【正文】 。③建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)策劃。（三）、項(xiàng)目策劃的作用項(xiàng)目策劃的功效和作用是由策劃的本質(zhì)決定的。 (3) 項(xiàng)目策劃的決策保證作用。(一）、建設(shè)項(xiàng)目策劃的特性建設(shè)項(xiàng)目策劃的特性是由其研究對(duì)象的特殊性所決定的 , 大致可歸納為以下幾點(diǎn): (1）建設(shè)項(xiàng)目策劃的物質(zhì)性。建設(shè)項(xiàng)目策劃是以達(dá)成目標(biāo)為軸心 , 而現(xiàn)實(shí)中目標(biāo)單一性的場(chǎng)合是很少的。實(shí)態(tài)調(diào)查是源于項(xiàng)目環(huán)境中使用者的活動(dòng)與項(xiàng)目時(shí)空的對(duì)應(yīng)關(guān)系 , 從生產(chǎn)到生活 , 從家庭生活到社會(huì)生活 , 全部的生產(chǎn)、生活方式與時(shí)空環(huán)境的關(guān)系都是項(xiàng)目策劃研究的內(nèi)容 , 離開人和人類活動(dòng) , 項(xiàng)目就失去了意義 , 項(xiàng)目策劃也就失去了真實(shí)的內(nèi)容。因此 , 反復(fù)而積極地使用大腦來(lái)思考 , 就能養(yǎng)成新的思考態(tài)度 , 如此才可能產(chǎn)生 創(chuàng)造性的行動(dòng) 。（3）自我策劃。策劃有優(yōu)劣之分 , 優(yōu)與劣只是相對(duì)而言的 , 其評(píng)價(jià)一般是根據(jù)利益取得的大 小而定。同時(shí)要有堅(jiān)定的決心和足夠的勇氣排除各種干擾、阻力甚至壓力 , 以保證據(jù)實(shí)進(jìn)行策劃和實(shí)施策劃方案。但周全是相對(duì)的 , 不周全是絕對(duì)的 , 于萬(wàn)變之中求不變 , 于不周全中求周全 , 才能立于不敗之地。眾人意料之中的計(jì)謀 , 也就不成其為策劃。事實(shí)表明 , 群體作出的策劃 , 在實(shí)踐中往往更具有科學(xué)性、合理性、可行性和操作性 , 策劃方案的實(shí)施也能取得更大的成果和更有效率。 項(xiàng)目包含一定的不確定性 , 項(xiàng)目以一套獨(dú)特的任務(wù)、任務(wù)所需的時(shí)間、各種資源和這些資源的有效性及性能為假定條件，并以資源的相關(guān)成本估計(jì)為基礎(chǔ) , 這種假定和預(yù)算的組合產(chǎn)生了一定程度的不確定性。該法強(qiáng)調(diào)運(yùn)用高技術(shù)手段對(duì)項(xiàng)目與生產(chǎn)和生活相關(guān)信息進(jìn)行推理 , 只研究信息的分析和處理方法 , 而忽視項(xiàng)目策劃對(duì)客觀實(shí)際狀態(tài)的依賴關(guān)系和因果關(guān)系；過(guò)分強(qiáng)調(diào)以技術(shù)的手段解決項(xiàng)目實(shí)施中的前期問(wèn)題 , 而把項(xiàng)目策劃片面地引導(dǎo)到只關(guān)心高技術(shù)的方向上去 , 使其游離子現(xiàn)實(shí)。操作概念的規(guī)定是指項(xiàng)目策劃過(guò)程中對(duì)相關(guān)社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)模式、使用空間、使用方式、使用者構(gòu)成的概念化的描述 , 說(shuō)明人對(duì)物質(zhì)環(huán)境客觀反映和直覺感受 , 是進(jìn)行項(xiàng)目策劃的起點(diǎn) , 項(xiàng)目實(shí)態(tài)的調(diào)查目標(biāo)、調(diào)查表格的擬定都是由此開始的。建設(shè)目標(biāo)通?？煞譃閮纱箢?, 一是生產(chǎn)性、商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目如工廠、酒店等 , 另一類 , 是非生產(chǎn)性、非商業(yè)性建設(shè)項(xiàng)目如學(xué)校、文化紀(jì)念性建筑等。當(dāng)建設(shè)項(xiàng)目的空間物理參數(shù)和運(yùn)營(yíng)方式確定以后 , 就要考察項(xiàng)目在社會(huì)環(huán)境中運(yùn)轉(zhuǎn)荷載的參數(shù) , 如上水、下水、燃?xì)?、電力、通訊、交通及其他配套設(shè)施的使用荷載 , 通常項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)荷載的考證及參數(shù)的設(shè)定與項(xiàng)目規(guī)模的設(shè)定有極其密切的聯(lián)系。 但無(wú)論采取何種方式 , 建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)同規(guī)模一樣 , 是決定項(xiàng)目策劃下的各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵 , 是項(xiàng)目策劃為項(xiàng)目實(shí)施制定依據(jù)不可缺少的前提之一 , 所以項(xiàng)目策劃人員在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)一定要首先考慮這兩點(diǎn)。（1）市場(chǎng)情況。我們所講的地理?xiàng)l件是指特別與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)有關(guān)的地理?xiàng)l件 .它包括項(xiàng)目有 : 用地的地理位置是內(nèi)地還是沿海、南方還是北方 , 用地的地理特 征如地形是山區(qū)還是平原 , 用地的地理氣候如年平均最高與最低溫度、風(fēng)向、日照、雨季、風(fēng)季、降水量、地下水位深度、霜凍期及地震等等。(8) 景觀條件。此外 , 還有城市總體規(guī)劃的文獻(xiàn)資料 , 包括對(duì)用地的性質(zhì)、等級(jí)、使用意向、未來(lái)發(fā)展等方面的書面文件 , 以及業(yè)主投資者的主觀設(shè)想和經(jīng)有關(guān)上級(jí)主管部門正式批準(zhǔn)的立項(xiàng)計(jì)劃任務(wù)書 , 還有各種設(shè)計(jì)規(guī)范資料集等。主觀條件的調(diào)查可以簡(jiǎn)單地通過(guò)民意測(cè)驗(yàn) , 以直接問(wèn)答形式獲得調(diào)查結(jié)果 , 也可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目外部條件進(jìn)行模擬 , 建立相應(yīng)的模型 , 分析、掌握其條件恃征 , 如在對(duì)景觀條件的把握時(shí) , 可以對(duì)用地及周圍環(huán)境進(jìn)行物理模擬 , 制作環(huán)境模型 , 按比例做出周圍主要建筑的高度、體量以及周圍的山脈、河流、湖泊等等 , 再在模型上進(jìn)行分析。建設(shè)規(guī)模過(guò)大 , 投資總額多 , 建設(shè)期長(zhǎng) , 資金占用期也長(zhǎng)；反之 , 建設(shè)規(guī)模小 , 投資總額少 , 建設(shè)期短 , 資金占用期也短。 日本策劃家江川郎把策劃階段 : 分為 四步驟、十五程序 ( 江川郎著 , 賴明珠譯 , 策劃技術(shù)手冊(cè) , 中國(guó)臺(tái)灣遠(yuǎn)流出版公司 ,1988 年 ) 。1. 對(duì)策劃項(xiàng)目的了解、熟悉、深入研究工商界中有這樣一句約定俗成的話 , 叫做 不熟不做 , 這句話同樣適用于項(xiàng)目策劃工作。 對(duì)非委托單位或該單位的人員來(lái)說(shuō) , 要為單位搞一個(gè)策劃 , 詳細(xì)了解該單位的一些現(xiàn)狀是非常必要的 , 這樣才能根據(jù)單位的實(shí)際情況進(jìn)行策劃思考 , 然后有針對(duì)性地運(yùn)作。項(xiàng)目業(yè)主戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是業(yè)主根據(jù)自身的資源經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境所制定的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向和預(yù)期目標(biāo) , 把握這種目標(biāo)是一種新的正規(guī)的概念和方法 , 它在現(xiàn)代化管理中正變得越來(lái)越有吸引力 , 出現(xiàn)這種變化的原因之一就是在一個(gè)迅速變化的世界中 , 需要一種管理工具應(yīng)付管理決策中的風(fēng)險(xiǎn) , 特別是投資決策對(duì)于業(yè)主的成敗尤其關(guān)鍵。因此 , 目標(biāo)的設(shè)定是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。環(huán)境調(diào)查 , 是指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目及其相關(guān)環(huán)境進(jìn)行全面或局部的了解。⑧自然物質(zhì)環(huán)境 , 包括地理、地質(zhì)、地形、水源、能源、氣候、日照等。 環(huán)境調(diào)查的方法很多 , 基本上可以分為： ①詢問(wèn)法。③實(shí)驗(yàn)法。是不是搞環(huán)境預(yù)測(cè) , 預(yù)測(cè)正確與否 , 關(guān)系到項(xiàng)目策劃能否成功。 ④環(huán)境預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)是環(huán)境調(diào)查。對(duì)定量預(yù)測(cè)可以建立數(shù)學(xué)模型 , 對(duì)定性預(yù)測(cè)可建立設(shè)想性的邏輯思維模型 , 并選定理論方法 , 進(jìn)行預(yù)測(cè)。主觀性預(yù)測(cè)又可分為宏觀預(yù)測(cè) ( 類推預(yù)測(cè)法、理論推定法等〉和微觀預(yù)測(cè) ( 意見調(diào)查法、專家調(diào)查法、銷售力合成法、統(tǒng)計(jì)資料外推法、主觀概率法〉。因此作為項(xiàng)目策劃的基石一一環(huán)境分析在項(xiàng)目策劃中起著舉足輕重的作用。社會(huì)經(jīng)濟(jì)要求來(lái)自各個(gè)方面 , 項(xiàng)目是和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、地域分不開的。從項(xiàng)目策劃角度可以依使用方式和范圍的不同 , 將項(xiàng)目使用者進(jìn)行劃分 , 例如 , 住宅項(xiàng)目的使用者是居民 , 商業(yè)項(xiàng)目的使用者是經(jīng)營(yíng)者和客戶。 總之 , 項(xiàng)目策劃應(yīng)同時(shí)分析建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部和外部?jī)煞矫娴沫h(huán)境。策劃的大致方向是圍繞目標(biāo)與問(wèn)題結(jié)合環(huán)境因素而確定的。在項(xiàng)目構(gòu)想之后，用有意義的 消費(fèi) 術(shù)語(yǔ)來(lái)表達(dá)精心闡述的項(xiàng)目構(gòu)想 , 即 產(chǎn)品 概念 , 也就是告訴 消費(fèi)者 你賣的是什么 , 即人們常提到的 賣點(diǎn) , 產(chǎn)品 概念是建設(shè)項(xiàng)目策劃的核心。因 此 , 必須全面貫徹具體行動(dòng)計(jì)劃的現(xiàn)實(shí)必要性及可行性。隨著構(gòu) 想的細(xì)化 , 策劃書也初具雛形 , 內(nèi)容也逐漸豐富 , 再經(jīng)過(guò)不斷的反饋、改進(jìn)直至最后水到渠 成成為完整的策劃方案。(七)、組織實(shí)施策劃不是為了策劃而策劃 , 而是為了取得一定的效果。(八)、效果評(píng)價(jià)與反饋、不斷完善與總結(jié)策劃這一最后階段包括兩種可能情況：當(dāng)策劃方案未獲通過(guò)時(shí) , 項(xiàng)目策劃人員應(yīng)仔細(xì)分析其中的原因并據(jù)此調(diào)整策劃的結(jié)構(gòu)和具體內(nèi)容 , 以期以后再次提案時(shí)獲得通過(guò)；當(dāng)策劃方案獲得通過(guò)并付諸實(shí)施，而實(shí)施結(jié)果不佳或偏離預(yù)定方向時(shí) , 應(yīng)隨時(shí)根據(jù)反饋信息做些調(diào)整 , 使策劃按預(yù)定軌道取得預(yù)期效果。 , 而是一個(gè)不斷反饋、循環(huán)的多變量函數(shù)的系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程。（2）分析、綜合和邏輯推理的過(guò)程特征。提案若不獲通過(guò)。但這并不是說(shuō)策劃書可以隨意編制。此外 , 建設(shè)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)諸如通貨膨脹、利率變化、流動(dòng)資金短缺、政策變化、市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變化等 . 使建設(shè)項(xiàng)目而臨危機(jī) , 所以在項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)兼顧項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性 , 安排必要的防范措施。(五)、具體計(jì)劃和日程安排為保證建設(shè)項(xiàng)目策劃的可操作規(guī)程而將其細(xì)分而后具體化。比如對(duì)一個(gè)已定向的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 , 項(xiàng)目策劃人員常常運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識(shí)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的構(gòu)想 一一對(duì)項(xiàng)目各空間面積的大小 , 對(duì)總平面布局、分區(qū)朝向、綠化率、建筑密度等進(jìn)行構(gòu)想 ,并制定各空間的具體要求。(四)、機(jī)會(huì)識(shí)別、捕捉、創(chuàng)造策劃環(huán)境分析之后 , 緊接著就進(jìn)人策劃的核心階段 , 即項(xiàng)目機(jī)會(huì)識(shí)別、捕捉、創(chuàng)造 ( 產(chǎn) 生構(gòu)想 ) 的階段 , 這一階段也是最能體現(xiàn)項(xiàng)目策劃人員創(chuàng)造性的階段。通常的方法是將以往同類項(xiàng)目的使用經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ) ,項(xiàng)目策劃的核心是通過(guò)對(duì)同類項(xiàng)目使用狀態(tài)的實(shí)態(tài)調(diào)查 , 來(lái)統(tǒng)計(jì)和推斷建設(shè)項(xiàng)目的功能要求。由此可見 , 對(duì)項(xiàng)目外部環(huán)境分析的好壞是做好項(xiàng)目策劃的關(guān)鍵之一。通常可以簡(jiǎn)單將其劃分成：內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境；有利的環(huán)境因素和不利的環(huán)境因素。(三)、策劃環(huán)境分析影響建設(shè)項(xiàng)目的因素是廣泛而復(fù)雜多變的 , 同時(shí)各個(gè)因素間也存在交叉作用。⑤修正預(yù)測(cè)數(shù)量。②收集和分析歷史數(shù)據(jù)。 ②市場(chǎng)預(yù)測(cè)的基本原理。利用公司、企業(yè)內(nèi)外有關(guān)資料 , 根據(jù)統(tǒng)計(jì)原理 , 分析市場(chǎng)及銷售變化情況。調(diào)查的內(nèi)容有三類 , 即事實(shí)調(diào)查、意見調(diào)查、判斷理由調(diào)查。 ②正式調(diào)查階段。 ④政治環(huán)境 , 包括政治體制及穩(wěn)定性報(bào)告。因此 , 環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè)在此領(lǐng)域中占有相當(dāng)重要的地位。調(diào)查的 詳盡程度隨策劃的復(fù)雜情況而定 . 值得注意的一點(diǎn)是 , 目的并不等于目標(biāo)。如果不了解這些 , 就可能出現(xiàn)很多意想不到的事發(fā)生。而且整個(gè)策劃應(yīng)該是一個(gè)全面的、 系統(tǒng)的運(yùn)作過(guò)程 , 不只追求大角度、大效應(yīng) , 也應(yīng)該從細(xì)致入微的細(xì)節(jié)上去考慮、運(yùn)作。 ①整理策劃②預(yù)測(cè)結(jié)果 ③選出策劃方案第四步驟 : 提出策劃方案 , 付諸實(shí)施 , 觀察結(jié)果 , 作為下一次策劃的參考 , 這時(shí)有必要考慮什么樣的提案法比較合適 , 如何才能讓上司接受等人為因素。上述無(wú)論是直接由建設(shè)單位、使用者、經(jīng)營(yíng)者獲得內(nèi)部條件 ? 還是由項(xiàng)目策劃人員通過(guò)多因子變量分析獲得內(nèi)部條件 , 其宗旨都是為了對(duì)項(xiàng)目構(gòu)想進(jìn)行最全面最客觀的把握 , 所以項(xiàng)目策劃人員可以分段、分類、分目標(biāo)地選擇不同的方法 , 以求用高效率和經(jīng)濟(jì)的手段來(lái)完成項(xiàng)目構(gòu)想前的這一準(zhǔn)備工作。而這三種都直接或間接地與使用者有關(guān) , 所 以 , 調(diào)查、了解使用者的人口學(xué)的特征〈年齡、家庭組成、職業(yè)、收人狀況、行為恃征〉特別是使用者對(duì)項(xiàng)目的使用要求、使用方式對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部條件的把握是至關(guān)重要的。在 考察這些間接條件時(shí) , 又可以將它們分為客觀條件和主觀條件。（10）經(jīng)濟(jì)條件。（6）社會(huì)條件。競(jìng)爭(zhēng)者是指同本項(xiàng)目生產(chǎn)同類產(chǎn)品 , 并有著共同目標(biāo)市場(chǎng)的那些生嚴(yán)者。反之 , 如果項(xiàng)目在既定用途和目的下的規(guī)模和性質(zhì)不可行 , 則項(xiàng)目的用途也應(yīng)重新加以論證修改。但在北京情況或許就大不相同 , 由于北京這一歷史文化名城的特性 , 加上北京作為中國(guó)首都、政治文化中心 , 在北京建立的這一項(xiàng)目就要求它的丈化性為第一位，自然它的設(shè)計(jì)、造形、空間內(nèi)容等都應(yīng)從文化性這個(gè)角度出發(fā) , 顯然最終的結(jié)果與前者不同。(2) 求得使用者單位數(shù)量所對(duì)應(yīng)的規(guī)模。類型化的規(guī)定不是對(duì)共性、普遍性的說(shuō)明 , 而是對(duì)個(gè)別性、必要性的說(shuō)明項(xiàng)目的類型化可以從項(xiàng)目的使用性質(zhì)的差異區(qū)分出民用建筑項(xiàng)目、工業(yè)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等項(xiàng)目類型；從項(xiàng)目的使用對(duì)象的差異區(qū)分出國(guó)家項(xiàng)目、地方項(xiàng)目、公共項(xiàng)目、私人項(xiàng)目等項(xiàng)目類型；從項(xiàng)目的使用目的的差異區(qū)分出居住項(xiàng)目、文化教育項(xiàng)目、博覽項(xiàng)目、體育項(xiàng)目、醫(yī)療項(xiàng)目、交通項(xiàng)目、辦公項(xiàng)目等項(xiàng)目類型。（4）綜合性的項(xiàng)目策劃方法。而現(xiàn)代的項(xiàng)目策劃方法將不只局限于數(shù)理解析法、模擬法等 , 出現(xiàn)許多更新的高效的方法。 那么對(duì)于項(xiàng)目策劃來(lái)說(shuō)項(xiàng)目又意味著什么呢 ? 事實(shí)上 , 由于項(xiàng)目策劃的操作主體和觀察主體不同 , 運(yùn)作條件、時(shí)間和地點(diǎn)不同 , 在項(xiàng)目策劃中對(duì)項(xiàng)目概念的詮釋是多方位展開的 , 現(xiàn)歸納如下：項(xiàng)目有一個(gè)特定的目標(biāo) , 即一個(gè)期望的結(jié)果或產(chǎn)品。當(dāng)然 , 重視時(shí)機(jī)也不是說(shuō)策劃活動(dòng)以及從策劃到策劃實(shí)施越快越好 , 一方面 , 策劃的周密性與時(shí)間的長(zhǎng)短有關(guān)；另一方面 , 策劃方案的實(shí)際效果還與客觀條件是否成熟有關(guān)。(7) 項(xiàng)目策劃出奇制勝原則 出奇制勝, 是人們常常引用的一句成語(yǔ) , 策劃人員無(wú)不十分推崇這一思想。(5) 項(xiàng)目策劃靈活機(jī)動(dòng)原則策劃最忌墨守成規(guī) , 一成不變 , 因?yàn)槿魏尾邉澏际翘幱诟叨葯C(jī)動(dòng)狀態(tài)的活動(dòng) , 策劃人員必須深刻認(rèn)識(shí)策劃的這一本質(zhì)恃征 , 增強(qiáng)策劃的動(dòng)態(tài)意識(shí) , 從思想深處自覺地建立起靈活機(jī)動(dòng)策劃的觀念 , 在策劃過(guò)程中及時(shí)準(zhǔn)確地掌握策劃對(duì)象及其環(huán)境變化的信息 .以其發(fā)展的調(diào)研預(yù)測(cè)為依據(jù) , 調(diào)整策劃目標(biāo)并修正策劃方案。對(duì)不同層次的系統(tǒng) , 就有不同層次的策劃，就要體現(xiàn)不同層次的整體性 , 比如在考慮制定下一個(gè)層次的策劃時(shí) , 就應(yīng)該同一層次的戰(zhàn)略要求相符合 .而不能相背離。因?yàn)?, 項(xiàng)目策劃的委托方是以 能否獲利 為考慮中心的 , 他們當(dāng)然會(huì)問(wèn)： 這樣做的利益有多少 ?, 能獲利嗎 ? 。兩者都在解決問(wèn)題 , 也都需要積極的態(tài)度 , 即積極地防守或積極地進(jìn)攻。項(xiàng)目主體——使用者對(duì)項(xiàng)目策劃的介入越來(lái)越法定化。(4）建設(shè)項(xiàng)目策劃價(jià)值觀的多樣性 項(xiàng)目策劃應(yīng)更重視本地區(qū)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化中的共性 , 立足實(shí)情展望未來(lái) , 這也是現(xiàn)代項(xiàng)目策劃所應(yīng)持有的立場(chǎng)。(2）建設(shè)項(xiàng)目策劃的個(gè)別性由于地域、業(yè)主或使用者的不同 , 即使是由國(guó)家投資統(tǒng)一興建的居住區(qū) , 業(yè)主和策劃人員、設(shè)計(jì)人員以及使用者們也費(fèi)盡心機(jī)地使它們各自顯出不同的面貌。(4）項(xiàng)目策劃的計(jì)劃可行性作用 這種策劃作用表現(xiàn)在項(xiàng)目計(jì)劃的程序上 , 即策劃人員在進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃或規(guī)劃之前 , 運(yùn)用科學(xué)的策劃程序?qū)?xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì) , 為項(xiàng)目計(jì)劃生成提供智謀母體 , 使項(xiàng)目計(jì) 劃切實(shí)可行 , 使項(xiàng)目預(yù)算投向可靠。在項(xiàng)目定義和定位明確的前提下，提出項(xiàng)目系統(tǒng)構(gòu)建的框架 , 從項(xiàng)目功能的分析確定項(xiàng)目系統(tǒng)的組成結(jié)構(gòu) , 使其形成完整配套的能力。④項(xiàng)目管理策劃。因此按照現(xiàn)代企業(yè)組織模式組建管理機(jī)構(gòu)并作人事安排 , 顯然這既是項(xiàng)目總體構(gòu)思策劃的重