【正文】 當(dāng)一個策劃方案實施完畢 , 也還要對它進(jìn)行總結(jié) , 分析成功與失敗 , 再保存資料 , 以備以后參考 , 這也是很有必要的。經(jīng)濟預(yù)測將反過來修正項目構(gòu)想。因此 , 鮮明剌激、極具感染力的主題正是這一問題的關(guān)鍵。（2）了解市場上各類產(chǎn)品或物業(yè)的供求關(guān)系和價格水平，就擬投資項目進(jìn)行市場定位 ( 包括服務(wù)對象、產(chǎn)品品種、檔次、規(guī)模、售價或租金水平等〉。同樣 , 項目在其所處地域中有形無形地受著各種各樣因素的影響?，F(xiàn)實中 , 每個業(yè)主或項目策劃人員都不會漫無邊際地去做信息收集 , 從中找到項目機 會 , 因為那樣做所耗用的成本費用太高了 , 事實上 , 業(yè)主或項目策劃人員總是從其所擁有 的信息渠道 , 業(yè)主內(nèi)部的發(fā)展研究機構(gòu)、社會上的研究機構(gòu)獲得有關(guān)信息 , 而后產(chǎn)生創(chuàng)意火花 , 根據(jù)自己的經(jīng)驗以及和環(huán)境信息產(chǎn)生項目構(gòu)思。（2）環(huán)境預(yù)測的步驟 ①確定目標(biāo)。實驗法的應(yīng)用范圍很廣 , 例如某種商品在改變設(shè)計、品種、包裝、價格、廣告、陳列方法等因素時 , 都可應(yīng)用此法 , 先做一小規(guī)模的試驗性改變 , 以調(diào)查顧客們的反應(yīng)。（2）調(diào)查的步驟。(二)、環(huán)境信息收集現(xiàn)代建設(shè)項目的策劃 , 離不開對各種資料的分析并作出預(yù)測 , 如果沒有信息 , 策劃活 動就成為無源之水 , 無本之木 , 無米之炊，掌握信息、服務(wù)決策 , 已成為經(jīng)濟生活中作為競爭力、生產(chǎn)力和經(jīng)濟成效的關(guān)鍵。（2）了解項目特點、規(guī)模、質(zhì)量等。①發(fā)現(xiàn)策劃對象②選出策劃對象③明確認(rèn)識策劃對象④調(diào)查、掌握策劃對象第二步驟：描繪出策劃的大輪廓 , 設(shè)定策劃實現(xiàn)時可期待的策劃成果目標(biāo) , 為構(gòu)筑具體創(chuàng)意探求所需的著想點 , 將創(chuàng)意醞釀成熟 , 以便具體納入策劃方案中。內(nèi)部條件中 , 以項目的功能條件、使用者的要求條件以及使用者的使用方式為最重要的因素。（9）技術(shù)條件。主要調(diào)查目標(biāo)市場的背景資料、目標(biāo)市場的劃定標(biāo)準(zhǔn)、本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品在各目標(biāo)市場中的占有率及覆蓋程度等 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品的評價、認(rèn)同及接納程度 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)品牌的看法 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品的期望目標(biāo)和意見、建議等 ,調(diào)查經(jīng)營者的背景狀況 , 調(diào)查項目的歷史信息、個性信息、定位信息、功能信息、服務(wù)信息、 質(zhì)量指標(biāo)、技術(shù)水準(zhǔn)、調(diào)查經(jīng)營者對市場狀況的深層次分析、經(jīng)營者相互間的評價、經(jīng)營者企業(yè)形象等。在項目規(guī)模確定的同時要對項目的性質(zhì)進(jìn)行論證 , 因為同一類項目的性質(zhì)不同 , 其內(nèi) 容和空間組成、風(fēng)格造形將大相徑庭。這些概念的擬定 , 應(yīng)當(dāng)具有明確的可判定性 , 同時還要有一定的可度量性 , 以此保證在項目策劃中對各信息量的采集和交換時進(jìn)行描述。而尋求項目策劃中相關(guān)信息量的相互作用和協(xié)調(diào)正是項目策劃方法論的基本內(nèi)涵。在高速度發(fā)展的現(xiàn)代社會 , 各種情況的變化頻繁、迅速 , 利益競爭更為激烈 , 時機往往是轉(zhuǎn)眼即逝 , 時機與效果又具有緊密的聯(lián)系 , 失去時機必然會嚴(yán)重影響效果 , 甚至完全沒有鼓果。項目策劃可行性分析實際上是貫穿于策劃的全過程 , 即在進(jìn)行每一項策劃時都應(yīng)充分考慮所形成的策劃方案的可行性 , 重點分析考慮策劃方案可能產(chǎn)生的利益、效果、危害情況的風(fēng)險程度 , 綜合考慮、全面衡量利害得失；策劃方案是否符合以最低的代價取得最優(yōu)效果的標(biāo)準(zhǔn) ,力求以最小經(jīng)濟投入實現(xiàn)策劃目標(biāo) , 策劃方案是否是在科學(xué)理論指導(dǎo)下 , 在進(jìn)行了實際調(diào)查、研究、預(yù)測的基礎(chǔ)上嚴(yán)格按照策劃程序進(jìn)行創(chuàng)造性思維和科學(xué)想象而形成的 , 策劃方案中各方面關(guān)系是否能夠和諧統(tǒng)一 , 是否能夠高效率地實施策劃方案；策劃方案是否經(jīng)過一定的合法程序和審批手續(xù) , 策劃方案的內(nèi)容及實施結(jié)果要符合現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定和政策要求。（4）大膽提出策劃。建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)越來越不只是一個單純孤立的事件 , 項目策劃要求建設(shè)目標(biāo)在社會實踐中 , 強調(diào)該目標(biāo)的實現(xiàn)對社會的影響與效益、社會的意義以及在社會經(jīng)濟中的角色。社會、地域一經(jīng)確定 , 人們的活動一經(jīng)進(jìn)行 , 作為空間、時間積累物和人類生產(chǎn)、生活活動載體的建設(shè)項目就完全是一個活生生的客觀存在了。 項目定義是指對項目的用途性質(zhì)作出明確的界定 , 如某類工業(yè)項目、公共項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目等 , 具體描述項目的主要用途或綜合用途和目的。(2) 項目實施策劃項目實施策劃是指把體現(xiàn)建設(shè)意圖的項目構(gòu)思付諸實施 , 變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案 , 提出帶有策略性和指導(dǎo)性的設(shè)想。一般來講 , 對建設(shè)項目的目標(biāo)確定 , 總體規(guī)劃是決定性的、指導(dǎo)性的 , 但對目標(biāo)的規(guī)模、性質(zhì)等內(nèi)在因素的研究 , 項目策劃則很關(guān)鍵。因此 , 建設(shè)項目策劃是建設(shè)項目決策到建設(shè)項目實施的一個非常重要的環(huán)節(jié)。而策劃是在調(diào)查、謀劃、評價、反饋等復(fù)雜程序上的綜合過程 , 它是系統(tǒng)有序的創(chuàng)造活動?？傊?精心的策劃是實現(xiàn)科學(xué)決策的重要保證 , 也是實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)、提高工作效率的重要保證。2. 策劃與計劃策劃與計劃這兩個概念容易被人混為一談 , 其實從策劃的涵義中可以發(fā)現(xiàn)策劃與計劃是兩個不同的范疇 , 兩者有較大的差異。當(dāng)然 , 好的創(chuàng)意可以成為成功策劃的有力保障。建設(shè)項目策劃由于是介于項目決策和項目實施之間的一個環(huán)節(jié) , 其承上啟下的性質(zhì)決定了其研究領(lǐng)域的雙向摻透性。實際上 , 這種總體規(guī)劃和項目策劃對項目目標(biāo)的研究其分界卻不是截然的 , 雖然項目總體規(guī)劃指導(dǎo)項目策劃 ,但項目策劃的結(jié)果又常常不斷反饋修正總體規(guī)劃。通常又分為： ①項目組織策劃 , 對于大中型建設(shè)項目 , 國家要求實行項目法人責(zé)任制。項目定位 , 則根據(jù)市場和需求 , 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 , 決定項目的 規(guī)格和檔次 , 例如設(shè)想建設(shè)一幢高層寫字樓 , 根據(jù)需求和建設(shè)條件 , 可以搞成普通辦公大 樓 , 也可以搞成具有多功能的現(xiàn)代化辦公樓 , 必須通過定位策劃作出選擇。建設(shè)項目策劃總是以合理性、客觀性為軸心 , 以建設(shè)項目的時間、空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點 , 其任務(wù)之一就是對未來目標(biāo)的時空環(huán)境與建設(shè)項目進(jìn)行構(gòu)想 , 以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來 , 這一過程是由建設(shè)目標(biāo)這 物質(zhì)實體開始 , 以建設(shè)項目策劃結(jié)論——策劃書的具體時空要求這一最終所要實現(xiàn)的物質(zhì)時空為結(jié)束 , 全過程始終離不開時空、形體這一物質(zhì)概念。另一方面項目策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對建設(shè)目標(biāo)的影響。 項目策劃方案是否被采用 , 有時就決定提出策劃時是否能適當(dāng)?shù)卣f明 , 或者是否很有熱忱。必要時為了準(zhǔn)確弄清策劃方向是否科學(xué)可行 , 可對策劃方案進(jìn)行局部可行性試驗 , 以檢查策劃方案的重心是否放在了最關(guān)鍵的現(xiàn)實問題上 , 方案的整體結(jié)構(gòu)和運作機制是否合理 , 實施結(jié)果是否有效。因此 ,項目策劃過程中 , 要盡可能縮短策劃到項目實施的周期 , 力圖使策劃發(fā)揮效用的壽命更快一些 , 長遠(yuǎn)效果要好一些。(二)、項目策劃方法的概念建設(shè)項目策劃的方法是不斷發(fā)展的 , 早期項目策劃的方法只注重推論方法 , 將項目策劃視為單一的數(shù)理邏輯演繹。類型化的規(guī)定是指項目策劃對目標(biāo)實態(tài)、性質(zhì)、特點的認(rèn)識 , 它是對技術(shù)策劃可行性的探討。例如 , 同樣一個文化中心項目 , 在沿海經(jīng)濟特區(qū)和在 北京 , 因其兩地地域特征不同 , 項目的性質(zhì)是 商業(yè)性的 還是 文化性的 也大不相同，在沿海經(jīng)濟特區(qū)是開放地區(qū) , 城市建設(shè)的指導(dǎo)思想以經(jīng)濟效益為第一位 , 因此建在那里的文化中心無疑受總體環(huán)境氣氛的影響 , 以經(jīng)濟效益為先導(dǎo) , 它的設(shè)計內(nèi)容、空間形式、風(fēng)格造形等均以此為目標(biāo)。（2）競爭者情況。這是指用地在圍內(nèi)大型現(xiàn)代技術(shù)機械的使用水平 , 周圍道路狀況、交通狀況 , 一般技術(shù)手段的使用及效益 , 城市基礎(chǔ)設(shè)施近期和遠(yuǎn)期的配備狀況等。這些條件和要求的獲得方法大約可分為三種 , 一是直接由使用者提供 , 另一種是由代 理人提供 , 再者就是通過預(yù)測的方法而獲得。 ①描繪策劃輪廓②設(shè)立策劃目標(biāo)⑤探求策劃發(fā)想點④醞釀創(chuàng)意 , 產(chǎn)生構(gòu)想第三步驟：將這些充滿構(gòu)想的具體策劃方案整理成策劃書 , 并在實際整理的過程中 ,試著預(yù)測具體的結(jié)果 , 修正策劃內(nèi)容 , 刻意潤色、表現(xiàn) , 對策劃方案進(jìn)行取舍選擇。對項目策劃來說 , 項目特點、規(guī)模、質(zhì)量等這肯定是不可缺少的必備資料。而要提高項目策劃的功效 , 必須有真實、完整的數(shù)據(jù)資料 , 亦即需要環(huán)境調(diào)查和預(yù)測?？梢苑譃槿齻€階段：①預(yù)備調(diào)查階段 , 主要通過分析和非正式調(diào)查 , 確定調(diào)查問題或目標(biāo)及其范圍。 ④統(tǒng)計分析法。要明確規(guī)定預(yù)測目標(biāo)、預(yù)測期限和預(yù)測數(shù)量單位 , 預(yù)測目標(biāo)必須用文字說明 。總之 , 有了真實、完整的情報的支持 , 策劃才能提高功效 , 缺乏真實、完整的情報支持的策劃如缺水之魚 , 其危險可想而知。例如 , 文化建設(shè)項目的策劃要研究地域內(nèi)的文化特征及變化趨勢；商業(yè)項目的策劃要研究項目在城市中的商業(yè)價值、與周圍道路廣場等公共空間的關(guān)系；公共建筑項目策劃應(yīng)考慮該建筑在城市景觀中所充當(dāng)?shù)慕巧退诘貐^(qū)的建筑風(fēng)格特色、建筑限高與體量大小。 (3)了解用戶對產(chǎn)品或物業(yè)功能和設(shè)計型式的要求 , 用以指導(dǎo)投資項目的規(guī)劃設(shè)計和產(chǎn)品功能定位。主題就在于用何種語言闡述你的產(chǎn)品概念 , 從而引起消費者的強烈共鳴。一般較小的項目可能無需這一環(huán)節(jié) , 但大項目特別是商業(yè)性生產(chǎn)性項目其經(jīng)濟策劃往往成為項目決策的關(guān)鍵。綜上所述 , 項目策劃達(dá)到目標(biāo)的過程具有如下特征：（1）收集和處理信息的過程特征。一個策劃方案正在運行過程中還需要不斷跟蹤策劃方案的效果 , 并可能不斷調(diào)整與補 充策劃方案 , 而不要固守在先前制定的策劃方案上。比如根據(jù)項目最初構(gòu)想 , 做出項目的初步經(jīng)濟預(yù)測。建設(shè)項目策劃 , 正是圍繞這一核心展開 , 時下的流行時尚是賦予項目文化 , 深刻發(fā)掘主題內(nèi)涵 , 創(chuàng)造下一個 產(chǎn)品 賣點已成為策劃人員的重任。環(huán)境分析與市場調(diào)查是項目策劃的重要內(nèi)容 , 通過環(huán)境分析市場調(diào)查 , 可以達(dá)到如下目的：（1）了解影響項目的宏觀社會經(jīng)濟因素 , 進(jìn)而把握投資機會與方向。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃就要考慮居民總量、構(gòu)成、分布、收人水平、文化特征、生活方式?？陀^性預(yù)測也可分為時間系列預(yù)測、因果關(guān)系模型、結(jié)構(gòu)關(guān)系模型等預(yù)測方法。兩者關(guān)系密不可分 , 以至于常常把環(huán)境調(diào)查和預(yù)測連在一起。從影響調(diào)查問題的許多因素中選一個或兩個因素 , 指定在一定條件下觀察其反應(yīng)。⑨建設(shè)條件 , 包括城市各項基礎(chǔ)設(shè)施、道路交通、地段開口、允許容積率、建筑限高、覆蓋率和綠地面積等?？傊?, 設(shè)定問題與目標(biāo)是策劃過程必不可少的重要環(huán)節(jié)。如果缺乏這些資料 , 一個項目策劃人員心中無數(shù) , 那他的策劃方案就難以有的放矢 , 也許因為該單位的人員、資金、管理、目標(biāo)跟不上而使策劃難以實施或?qū)嵤┦　? 第一步驟：把焦點對準(zhǔn)策劃的對象 ( 主題 ), 針對明確而重要的主題 , 進(jìn)行切題的策劃作業(yè)。 項目策劃的內(nèi)部條件 , 主要是指建設(shè)項目自身的條件 , 它包括項目的功能要求、使用者的條件、使用方式、建設(shè)者的設(shè)計要求、管理條件、設(shè)備條件 , 以及基地內(nèi)的地質(zhì)、水、電、 氣、熱、排污、交通、通訊、綠化等條件。這是指用地本身在城市中的景觀效應(yīng)、用地四周的景觀資源以及景觀特征 , 如哪些景觀對市民最具吸引力 , 附近有哪些景觀值得保留，規(guī)劃中有無景觀走廊穿過 , 城市設(shè)計對景觀提出哪些要求以及項目在城市中應(yīng)充當(dāng)什么角色等。調(diào)查對象是消費者和本項目或類似項目的經(jīng)營者。作為進(jìn)行項目策劃的人員應(yīng)當(dāng)對這些條件有較深入的調(diào)查 , 在有關(guān)部門的配合下 , 取得這些重要的參數(shù) , 并依據(jù)這些參數(shù)結(jié)合已取得的其他項目參數(shù) , 綜合考慮而確定出建設(shè)項目的規(guī)模。例如 , 對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行策劃時 , 項目策劃人員就要分別對建筑物面積大小、空間尺寸、明暗、開敞、封閉、壓抑等等進(jìn)行規(guī)定 , 以此作為策劃操作中實態(tài)調(diào)查和分析的依據(jù)。由于項目的類型不同 , 項目這一載體的信息量和復(fù)雜程度也不同 , 因此 ,項目策劃所涉及的領(lǐng)域及運用的方法和評價的準(zhǔn)則也不盡相同。（8）項目策劃講求時效原則在項目策劃中 , 策劃方案的價值將隨著時間的推移與條件的改變而變化 , 這就要求在 策劃過程中把握好時機 , 重視整體效果 , 尤其是處理好時機與效果之間的關(guān)系。 (4) 項目策劃切實可行原則任何策劃方案都必須具有可行性和有效性 , 否則 , 這種策劃將是無意義的。 策劃首先要做的事是如何使自己得到他人的信任 , 而要做到這一點 , 策劃人員必須在策劃中不斷對理想、現(xiàn)實、解決方案、行動進(jìn)行自我策劃 , 因為理想加現(xiàn)實等于課題 , 而課題加解決方案加行動才等于目標(biāo)達(dá)成。③以獲得社會性、公眾性的指向。建設(shè)項目策劃的實質(zhì)是對 建設(shè)項目 這個物質(zhì)實體及相關(guān)因素的研究 , 因而其物質(zhì)性是建設(shè)項目策劃的一大特色。其作用主要體現(xiàn)在以下幾方面 : （1）構(gòu)思項目系統(tǒng)框架的作用項目策劃的首要任務(wù)是根據(jù)建設(shè)意圖進(jìn)行項目的定義和定位 , 全面構(gòu)想一個待建的項目系統(tǒng)。例如某行政區(qū)擬建造一座文化宮 , 項目總體規(guī)劃只是確定了建設(shè)目標(biāo)是 文化宮 , 可這是一個多目標(biāo)、多功能的建筑綜合體 , 是以音樂、歌舞演出為主 , 還是以繪畫沙龍為主 ? 是主要面向高層次的文化知識界人士 , 還是雅俗兼顧面面俱到 ? 其規(guī)模大小、使用者和經(jīng)營管理者的構(gòu)成以及位置朝向等問題是總體規(guī)劃所回答不了的 , 但這些問題恰恰要在項目構(gòu)思策劃中加以說明。5. 建設(shè)項目策劃與建設(shè)項目規(guī)劃的關(guān)系項目策劃受項目總體規(guī)劃的指導(dǎo) , 接受項目總體規(guī)劃的思想 , 并為達(dá)成項目既定的目標(biāo)整理準(zhǔn)備條件 , 確定項目內(nèi)涵 , 構(gòu)想項目實施的具體模式 , 進(jìn)而對其實現(xiàn)的手段進(jìn)行策略上的判定和探討。從簡單抽象的建設(shè)意