全市農(nóng)家樂數(shù)量已達(dá)5596家，帶動相關(guān)就業(yè)人員29萬人；，農(nóng)家樂已成為成都旅游的特色品牌。充分調(diào)動各區(qū)（市、縣）政府的積極性，舉辦豐富多彩的旅游節(jié)慶活動，建立一套完整的獎勵辦法，年終對各區(qū)（市、縣）舉辦的旅游節(jié)慶活動給與表彰和獎勵。積極參加國際性、專業(yè)化、影響力大的旅游促銷和博覽活動；借國家旅游局駐外辦事處平臺，建立成都市境外旅游促銷機(jī)構(gòu)。在全市開展一村一品、一鎮(zhèn)一色的旅游行村鎮(zhèn)建設(shè)，力爭建成1個全國農(nóng)業(yè)旅游示點、1個工業(yè)旅游示范點；大力推行農(nóng)家樂旅游服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，新評星級農(nóng)家樂100家。繼續(xù)實施A級景區(qū)倍增計劃，促進(jìn)景區(qū)提檔升級 。成都旅游規(guī)劃促使成都旅游產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展1. 在重大旅游項目建設(shè)上突破，全市建成12個重大旅游項目，加快建設(shè)16個重大旅游項目，儲備包裝10個重大旅游項目。2006年成都旅游重大產(chǎn)業(yè)化項目，總投資額1379000萬元，年內(nèi)已完成投資104850萬元。本案在進(jìn)行項目定位同時，也應(yīng)該適當(dāng)考慮特色餐飲對外部消費的吸引。成都餐飲業(yè)產(chǎn)值保持穩(wěn)步增長成都餐飲消費穩(wěn)步上漲，形成了以特色餐飲為主的餐飲市場。花博會場館定位不利于后期場館使用花博會整個場地的打造除了主場館及戶外場館，并未打造相應(yīng)的商業(yè)、酒店、辦公等配套設(shè)施， 導(dǎo)致其在會后舉辦其它會議時缺乏競爭力結(jié)論一：花博會場館配套難以達(dá)到高端會展標(biāo)準(zhǔn)，難以產(chǎn)生高端競爭力結(jié)論二：花博會場館不具備特色，易被低端市場以價格優(yōu)勢取代。劣勢是建設(shè)者擁有經(jīng)營權(quán)，但不具有市場話語權(quán)，受政府控制和依賴性較強(qiáng)，后續(xù)經(jīng)營的風(fēng)險需要建設(shè)者自身承擔(dān)，政府在后續(xù)經(jīng)營上給予的支持往往是有限的和時效性的。優(yōu)勢是將民間資金通過政府主導(dǎo)的具有產(chǎn)業(yè)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)的主要項目轉(zhuǎn)化為民間資本，投資方與政府能夠產(chǎn)生雙贏的效應(yīng)。在經(jīng)歷的“花博會”期間和會后一段時期的興盛態(tài)勢，溫江地區(qū)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)均得到了很大程度的提升，城市價值和土地價值迅速增長；但同時也出現(xiàn)了花博會項目本身的生命力匱乏現(xiàn)象，商業(yè)設(shè)施的萎靡和交易活動的減少反映出溫江花博會項目的后續(xù)發(fā)展能力受到了考驗，“溫江花博會項目”亟待深究自身可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。成都每年舉辦大中型會展150余次，年均舉行全國或國際性大中型會展70多個，年參加會展嘉賓、客商40余萬人。成都會展業(yè)起步較早成都會展業(yè)起步于1984年的全國糖酒交易會，到目前為止成都已有全國糖酒會、全國體博會、西部國際博覽會、中國—歐盟投資貿(mào)易合作洽談會等等。2006年，成都市會議及展覽服務(wù)業(yè)新增法人單位40個，比2005年增長60% 。來蓉參展赴會的國內(nèi)外客商超過80萬，拉動消費超過120億元。 90年代至今——郊區(qū)化階段：第三產(chǎn)業(yè)比重增加,工業(yè)布局和人口向郊區(qū)擴(kuò)散。此時整個城市功能進(jìn)入擴(kuò)展階段，由此帶動郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的規(guī)模發(fā)展。 郊區(qū)生態(tài)化辦公在城市郊區(qū)化進(jìn)程中所處的階段郊區(qū)生態(tài)化辦公是辦公功能的發(fā)展趨勢之一目前國際產(chǎn)業(yè)正由勞動密集型向資本和技術(shù)密集型轉(zhuǎn)移，而資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)辦公更多的要求辦公環(huán)境的生態(tài)化、人性化和獨立化，形成“腦體分離”的辦公新格局。特別是大型住宅組團(tuán)的城市郊區(qū)化、外圍化令這些地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)本案具有巨大發(fā)展?jié)摿?，社區(qū)商業(yè)是這些地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主力。居住郊區(qū)化促進(jìn)成都商業(yè)地產(chǎn)向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，田園生態(tài)環(huán)境、娛樂休閑與商業(yè)的融合是成都郊區(qū)商業(yè)發(fā)展的趨勢新建小區(qū)社區(qū)型商圈更加明顯?；ㄔ磩e墅聚集區(qū)對提升花橋土地價值有積極作用 成都城市功能外擴(kuò)——商業(yè)郊區(qū)化趨勢已見端倪 商業(yè)郊區(qū)化產(chǎn)生的機(jī)制從推力、拉力和支持力看成都商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展的條件推力：u 市區(qū)商業(yè)進(jìn)入業(yè)態(tài)組合調(diào)整期u 工業(yè)布局正在向郊區(qū)調(diào)整u 成都正處于城市功能外擴(kuò)階段拉力：u 居住郊區(qū)化趨勢已基本明朗u 郊區(qū)自然環(huán)境好，土地資源豐富支持力：成都市快速軌道交通線網(wǎng)絡(luò)建成后，郊區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系更便利 成都已經(jīng)具備商業(yè)郊區(qū)化發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件根據(jù)國際慣例，隨著人均GDP的增長，會帶動商業(yè)模式的發(fā)展，當(dāng)GDP達(dá)到30004000美元時，商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展。由牧馬山引起的居山別墅項目，正逐步輻射向花源鎮(zhèn)。成都有居住郊區(qū)化的現(xiàn)實需求u 市內(nèi)六區(qū)人口密度過高，城區(qū)居住成本的增加導(dǎo)致居住需求逐漸向郊縣轉(zhuǎn)移u 城市居民人均住房使用面積不斷增長u 周邊區(qū)域有接納市區(qū)人口轉(zhuǎn)移的空間及環(huán)境導(dǎo)致了成都城市功能發(fā)展客觀上需要向郊區(qū)擴(kuò)展成都高檔住宅主要分布在雙流、龍泉、青城等近郊從別墅供應(yīng)的數(shù)量來看，供應(yīng)最多的依次為龍泉、青城山和雙流，%% 。隨著藍(lán)光項目的打造，由于航空港其實位置的特殊性，必將成為成都對外經(jīng)濟(jì)新中心。u 以藍(lán)光為首的房地產(chǎn)開發(fā)u 以西南航空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主的科技研究u 以沿機(jī)場路的兩側(cè)為主的汽車銷售航空港經(jīng)濟(jì)全面騰飛由房地產(chǎn)開發(fā)帶來的配套及政府規(guī)劃配套設(shè)施打造，使用使空港配套設(shè)施趨于完善。u 為機(jī)場服務(wù)的酒店業(yè)，以家園酒店為代表。（建設(shè)中）航空港物流園區(qū)：占地3500畝，將建成國際物流區(qū)、國內(nèi)物流區(qū)、商業(yè)配套區(qū)、整合商區(qū)等將建成全國一流、國際知名的區(qū)域性物流樞紐，并與雙流機(jī)場實現(xiàn)“無縫對接”，該項目一期已完成，主要以廣本為主的汽車物流運輸為主。未來航空港周邊將有兩大物流中心根據(jù)成都市最新城市規(guī)劃將依托航空優(yōu)勢建成：航空物流園區(qū)、國際集裝箱物流園區(qū)、龍泉物流中心、保稅區(qū)物流中心等多個航空物流中心，目前離航空港最近的物流中心有以下2個：西南會緣汽車汽配物流中心：占地面積606畝距成都繞城高速2公里，距三環(huán)路5公里。未來是集大學(xué)城\科研城\居住新城\休閑新城\健康城于一體的5A生活特區(qū)。成都重心南移將進(jìn)一步縮短對花橋的輻射半徑，加大直接輻射的力度 航空港——5A生活區(qū)32平方公里 “教育科研新城” 和28平方公里的“現(xiàn)代工業(yè)城”。u 正如上海沒有浦東則稱不上現(xiàn)代化的國際大都市，巴黎沒有拉德方斯，也稱不上是歐洲現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)文化中心。 城南新中心—資本涌入的大平臺4家千億財團(tuán)相繼搶灘城南：和黃、九龍倉、新鴻基、新世界，齊聚城南；4家公司資本投入總共達(dá)1000億除4家港資公司外，華潤、中海、中信、雅居樂登陸城南，如今城南價值可比上海浦東。u 從上述兩指標(biāo)看，在成都和四川乃至整個西部，新城南的國際化程度是最高的。 城南新中心——中國西部“國際入口”“西部第一航空港”進(jìn)一步推進(jìn)“西部國際入口”的形成衡量一個城市一個區(qū)域的國際化程度，一要看參與度，就是看當(dāng)?shù)赜卸嗌佼a(chǎn)業(yè)參與世界經(jīng)濟(jì)循環(huán)，出口貿(mào)易有多少，對外的依存度有多大。外商投資：目前批準(zhǔn)外商投資項目187個，其中500萬美元以上項目56個。城南房產(chǎn)均價顯示從2003年初，城南以天府長城為代表的樓盤以2000多元/平米的價格，到現(xiàn)今的7000多價格，僅用了4年，4年內(nèi)漲幅達(dá)到三倍?。∪缃褚曾P凰城為代表的樓盤，已達(dá)到7400！！ 城南新中心—中國西部創(chuàng)業(yè)基地落戶成都世界500強(qiáng)企業(yè)大部分落戶于此目前在成都的世界500強(qiáng)里的120多家企業(yè)，落戶于南延線天府科技園和孵化園內(nèi)或周邊區(qū)域。2. 國際級交流中心根據(jù)規(guī)劃的領(lǐng)館區(qū)，在未來的日子里將有20多個國家的領(lǐng)事館落戶城南。近年來成都房地產(chǎn)投資增速較快由于國內(nèi)一線城市趨于飽和，大量國際級開發(fā)商及外資涌入二線城市，成都房地產(chǎn)被市場認(rèn)可，更多的資金涌入成都地產(chǎn)行業(yè)，2006年成都房地產(chǎn)投資增長達(dá)91%。2. 從產(chǎn)業(yè)比例上看，成都與北京卻相差很遠(yuǎn)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還有可調(diào)整空間，若設(shè)想第一產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定的增長，那么成都發(fā)展經(jīng)濟(jì)增長值則主要靠第二和第三產(chǎn)業(yè)來拉伸其經(jīng)濟(jì)增長。成都與全國一線城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對比成都第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向必須符合自身條件根據(jù)成都自身資源及城市定位，尋找適合成都發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)項目成都定位：休閑旅游之都、西部第一城、最佳旅游城市城市價值：西部第一，GDP居西部城市之首成都應(yīng)該大力發(fā)展旅游業(yè)，提升傳統(tǒng)商業(yè)服務(wù)業(yè)，形成以對外交流為主的會展商貿(mào)流通格局，發(fā)展金融保險、信息產(chǎn)業(yè)、咨詢、設(shè)計等新興行業(yè)。多中心格局使處于第三圈層的花橋更容易承接產(chǎn)業(yè)輻射