【正文】 征 , 如哪些景觀對市民最具吸引力 , 附近有哪些景觀值得保留，規(guī)劃中有無景觀走廊穿過 , 城市設(shè)計(jì)對景觀提出哪些要求以及項(xiàng)目在城市中應(yīng)充當(dāng)什么角色等。這是指建設(shè)項(xiàng)目的總投資有多少 , 投資的各分配比例是多少 , 城市土 地價(jià)值如何實(shí)現(xiàn) ,此項(xiàng)目的建設(shè)對地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有無促進(jìn)和帶頭作用 , 以及用地區(qū)域內(nèi)公共資金的狀況、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的基本模式、用地規(guī)劃后的經(jīng)濟(jì)合理性及經(jīng)濟(jì)效益等。項(xiàng)目策劃的外部相關(guān)條件可概括為直接條件和間接條件，直接條件是屬于客觀資料型的條件如地理?xiàng)l件、地域條件、總體規(guī)劃條件和有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范資料集以及特殊要求的項(xiàng)目 , 它們多是屬于其相對應(yīng)部門和機(jī)構(gòu)的特別研究的范疇，這些部門的研究成果文件即構(gòu)成相對應(yīng)的項(xiàng)目策劃的外部條件的資料文件。客觀條件即客觀存在的、有普遍認(rèn)同性的物質(zhì)現(xiàn)實(shí) .可以通過項(xiàng)目策劃人員直接地進(jìn)行實(shí)地采訪,拍攝照片、幻燈片、錄像 , 匯集有關(guān)資料而獲得。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)部條件 , 主要是指建設(shè)項(xiàng)目自身的條件 , 它包括項(xiàng)目的功能要求、使用者的條件、使用方式、建設(shè)者的設(shè)計(jì)要求、管理?xiàng)l件、設(shè)備條件 , 以及基地內(nèi)的地質(zhì)、水、電、 氣、熱、排污、交通、通訊、綠化等條件。至于對內(nèi)部空間使用方式和使用者要求條件的把握 , 如果認(rèn)為直接由業(yè)主、使用者提供的條件不甚完善和客觀的 , 則有必要進(jìn)行調(diào)查和分析。因此項(xiàng)目規(guī)模的構(gòu)想在項(xiàng)目總投資和資金占有周期兩方面對經(jīng)濟(jì)效益有雙重的相關(guān)性?？傊? 對項(xiàng)目外部條件的把握是為了使項(xiàng)目遵循總體規(guī)劃思想 ,制訂和修正項(xiàng)目的規(guī)模性質(zhì) , 把握項(xiàng)目建設(shè)的宏觀方向；而對項(xiàng)目內(nèi)部條件的把握則是考慮項(xiàng)目的具體設(shè)汁和方法的關(guān)鍵。 第一步驟：把焦點(diǎn)對準(zhǔn)策劃的對象 ( 主題 ), 針對明確而重要的主題 , 進(jìn)行切題的策劃作業(yè)。①準(zhǔn)備提案② 提案③付諸實(shí)行④將結(jié)果運(yùn)用于下一個(gè)策劃上述程序主要是針對企業(yè)策劃而言的。對所策劃的項(xiàng)目了如指掌嗎 ? 對所策劃的項(xiàng)目進(jìn)行過深入調(diào)查、分析、研究嗎 ? 對所策劃的單位〈如公司、企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等等〉的發(fā)展方向、內(nèi)部管理、同行競爭者、主要服務(wù)對象等有了解嗎 ? 能否有杰出的策劃方案產(chǎn)生或策劃方案能否產(chǎn)生滿意的效果 , 就取決于 對所策劃的項(xiàng)目的了解程度 , 否則是難有杰出或成功的策劃。只有這樣才能使策劃獲得成功。如果缺乏這些資料 , 一個(gè)項(xiàng)目策劃人員心中無數(shù) , 那他的策劃方案就難以有的放矢 , 也許因?yàn)樵搯挝坏娜藛T、資金、管理、目標(biāo)跟不上而使策劃難以實(shí)施或?qū)嵤┦?。比如對某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃 , 如果這個(gè)策劃活動花了很大的資金 , 也產(chǎn)生了很大的影響 , 而結(jié)果很多人卻買不到該 產(chǎn)品 ,為這樣的策劃所投入大量的策劃費(fèi)用 , 又有多大實(shí)際作用呢 ? 這等于是浪費(fèi)。如著名開發(fā)企業(yè)深萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 , 曾以其開發(fā)的花園小區(qū)作為業(yè)界成功之點(diǎn)而后為保持其領(lǐng)先地位又著眼于建筑材料這一板塊 , 有的放矢 應(yīng)該說是其成功的要訣。目標(biāo)是目的的具體化?？傊?, 設(shè)定問題與目標(biāo)是策劃過程必不可少的重要環(huán)節(jié)?？梢哉f , 環(huán)境調(diào)查與預(yù)測是決定成功策劃的第一步。環(huán)境調(diào)查的內(nèi)容如下：①經(jīng)濟(jì)環(huán)境 , 包括經(jīng)濟(jì)政策、經(jīng)濟(jì)計(jì)劃或方案以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等。⑤法律環(huán)境 , 包括各種重要的工商稅法及保護(hù)、管制、獎勵(lì)及融資規(guī)定。⑨建設(shè)條件 , 包括城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、地段開口、允許容積率、建筑限高、覆蓋率和綠地面積等。在確定調(diào)查問題或目標(biāo)以后 , 先要決定收集資料的方法 , 準(zhǔn)備所需的調(diào)查表格 , 設(shè)計(jì)抽樣方法 , 然后進(jìn)行實(shí)地調(diào)查 , 取得調(diào)查資料。以詢問的方式作為收集資料的手段 , 由調(diào)查者先擬出調(diào)查表 , 以當(dāng)面、電話或書面的形式向被調(diào)查者提出詢問 , 從而獲得所需資料的一種調(diào)查方法。②觀察法。從影響調(diào)查問題的許多因素中選一個(gè)或兩個(gè)因素 , 指定在一定條件下觀察其反應(yīng)。一般統(tǒng)計(jì)分析法分趨勢分析和相關(guān)分析兩種方法。比如一個(gè)企業(yè)不了解市場需要 , 就會盲目生產(chǎn)；不了解市場趨勢 , 就無法確定企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模。環(huán)境諸因素間存在連續(xù)性、類推性和因果性三個(gè)特性 , 這是預(yù)測的基本原理。兩者關(guān)系密不可分 , 以至于常常把環(huán)境調(diào)查和預(yù)測連在一起。收集資料應(yīng)注意資料的可靠性 , 對歷史上只出現(xiàn)一次的事件, 不應(yīng)歸入歷史數(shù)據(jù)。④分析評價(jià)。預(yù)測的復(fù)雜因素可通過模型和計(jì)算機(jī)模擬 , 但模型及計(jì)算機(jī)只能解決主要因素之間的關(guān)系及變化 , 而且這些數(shù)學(xué)模型的方法是假設(shè)性的?？陀^性預(yù)測也可分為時(shí)間系列預(yù)測、因果關(guān)系模型、結(jié)構(gòu)關(guān)系模型等預(yù)測方法。每一個(gè)項(xiàng)目策劃人員必須隨時(shí)注意環(huán)境的動態(tài)性及項(xiàng)目對環(huán)境的適應(yīng)性。項(xiàng)目策劃環(huán)境分析就是分析項(xiàng)目策劃的約束條件 , 包括技術(shù)約束、資源約束、組織約束、法律約束等各種環(huán)境約束。 1. 項(xiàng)目外部環(huán)境分析 項(xiàng)目外部環(huán)境分析是分析與項(xiàng)目有關(guān)的各項(xiàng)法律、法規(guī)與規(guī)范上的制約條件 , 分析項(xiàng)目的社會人文環(huán)境 , 包括地域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、投資環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、社會習(xí)俗、人口構(gòu)成、文化構(gòu)成、生活方式、項(xiàng)目工業(yè)化與標(biāo)準(zhǔn)化水平等 , 還包括地理、地質(zhì)、地形、水源、能源、氣 候、日照等自然物質(zhì)環(huán)境以及城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、地段開口、允許容積率、建筑限高、覆蓋率和綠地面積指標(biāo)等城市規(guī)劃所規(guī)定的建設(shè)條件。例如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃就要考慮居民總量、構(gòu)成、分布、收人水平、文化特征、生活方式。2. 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境的分析 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境的分析是對項(xiàng)目的使用者、功能的要求、使用方式、設(shè)備系統(tǒng)、項(xiàng)目地質(zhì)條件、項(xiàng)目管理等進(jìn)行分析 , 確定項(xiàng)目與規(guī)模相適應(yīng)的預(yù)算、與用途相適應(yīng)的功能以及與施工條件相適應(yīng)的結(jié)構(gòu)形式等。不同的使用者 , 其活動方式和特征以及對項(xiàng)目的要求也就各有不同。由于時(shí)代的變遷 , 生產(chǎn)、生活方式的改變 , 項(xiàng)目功能不是一成不變的 , 如信息技術(shù)的發(fā)展帶來建設(shè)項(xiàng)目在使用、管理、運(yùn)營上的重大變革。環(huán)境分析與市場調(diào)查是項(xiàng)目策劃的重要內(nèi)容 , 通過環(huán)境分析市場調(diào)查 , 可以達(dá)到如下目的：（1）了解影響項(xiàng)目的宏觀社會經(jīng)濟(jì)因素 , 進(jìn)而把握投資機(jī)會與方向。建設(shè)項(xiàng)目活動是一種新的資源重組 , 要達(dá)到資源優(yōu)化組合 , 要將得到的各種信息與自 身的資源、社會資源有機(jī)結(jié)合 , 一方面需要經(jīng)驗(yàn)和過去積累的各種社會關(guān)系 , 另一方面則需要謀略。能否準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問題 , 設(shè)定目標(biāo) , 決定著策劃方向的準(zhǔn)確性。此外對平、立、剖、風(fēng)格特征等進(jìn)行構(gòu)想 , 確定設(shè)計(jì)要求。建設(shè)項(xiàng)目策劃 , 正是圍繞這一核心展開 , 時(shí)下的流行時(shí)尚是賦予項(xiàng)目文化 , 深刻發(fā)掘主題內(nèi)涵 , 創(chuàng)造下一個(gè) 產(chǎn)品 賣點(diǎn)已成為策劃人員的重任。在大致確定了該做什么、該怎樣做之后 , 下一步的工作就是確定何時(shí)、何地干什么 , 需要何人、何組織的協(xié)助與監(jiān)督 , 需要準(zhǔn)備何種設(shè)備、物資 , 具體預(yù)算是多少等。制作計(jì)劃的日程表是一項(xiàng)工作量很大的工作 , 也是一項(xiàng)極具科學(xué)性、嚴(yán)密性的工。(六)、報(bào)告擬定這是將整個(gè)策劃工作文件化、邏輯化、資料化和規(guī)市化的過程 , 它的結(jié)果是項(xiàng)目策劃全部工作的總結(jié)和表述 , 它將對下一步項(xiàng)目實(shí)施工作起科學(xué)的指導(dǎo)作用 , 是項(xiàng)目進(jìn)行具體實(shí)施的科學(xué)的、合乎邏輯的依據(jù) , 也便于項(xiàng)目業(yè)主做出正確的選擇與決策。比如根據(jù)項(xiàng)目最初構(gòu)想 , 做出項(xiàng)目的初步經(jīng)濟(jì)預(yù)測。它是項(xiàng)目策劃人員賴以展開策劃內(nèi)容 , 獲得他人認(rèn)同并據(jù)以組織實(shí)施的 設(shè)計(jì)圖 或 劇本 , 是策劃由想法到現(xiàn)實(shí)的重要環(huán)節(jié)之一 , 因此 . 項(xiàng)目策劃人員必須重視策劃書的制作。因此 , 如果策劃僅僅停留在策劃書的階段 , 那么它也就僅是供人觀賞的擺設(shè)而己 , 不具有任何實(shí)際的意義。實(shí)施即無從談起。一個(gè)策劃方案正在運(yùn)行過程中還需要不斷跟蹤策劃方案的效果 , 并可能不斷調(diào)整與補(bǔ) 充策劃方案 , 而不要固守在先前制定的策劃方案上。 （3）創(chuàng)新的過程特征。因?yàn)樵诮ㄔO(shè)項(xiàng)目的具體策劃中 , 其策劃過程常常是相互交叉進(jìn)行 , 其內(nèi)容也常?；橐罁?jù)和補(bǔ)充，所以各個(gè)環(huán)節(jié)的邏輯順序并非一成不變. 29 / 29。綜上所述 , 項(xiàng)目策劃達(dá)到目標(biāo)的過程具有如下特征：（1）收集和處理信息的過程特征。而實(shí)際上因提案未獲通過而被束之高閣的策劃是很多的。其實(shí) , 從項(xiàng)目策劃人員的角度來看 , 從提案開始 , 策劃即已進(jìn)入實(shí)施階段 , 二者是不可分割的。能否制作一份完整的、 有說服力的策劃書 , 也是項(xiàng)目策劃人員策劃能力的重要表現(xiàn)之一。一般較小的項(xiàng)目可能無需這一環(huán)節(jié) , 但大項(xiàng)目特別是商業(yè)性生產(chǎn)性項(xiàng)目其經(jīng)濟(jì)策劃往往成為項(xiàng)目決策的關(guān)鍵。實(shí)際上 , 從項(xiàng)目策劃人員的最初構(gòu)想開始 , 策劃書 的制作工作即已開始 , 只不過那時(shí)的 策劃書 存在于項(xiàng)目策劃人員的頭腦中而已。一項(xiàng)策劃的具體計(jì)劃安排越詳盡 , 預(yù)算越準(zhǔn)確 , 就越具有現(xiàn)實(shí)的可行性 , 從而越具有說服力。具體行動計(jì)劃的設(shè)定使構(gòu)想變成詳細(xì)的計(jì)劃 , 從而使策劃由項(xiàng)目策劃人員頭腦中的“想法 ”變成具體的、可行的“方案”，這是一個(gè)質(zhì)的飛躍 , 它使策劃初具現(xiàn)實(shí)的意義。主題就在于用何種語言闡述你的產(chǎn)品概念 , 從而引起消費(fèi)者的強(qiáng)烈共鳴。同時(shí)又對項(xiàng)目的建筑材料、構(gòu)造方式、施工技術(shù)手段、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行策劃 , 研究建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工中各技術(shù)環(huán)節(jié)的條件和特征協(xié)調(diào)與其他技術(shù)部門的關(guān)系 , 為項(xiàng)目實(shí)施提供技術(shù)支持。構(gòu) 想在項(xiàng)目策劃人員頭腦中進(jìn)一步清晰 , 進(jìn)一步成型并最終發(fā)展成為→個(gè)完整的構(gòu)想。 項(xiàng)目策劃人員首先要確定策劃的大致方向。 (3)了解用戶對產(chǎn)品或物業(yè)功能和設(shè)計(jì)型式的要求 , 用以指導(dǎo)投資項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品功能定位。此外 , 項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境分析不只是簡單地將生產(chǎn)、生活與空間相對應(yīng) .項(xiàng)目空間自身也有其規(guī)范和自律的一而 , 如空間形態(tài)如何與用途和性質(zhì)相適應(yīng) , 構(gòu)造方式如何與設(shè)備系統(tǒng)相適應(yīng) , 建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)選型如何考慮工程的投資概算等等, 內(nèi)部環(huán)境分析既為項(xiàng)目策劃提供依據(jù) , 同時(shí)也對外部條件和目標(biāo)的設(shè)定起到反饋修正作用。其次是對項(xiàng)目功能要求的分析。因此對建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境的分析 , 首要一點(diǎn)就是分析、研究建設(shè)項(xiàng)目未來的使用者。例如 , 文化建設(shè)項(xiàng)目的策劃要研究地域內(nèi)的文化特征及變化趨勢；商業(yè)項(xiàng)目的策劃要研究項(xiàng)目在城市中的商業(yè)價(jià)值、與周圍道路廣場等公共空間的關(guān)系；公共建筑項(xiàng)目策劃應(yīng)考慮該建筑在城市景觀中所充當(dāng)?shù)慕巧退诘貐^(qū)的建筑風(fēng)格特色、建筑限高與體量大小。亦 即 , 社會經(jīng)濟(jì)因素是決定項(xiàng)目基本性質(zhì)的基礎(chǔ)。 至于策劃環(huán)境的分類 , 可以從多種角度進(jìn)行。現(xiàn)實(shí)中 , 有許多規(guī)模宏大、條件優(yōu)良、人才濟(jì)濟(jì)的著名企業(yè) , 由于不能以積極的、創(chuàng)造性的反應(yīng)來迎接環(huán)境挑戰(zhàn)而在市場上銷聲匿跡?？傊?, 有了真實(shí)、完整的情報(bào)的支持 , 策劃才能提高功效 , 缺乏真實(shí)、完整的情報(bào)支持的策劃如缺水之魚 , 其危險(xiǎn)可想而知。（3）環(huán)境預(yù)測方法分類環(huán)境預(yù)測的方法很多 , 但可歸類為主觀性預(yù)測和客觀性預(yù)測兩大類。對這些因素的影響程度不僅考慮到內(nèi)部因素 , 而且還要考慮到外部因素 , 并分析出預(yù)測和實(shí)際可能產(chǎn)生的誤差 , 以及誤差的大小及原因。 ③提出預(yù)測模型 , 選定預(yù)測方法 , 進(jìn)行預(yù)測。要明確規(guī)定預(yù)測目標(biāo)、預(yù)測期限和預(yù)測數(shù)量單位 , 預(yù)測目標(biāo)必須用文字說明 。比如當(dāng)市場商品供不應(yīng)求時(shí) ,重點(diǎn)預(yù)測生產(chǎn)能力擴(kuò)大的可能；當(dāng)市場商品積壓時(shí) , 重點(diǎn)預(yù)測促進(jìn)銷售的可能。①環(huán)境預(yù)測的目的要明確。根據(jù)過去和現(xiàn)在預(yù)計(jì)未來，根據(jù)已知推測未知 , 根據(jù)主觀的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)、客觀的資料與條件、演變的邏輯與推斷 , 來尋求環(huán)境的變化規(guī)律。 ④統(tǒng)計(jì)分析法。這種方法能客觀地獲得第一手準(zhǔn)確情報(bào) , 因?yàn)樗恢苯酉虮徽{(diào)查者提出問題 , 而是觀察所發(fā)生的事實(shí) , 或利用機(jī)器進(jìn)行記錄 ,以判斷被調(diào)查者在某種情況下的行為、反應(yīng)和感受?；卮鸬男问接卸?xiàng)選擇法、多項(xiàng)選擇法、分級選擇法、自由回答法、記分法、尺度法等等。（3）環(huán)境調(diào)查的方法?？梢苑譃槿齻€(gè)階段：①預(yù)備調(diào)查階段 , 主要通過分析和非正式調(diào)查 , 確定調(diào)查問題或目標(biāo)及其范圍。⑦競爭環(huán)境 , 包括各競爭者企業(yè)策略及經(jīng)營者的管理能力。③貿(mào)易環(huán)境 , 包括進(jìn)出口流向、國際收支地位以及貿(mào)易與資金管制的情報(bào)。 環(huán)境好壞是設(shè)定項(xiàng)目目標(biāo)及項(xiàng)目策劃的第一先決條件。而要提高項(xiàng)目策劃的功效 , 必須有真實(shí)、完整的數(shù)據(jù)資料 , 亦即需要環(huán)境調(diào)查和預(yù)測。目標(biāo)具體化、數(shù)量化 , 則可增加達(dá)到目的的可能性。在這種情況下 , 常常需要事前的調(diào)查。因此 , 正確把握項(xiàng)目業(yè)主戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是非常重要的。對項(xiàng)目策劃來說 , 項(xiàng)目特點(diǎn)、規(guī)模、質(zhì)量等這肯定是不可缺少的必備資料。(l)了解委托單位的一些現(xiàn)狀 , 包括人員、管理、目標(biāo)、資金。所有的策劃都應(yīng)該建立在對所策劃的項(xiàng)目從了解到熟悉到了如指掌的基礎(chǔ)上 , 然后進(jìn)行運(yùn)作 , 這樣才容易有成功或杰出的策劃方案產(chǎn)生。任何一個(gè)策劃方案的產(chǎn)生 , 無不是針對組織的某個(gè)問題或是針對某個(gè)特定的目標(biāo) , 因此策劃的第一個(gè)必要程序就是設(shè)定問題與目標(biāo)。 ①描繪策劃輪廓②設(shè)立策劃目標(biāo)⑤探求策劃發(fā)想點(diǎn)④醞釀創(chuàng)意 , 產(chǎn)生構(gòu)想第三步驟：將這些充滿構(gòu)想的具體策劃方案整理成策劃書 , 并在實(shí)際整理的過程中 ,試著預(yù)測具體的結(jié)果 , 修正策劃內(nèi)容 , 刻意潤色、表現(xiàn) , 對策劃方案進(jìn)行取舍選擇。四 項(xiàng)目策劃的基本程序要正確地把建設(shè)項(xiàng)目策劃的基本原理應(yīng)用于實(shí)際的策劃 , 必須遵循一定的程序。(2) 設(shè)定規(guī)模下的盈利參數(shù)。 此外 , 項(xiàng)目規(guī)模的大小與項(xiàng)目自身建設(shè)周期相關(guān)。這些條件和要求的獲得方法大約可分為三種 , 一是直接由使用者提供 , 另一種是由代 理人提供 , 再者就是通過預(yù)測的方法而獲得。主觀條件即通過對主觀心理判斷的調(diào)查分析而獲得的條件 , 它須通過對不同被調(diào)查者的心理的調(diào)查而綜合獲得 , 如居民生活狀況條件要通過對大量居民的心理量的調(diào)查分析獲得