房地產(chǎn)項目盡職調(diào)查工作指引(草稿-文庫吧資料
2024-11-15 07:19本頁面
【正文】 交易對手 短期負(fù)債和長期負(fù)債明細(xì)資料，查閱借款合同，了解各項借款的保證條款， 查看銀行貸款卡相關(guān)信息 ，分析目前 交易對手 的負(fù)債與資產(chǎn)以及在本次融資后的負(fù)債結(jié)構(gòu)和總規(guī)模與總資產(chǎn)的配比情況，分析負(fù)債對 交易對手 經(jīng)營和現(xiàn)金流量的影響。 （二） 分析 交易對手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額 和 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 ， 重點關(guān)注經(jīng)營活動創(chuàng)造現(xiàn)金的充分性和穩(wěn)定性 ，評估 交易對手 是否經(jīng)營正常 。 項目小組 應(yīng) 根據(jù)經(jīng)審計的財務(wù)報告 或最近時點財務(wù)報表 ，分析 交易對手 主要財務(wù)指標(biāo)，調(diào)查相關(guān)財務(wù)風(fēng)險 ： （一） 計算 交易對手 主營業(yè)務(wù)利潤率、凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo) ， 分析 交易對手 的盈利能力、長短期償債能力及營運能力 。 對于境外設(shè)立的交易對手，必要時 項目小組 可聘請交易對手 所在地 會計師事務(wù)或其它中介機構(gòu)進行財務(wù)、資產(chǎn)評估、審計。 如審計意見為非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見，應(yīng)要求公司董事會和監(jiān)事會對審計報告涉及事項處理情況作出說明，并關(guān)注該事項對公司的影響是否重大、影響是否已經(jīng)消除、違反公允性的事項是否已予糾正。 項目小組 應(yīng)取得交易對手近三年及最近一期的財務(wù)報表，并 關(guān)注 是否經(jīng)審計、 審計機構(gòu)名稱 、 審計意見類型等 信息。 項目小組 可通過 網(wǎng)絡(luò)、交易對手之同行業(yè)機構(gòu) 、 行業(yè)主管部門 等相關(guān)渠道 ，了解 交易對手 所開發(fā) 項目 在 區(qū)域 行業(yè)內(nèi)的競爭地位、排名，以及 交易對手 在 所在區(qū)域或全國范圍內(nèi) 房地產(chǎn)行業(yè) 的 綜合實力 排名 。 項目小組 可通過與公司管理層訪談 ， 查閱股東大會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理辦公會會議記錄 、財務(wù)報告 等方法 ， 了解交易對手 財務(wù)資金集約化管理水平 及內(nèi)控機制，包括公 司 重大決策是否經(jīng)過充分科學(xué)論證并達到預(yù)期目標(biāo)、管理層是否團結(jié)協(xié)作、公司組織機構(gòu)是否健全及合理、信用管理體系及業(yè)務(wù)監(jiān)控機制是否 完備 、 戰(zhàn)略收益是否高于執(zhí)行的潛在成本，并著重關(guān)注 交易對手 有無重大決策失誤、 是否缺乏權(quán)力制衡機制、員工滿意度是否較低、資金管理及使用是否粗放并導(dǎo)致浪費、 主要客戶 是否違約并產(chǎn)生重大財務(wù)影響 。 項目小組 可通過 查閱股東大會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理辦公會會議記錄 、財務(wù)報告 等方法 ， 了 解交易對手 新產(chǎn)品 （新項目） 開發(fā) 及 重大投資情況 ， 并 與5 公司管理層訪談 ， 了解交易對手 對新項目開發(fā) 的 態(tài)度 、發(fā)展戰(zhàn)略是否基于新項目開發(fā)而制定 、 被執(zhí)行戰(zhàn)略是否在公司以往業(yè)績被證實的區(qū)域 或領(lǐng)域 內(nèi)完成，評估 交易對手 對新項目開發(fā) 的 投機成分 、新項目開發(fā)風(fēng)險是否有限、 風(fēng)險 存在多大敞口及 新項目 開發(fā)失敗對 交易對手 的財務(wù)影響。 項目小組 可通過 與公司管理層訪談 、 查閱 相關(guān)權(quán)屬資料 等方法 ， 了解交易對手 的土地儲備情況 及 構(gòu)成主營業(yè)務(wù)收入（或投資收益）來源的 開發(fā) 項目 情況，關(guān)注 土地儲備 及項目的 類型、 地理位置、區(qū)域優(yōu)勢及 增 /貶值 幅度 ， 并 對土地儲備 及構(gòu)成主營業(yè)務(wù)收入（或投資收益）來源的 項目按類別分析 其 投資回報或 未來銷售前景， 評估交易對手資產(chǎn)的流動性 、 區(qū)域組合的有效性 及獲得高增值土地的能力 。 項目小組 可通過 網(wǎng)絡(luò)、交易對手之同行業(yè)機構(gòu) 、 行業(yè)主管部門 等相關(guān)渠道 ，查閱交易對手 的審計報告等資料， 了解交易對手 所開發(fā)樓盤歷史情況 及 交易對手 品牌市場效應(yīng)情況 ， 包括 所開發(fā)樓盤 的 規(guī)模、 定位 、 市場反映 、 利潤率等情況 以及 交易對手 的知名度、市場份額 、美譽度 等 情況 ， 以評估 交易對手 的 項目運營水平及 開發(fā)能力 。 項目小組 可通過與公司管理層訪談 ， 查閱股東大會、董事會、監(jiān)事會、總經(jīng)理辦公會會議記錄等方法 ， 了解交易對手長短期經(jīng)營目標(biāo)、擬采取的措施及其對公司經(jīng)營和財務(wù)狀況的影響 ， 考察管 理層的經(jīng)營理念與風(fēng)險意識 ， 關(guān)注影響公司經(jīng)營的重要決策 及 公司 戰(zhàn)略可感知的優(yōu)劣勢是否與目前的市場趨勢完全一致 ， 關(guān)注 交易對手 管理層 的行業(yè)經(jīng)驗 及是否采取前瞻性判斷及行動 。 對交易對手公司實際控制人 、法定代表人 或自然人保證人， 項目小 組 應(yīng)通過工商檔案、網(wǎng)絡(luò)、交易對手之同行業(yè)機構(gòu) 、 行業(yè)主管部門 等相關(guān)渠道查詢其個人身份證明的真實性。 第十 三 條 交易對手 團隊及 自然人保證人 調(diào)查。對 于 交易對手 股東背景， 必
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