【正文】 力與吊裝能力等。這是指建設(shè)項(xiàng)目的總投資有多少 , 投資的各分配比例是多少 , 城市土 地價(jià)值如何實(shí)現(xiàn) ,此項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有無促進(jìn)和帶頭作用 , 以及用地區(qū)域內(nèi)公共資金的狀況、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基本模式、用地規(guī)劃后的經(jīng)濟(jì)合理性及經(jīng)濟(jì)效益等。這是指用地在圍內(nèi)大型現(xiàn)代技術(shù)機(jī)械的使用水平 , 周圍道路狀況、交通狀況 , 一般技術(shù)手段的使用及效益 , 城市基礎(chǔ)設(shè)施近期和遠(yuǎn)期的配備狀況等。這是指用地本身在城市中的景觀效應(yīng)、用地四周的景觀資源以及景觀特征 , 如哪些景觀對(duì)市民最具吸引力 , 附近有哪些景觀值得保留，規(guī)劃中有無景觀走廊穿過 , 城市設(shè)計(jì)對(duì)景觀提出哪些要求以及項(xiàng)目在城市中應(yīng)充當(dāng)什么角色等。這是指 : 用地區(qū)域內(nèi)或附近人口構(gòu)成的特征 , 是屬于科技文教類還是 商業(yè)娛樂類甚至涉外、旅游類等；人口文化素質(zhì)的比例現(xiàn)狀 , 年齡構(gòu)成段劃分、職業(yè)構(gòu)成等； 還有城市及用地附近的歷史文化背景 , 有哪些傳統(tǒng)習(xí)俗 , 曾發(fā)生哪些重要的歷史事件 , 該地區(qū)有哪些須珍視和保留的特色等。這是指用地周圍的社會(huì)生活環(huán)境的狀況、城市配音設(shè)施的現(xiàn)狀、各社會(huì)組成的比例分配、社會(huì)治安狀況及社會(huì)秩序的現(xiàn)狀。還有用地的性質(zhì)劃分 , 在城市規(guī)劃的區(qū)域劃分中是屬于哪種性質(zhì)用地 , 如行政辦公、商業(yè)、文化娛樂、住宅、工廠企業(yè)等不同的用地性質(zhì)。（5）地域條件。主要是調(diào)查社會(huì)公眾對(duì)本項(xiàng)目所屬企業(yè)或相關(guān)企業(yè)的總體印象和評(píng)價(jià) ,（4） 地理?xiàng)l件。對(duì)競爭者進(jìn)行調(diào)查主要了解競爭者的產(chǎn)品狀況 , 如產(chǎn)品特征、產(chǎn)品優(yōu)勢、產(chǎn)品質(zhì)量等、競爭者的品牌在市場上的影響度與消費(fèi)者的接受度、競爭者的市場經(jīng)營狀況、市場占有率及產(chǎn)品市場覆蓋情況、競爭者的市場形象、公眾反映及競爭者的發(fā)展前景等。（2）競爭者情況。調(diào)查對(duì)象是消費(fèi)者和本項(xiàng)目或類似項(xiàng)目的經(jīng)營者。2. 外部條件把握的方法 項(xiàng)目策劃的外部條件主要包括市場情況、競爭者情況、企業(yè)形象、地理?xiàng)l件、地域條件、社會(huì)條件、人文條件、景觀條件、技術(shù)條件、經(jīng)濟(jì)條件、工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化條件以及總體規(guī)劃條件和城市設(shè)計(jì)、詳細(xì)規(guī)劃中所提出各種規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施、地質(zhì)資料直至該地區(qū)的有關(guān)歷史文獻(xiàn)資料等。這一點(diǎn)必須引起項(xiàng)目策劃人員的注意。也就是說 , 在既定用途和目的下的項(xiàng)目規(guī)模和性質(zhì)如果可行 , 則項(xiàng)目的目的和用途一定是成立的。至于項(xiàng)目的用途和目的 , 一般在規(guī)劃立項(xiàng)時(shí)己作了規(guī)定。但往往為方便起見 , 項(xiàng)目策劃人員多直接引用城市總體策劃和發(fā)展規(guī)劃的有關(guān)文件 , 再通過必要的調(diào)查分析來驗(yàn)證其性質(zhì)。通常項(xiàng)目的性質(zhì)的確定多是由項(xiàng)目投資者和城市規(guī)劃師一起制訂的。例如 , 同樣一個(gè)文化中心項(xiàng)目 , 在沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)和在 北京 , 因其兩地地域特征不同 , 項(xiàng)目的性質(zhì)是 商業(yè)性的 還是 文化性的 也大不相同，在沿海經(jīng)濟(jì)特區(qū)是開放地區(qū) , 城市建設(shè)的指導(dǎo)思想以經(jīng)濟(jì)效益為第一位 , 因此建在那里的文化中心無疑受總體環(huán)境氣氛的影響 , 以經(jīng)濟(jì)效益為先導(dǎo) , 它的設(shè)計(jì)內(nèi)容、空間形式、風(fēng)格造形等均以此為目標(biāo)。作為進(jìn)行項(xiàng)目策劃的人員應(yīng)當(dāng)對(duì)這些條件有較深入的調(diào)查 , 在有關(guān)部門的配合下 , 取得這些重要的參數(shù) , 并依據(jù)這些參數(shù)結(jié)合已取得的其他項(xiàng)目參數(shù) , 綜合考慮而確定出建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模。而動(dòng)態(tài)研究則是通過對(duì)使用者構(gòu)成、使用時(shí)間、同類項(xiàng)目使用情況、使用者民意、市場分析等調(diào)查和項(xiàng)目建設(shè)者運(yùn)營設(shè)想的研究 , 來分析并確定建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模大小和運(yùn)行方式。目標(biāo)規(guī)模的構(gòu)想研究常常分為靜態(tài)研究和動(dòng)態(tài)研究。它一般包括以下兩個(gè)過程 :(1) 求得預(yù)定使用的數(shù)量。生產(chǎn)性和商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)規(guī)模有直接的影響 , 此類項(xiàng)目的規(guī)模確定主要由經(jīng)濟(jì)因素決定的。(三)、項(xiàng)目策劃具體方法的展開1. 項(xiàng)目目標(biāo)規(guī)模的構(gòu)想方法 項(xiàng)目策劃第一步的任務(wù)就是確定目標(biāo)、構(gòu)想或印證目標(biāo)的規(guī)模大小。調(diào)查時(shí)從實(shí)態(tài)的角度、規(guī)范的角度、技術(shù)的角度去進(jìn)行 , 它是項(xiàng)目策劃方法的基本步驟之一。類型化的規(guī)定是指項(xiàng)目策劃對(duì)目標(biāo)實(shí)態(tài)、性質(zhì)、特點(diǎn)的認(rèn)識(shí) , 它是對(duì)技術(shù)策劃可行性的探討。例如 , 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃時(shí) , 項(xiàng)目策劃人員就要分別對(duì)建筑物面積大小、空間尺寸、明暗、開敞、封閉、壓抑等等進(jìn)行規(guī)定 , 以此作為策劃操作中實(shí)態(tài)調(diào)查和分析的依據(jù)。 對(duì)上述項(xiàng)目策劃方法的具體制釋和表述可得出項(xiàng)目策劃方法的兩個(gè)重要步驟 :一是操作慨念的規(guī)定，二是現(xiàn)象類型化的規(guī)定。上述三種項(xiàng)目策劃方法都有其特點(diǎn) , 但也有其明顯的不足 , 綜合性的項(xiàng)目策劃方法就是將上述三種項(xiàng)目策劃方法統(tǒng)而合一 , 以擺脫上述三種項(xiàng)目策劃方法的偏頗。由于該法不屑去關(guān)心社會(huì)生嚴(yán)、生活方式的改變對(duì)項(xiàng)目的影響 , 總是以既成的、有限的項(xiàng)目作為新項(xiàng)目的藍(lán)本 , 因此該策劃方法所創(chuàng)造的將是停滯而僵死的項(xiàng)目。（3）以規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目策劃方法。(2) 以技術(shù)為手段的項(xiàng)目策劃方法。目前 , 項(xiàng)目策劃方法大致可歸類為以下幾種：（1） 以事實(shí)為依據(jù)的項(xiàng)目策劃方法。(二)、項(xiàng)目策劃方法的概念建設(shè)項(xiàng)目策劃的方法是不斷發(fā)展的 , 早期項(xiàng)目策劃的方法只注重推論方法 , 將項(xiàng)目策劃視為單一的數(shù)理邏輯演繹。由于項(xiàng)目的類型不同 , 項(xiàng)目這一載體的信息量和復(fù)雜程度也不同 , 因此 ,項(xiàng)目策劃所涉及的領(lǐng)域及運(yùn)用的方法和評(píng)價(jià)的準(zhǔn)則也不盡相同。 項(xiàng)目有資金、時(shí)間、資源等許多約束條件。 項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上是一系列相互關(guān)聯(lián)的工作 , 如建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目選定、設(shè)計(jì)、采購、施工、營銷、移交用戶在內(nèi)的整個(gè)過程。它可以描述為一個(gè)項(xiàng)目實(shí)體 , 也可以是一種活動(dòng)的抽象概念。總之 , 策劃活動(dòng)是一個(gè)運(yùn)動(dòng)過程 , 為這個(gè)過程總體和各個(gè)主要環(huán)節(jié)作出的策劃原則是一個(gè)體系 , 各項(xiàng)原則相互聯(lián)系 , 構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體 , 通過對(duì)策劃活動(dòng)的作用表現(xiàn)出嚴(yán)密的內(nèi)在邏輯性。這時(shí) , 許多策劃活動(dòng)已非個(gè)人或僅僅少數(shù)人所能勝任 , 因此在項(xiàng)目策劃中采取群體策劃方式 , 把有關(guān)方面的專家組織起來 , 針對(duì)目標(biāo)和問題 , 集中眾人智慧進(jìn)行系統(tǒng)的策劃工作， 這是實(shí)現(xiàn)科學(xué)策劃的重要條件和保證。只有當(dāng)客觀條件成熟時(shí)，策劃方案的實(shí)施才能取得預(yù)期的效果。因此 ,項(xiàng)目策劃過程中 , 要盡可能縮短策劃到項(xiàng)目實(shí)施的周期 , 力圖使策劃發(fā)揮效用的壽命更快一些 , 長遠(yuǎn)效果要好一些。（8）項(xiàng)目策劃講求時(shí)效原則在項(xiàng)目策劃中 , 策劃方案的價(jià)值將隨著時(shí)間的推移與條件的改變而變化 , 這就要求在 策劃過程中把握好時(shí)機(jī) , 重視整體效果 , 尤其是處理好時(shí)機(jī)與效果之間的關(guān)系。意在達(dá)成突然性 , 這也是策劃的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。出奇制勝 , 核心在 奇 上。這個(gè)關(guān)節(jié)點(diǎn) , 有時(shí)看起來是一個(gè)很大的問題 , 有時(shí)看上去又似乎很微不足道 , 這就要求我們?nèi)ゴ秩【?, 去偽存真 , 分清主次 , 把握重心。怎樣才能在項(xiàng)目策劃過程中求周全呢 ? 把握主要矛盾就是重要的一條。因此 , 凡策劃不可能百分之百地求全 , 只能在慎重之中求周全。當(dāng)然 , 也要正確把握隨機(jī)應(yīng)變的限度 , 這種限度可以從三個(gè)方面來把握 : 一是看變化信息的可靠程度 , 根據(jù)可靠程度來決定是否對(duì)策劃進(jìn)行調(diào)整、修正；二是看變化的程度 ,即變化的范圍和幅度 , 以此來決定調(diào)整和修正的幅度；三是看調(diào)整和修正后的效益 , 一旦對(duì)策劃目標(biāo)和策劃方案分別做出調(diào)整和修正 , 就要充分估計(jì)將會(huì)產(chǎn)生的實(shí)際效益 , 看效益是否增加了 , 有沒有帶來負(fù)效益。必要時(shí)為了準(zhǔn)確弄清策劃方向是否科學(xué)可行 , 可對(duì)策劃方案進(jìn)行局部可行性試驗(yàn) , 以檢查策劃方案的重心是否放在了最關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)問題上 , 方案的整體結(jié)構(gòu)和運(yùn)作機(jī)制是否合理 , 實(shí)施結(jié)果是否有效。 (4) 項(xiàng)目策劃切實(shí)可行原則任何策劃方案都必須具有可行性和有效性 , 否則 , 這種策劃將是無意義的。因此 , 策劃活動(dòng)要在對(duì)策劃主體的現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行深入全面的調(diào)查 , 取得盡可能全面 , 準(zhǔn)確的客觀資料的前提下進(jìn)行 , 把客觀、真實(shí)的問題及其正確的分析作為策劃的依據(jù) , 在策劃中努力尋找、把握定位點(diǎn) , 以提高策劃的準(zhǔn)確性?，F(xiàn)代項(xiàng)目規(guī)模越來越大 , 影響因素越來越多 , 項(xiàng)目策劃的整體性原則顯得更為重要。③任何策劃都是一個(gè)系統(tǒng) , 而系統(tǒng)是有層次的 , 有母系統(tǒng)、子系統(tǒng)。此外 , 由于利益形式的多樣性決定了利益競爭的復(fù)雜性 , 也就決定了策劃的復(fù)雜性。人們的一切策劃活動(dòng) , 實(shí)質(zhì)就是在謀求利益 , 如果沒有利益的剌激 , 就不可能有策劃的動(dòng)議。所以 , 項(xiàng)目策劃人員必須大膽提出自己的策劃 , 使他們確實(shí)相信可以獲利 , 就能獲得恰如其分的效果。 項(xiàng)目策劃方案是否被采用 , 有時(shí)就決定提出策劃時(shí)是否能適當(dāng)?shù)卣f明 , 或者是否很有熱忱。 策劃首先要做的事是如何使自己得到他人的信任 , 而要做到這一點(diǎn) , 策劃人員必須在策劃中不斷對(duì)理想、現(xiàn)實(shí)、解決方案、行動(dòng)進(jìn)行自我策劃 , 因?yàn)槔硐爰蝇F(xiàn)實(shí)等于課題 , 而課題加解決方案加行動(dòng)才等于目標(biāo)達(dá)成。 項(xiàng)目策劃總是要求 向前看 , 積極地防守和積極地進(jìn)攻都是如何創(chuàng)造出 策劃的時(shí)代”使得過去未解決的問題獲得解決 , 也即項(xiàng)目策劃的重點(diǎn)不在過去而是 現(xiàn)在 。積極地防守是以維持或改善目前體制的方式 , 來增加目前的利益為目標(biāo) , 也就是反省過程分析和解決問題 , 使既有利益擴(kuò)增的一種策劃思考方式。項(xiàng)目策劃的目的是因 需要策劃的項(xiàng)目業(yè)主 本身之性格、規(guī)模、當(dāng)時(shí)的狀態(tài)等而有不同變化 , 可能是①維持或改善現(xiàn)狀；②開發(fā)新的利益。（2）正確認(rèn)識(shí)策劃 一個(gè)行動(dòng)引導(dǎo)出一個(gè)或幾個(gè)結(jié)果 , 同時(shí)也帶來新問題。在日常的或者商務(wù)的行動(dòng)中 , 人們反復(fù)接觸各種信息、人與事 , 在這些接觸過程中 , 逐漸培養(yǎng)自己的思考能力與思考方式 , 因而才能實(shí)際上化成自己行動(dòng)的力量。那種憑借投資資本積累大小各唱各的調(diào)的時(shí)代已被 研究社會(huì)弱者 運(yùn)動(dòng)的趨勢所取代。另一方面項(xiàng)目策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對(duì)建設(shè)目標(biāo)的影響。③以獲得社會(huì)性、公眾性的指向。②強(qiáng)調(diào)人是策劃主體的指向。針對(duì)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)以及其面臨的現(xiàn)狀 , 對(duì)項(xiàng)目策劃的發(fā)展有以下三個(gè)指向：①項(xiàng)目策劃根據(jù)客觀化、合理化的指向。這里所謂的綜合是要求建設(shè)項(xiàng)目策劃人員通過建設(shè)項(xiàng)目策劃使各相關(guān)因素在整體構(gòu)成中各自占有正確的位置 , 也就是對(duì)于各個(gè)要素進(jìn)行評(píng)價(jià) , 評(píng)價(jià)的方法不同 , 則綜合的方法也就可能不同。與一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)的組織或人 , 其立場各有不同 , 對(duì)這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的期待也就各異 , 此外 , 建設(shè)項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境、時(shí)代要求、物質(zhì)條件及人文因素的影響都單獨(dú)構(gòu)成對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的制約條件。(3) 建設(shè)項(xiàng)目策劃的綜合性。因此 , 各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的策劃必須分別制作 , 而不可借用 , 這種單一性也就決定了建設(shè)項(xiàng)目策劃的個(gè)別性。建設(shè)項(xiàng)目策劃總是以合理性、客觀性為軸心 , 以建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)間、空間和實(shí)體的創(chuàng)作過程為首要點(diǎn) , 其任務(wù)之一就是對(duì)未來目標(biāo)的時(shí)空環(huán)境與建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行構(gòu)想 , 以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來 , 這一過程是由建設(shè)目標(biāo)這 物質(zhì)實(shí)體開始 , 以建設(shè)項(xiàng)目策劃結(jié)論——策劃書的具體時(shí)空要求這一最終所要實(shí)現(xiàn)的物質(zhì)時(shí)空為結(jié)束 , 全過程始終離不開時(shí)空、形體這一物質(zhì)概念。建設(shè)項(xiàng)目策劃的實(shí)質(zhì)是對(duì) 建設(shè)項(xiàng)目 這個(gè)物質(zhì)實(shí)體及相關(guān)因素的研究 , 因而其物質(zhì)性是建設(shè)項(xiàng)目策劃的一大特色。因?yàn)轫?xiàng)目決策只是對(duì)將要實(shí)施的項(xiàng)目進(jìn)行宏觀的、概念上的確定 , 但對(duì)事實(shí)的細(xì)節(jié)卻不加以具體的限制 , 是一項(xiàng)指導(dǎo)建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容以及建設(shè)周期等的指令性工作 , 但隨著項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境的變更和影響 , 項(xiàng)目實(shí)施逐漸變成了一項(xiàng)異常繁雜的、多元的、多向性的系統(tǒng)工程。(5) 項(xiàng)目策劃的預(yù)測作用預(yù)測作用就是策劃人員注意項(xiàng)目策劃主體發(fā)展的長遠(yuǎn)問題或本質(zhì)問題 , 針對(duì)環(huán)境的未來變化發(fā)展進(jìn)行超前研究 , 預(yù)測發(fā)展趨勢 , 思考未來發(fā)展問題 , 提高項(xiàng)目策劃主體適應(yīng)未來和創(chuàng)造未來的主動(dòng)性。決策者以策劃方案為基礎(chǔ) , 進(jìn)行選擇和決斷，從而保證決策的理智化、程序化和科學(xué)化。 把建設(shè)項(xiàng)目投資決策建立在項(xiàng)目可行性研究的分析評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上 , 其評(píng)價(jià)的前提是建設(shè)方案本身及其所賴以生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場 , 而建設(shè)方案的產(chǎn)生并不是由投資主體的主觀愿望和某種意圖的簡單構(gòu)想就能完成的 , 它必須通過專家的總體策劃和若干重要細(xì)節(jié)的策劃如項(xiàng)目定位、系統(tǒng)構(gòu)成、目標(biāo)確定及管理運(yùn)作等的具體策劃并進(jìn)行實(shí)施可能性和可操作性的分析 , 才能使建設(shè)方案建立在可運(yùn)作的基礎(chǔ)。所以 , 項(xiàng)目策劃是競爭的重要手段。例如要建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代化的新機(jī)場 , 應(yīng)該在項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上 , 對(duì)項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成規(guī)模作出策劃 , 其系統(tǒng)構(gòu)成包括飛機(jī)跑道、停機(jī)坪、候機(jī)樓、停車場、導(dǎo)航系統(tǒng)、油料和貨物輸送系統(tǒng)、安全檢查系統(tǒng)及其他后勤服務(wù)系統(tǒng)等 , 從而使項(xiàng)目的基本設(shè)想變成具體的明確的建設(shè)內(nèi)容和要求。項(xiàng)目定位 , 則根據(jù)市場和需求 , 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 , 決定項(xiàng)目的 規(guī)格和檔次 , 例如設(shè)想建設(shè)一幢高層寫字樓 , 根據(jù)需求和建設(shè)條件 , 可以搞成普通辦公大 樓 , 也可以搞成具有多功能的現(xiàn)代化辦公樓 , 必須通過定位策劃作出選擇。其作用主要體現(xiàn)在以下幾方面 : （1）構(gòu)思項(xiàng)目系統(tǒng)框架的作用項(xiàng)目策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項(xiàng)目的定義和定位 , 全面構(gòu)想一個(gè)待建的項(xiàng)目系統(tǒng)。是指對(duì)項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)及項(xiàng)目全過程的控制策劃。這是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施的任務(wù)分解和任務(wù)組織工作的策劃 , 包括設(shè)計(jì)、施 工、采購任務(wù)的招投標(biāo) , 合同結(jié)構(gòu) , 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、工作程序、制度及運(yùn)行機(jī)制 , 項(xiàng)目管理組織協(xié)調(diào) , 管理信息收集、加工處理和應(yīng)用等的策劃。也就是說 , 建設(shè)目標(biāo)的具體確定和修正也是項(xiàng)目策劃課題的一部分。建設(shè)工程必須具備明確的使用目的和要求 , 明確的建設(shè)任務(wù)量和時(shí)間界限 , 明確的項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)成和組織關(guān)系 , 才能作為項(xiàng)目管理對(duì)象 , 才需要進(jìn)行項(xiàng)目的目標(biāo)控制 , 也就是說確定項(xiàng)目的投資目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和進(jìn)度目標(biāo)是項(xiàng)目實(shí)施的前提 ,