【正文】 內容 , 也是對項目實施過程產生重要影響的實施策劃內容。項目構想策劃的主要內容包括：項目性質、用途、建設規(guī)模、建設水準的策劃；項目在社會經濟發(fā)展中的地位、作用和影響力的策劃；項目系統(tǒng)的總體功能、系統(tǒng)內部各單項單位工程的構成及各自作用和相互聯(lián)系 , 內部系統(tǒng)與外部系統(tǒng)的協(xié)調、協(xié)作和配套的策劃；以及其他與項目構思有關的策劃等等。7. 建設項目策劃的分類建設項目策劃按項目建設程序可分為建設前期項目系統(tǒng)構思策劃、項目實施策劃；如按建設項目策劃的范圍又可分為項目總體策劃和項目局部策劃。而研究之前對其設計性質、內容、規(guī)模、利用方式、建設周期、建設程序、預算、空間尺寸的可行性進行調查研究和分析 ,科學地制定設計任務書 , 指導設計的研究工作。 6. 建設項目策劃與建設項目設計的關系建設項目策劃不同于建設項目設計。同樣 , 建設項目策劃也不能取代可行性研究 , 盡管有些項目可行性研究的結論可資借鑒，但項目實施的依據仍必須通過項目策劃來加以科學的制訂和論證 , 因此，項目策劃既要通過對建設活動的整體戰(zhàn)略、策略運籌、資本運作等 , 不斷補充和完善項目可行性研究的成果 , 又要通過對建設活動全過程預先的考慮和設想 , 增強建設活動的可行性、可靠性、可操作性，使之真正成為項目實施運作的依據 ,且成為項目實施整體進程中不可缺少的一個環(huán)節(jié),這也是項目策劃區(qū)別于項目可行性研究或其他環(huán)節(jié)而獨立出來的一個原因 , 當然 ,可行性研究和項目策劃在借鑒其他學科的理論方法 , 運用近代科學手段等方而有共同之處 , 有些方法甚至可以相互借用 , 如在項目策劃過程中，對項目規(guī)模的把握就可借用可行性研究方法中的 期間經濟損益分析方法 來加以研究。 4. 建設項目策劃與可行性研究的關系建設項目可行性研究是對投資項目的必要性、資源的可能性、技術的先進性及適用性、經濟的合理性和盈利性等進行綜合論證的工作方法 , 是投資者對建設項目的市場情況、工程建設條件、技術狀況、原材料來源等進行調查、預測分析 , 以做出投資決策的研究 .由于可行性研究源于項目的投資活動 , 所以其實質是要反映這一投資活動得失與否, 亦即投資活動是否有經濟效益 , 它與投資者的利益緊密相關。（2）要有能對手段和結論進行客觀評價的可能性。它向上滲透于建設項目決策環(huán)節(jié) , 研究社會、 環(huán)境、經濟等宏觀因素與項目的關系 , 分析項目在社會環(huán)境中的層次、地位、社會環(huán)境對項目要求的品質 , 分析項目對環(huán)境的積極和消極的影響 , 進行經濟損益的計算 , 確定和修正項目的規(guī)模 , 確定項目的基調 , 把握項目的性質。因為每一個建設項目的設想提出 , 都有其特定的政治、經濟或社會生活背景。（二）、建設項目策劃1. 建設項目策劃的領域建設項目策劃是策劃工作的一個重要領域。④公益事業(yè)策劃 : 如為了讓人們少吸煙的策劃 , 鼓勵人們愛衛(wèi)生的策劃 , 在風景旅區(qū)愛護花草的策劃 , 鼓勵人們自愿獻血的策劃等。4. 策劃的類型一般所說的 策劃 是一個廣義的概念 , 而且這一概念正在被越來越多的領域所接受所以策劃的分類也很廣泛。3. 策劃與創(chuàng)意策劃需要創(chuàng)意，需要出點子、出主意 , 但又不僅僅是創(chuàng)意，創(chuàng)意只是策劃程序中的一部分，是可以在瞬間產生的突破。 如果說策劃是靈活多變 , 而計劃則是按部就班 。由此可見 , 策劃與計劃在工作進行中 , 實際上是一貫相連的。所謂 策劃 , 就是立足現(xiàn)實 , 面向未來 , 能實際引導行動的創(chuàng)造性的思考及實踐過程 , 包括分析情況、發(fā)現(xiàn)問題、確定目標、設計和優(yōu)化方案 , 最后形成工作計劃等一整套環(huán)節(jié)。很顯然 , 策劃是一種超前性的人類特有的思維過程。項目企業(yè)文化建設在集團企業(yè)文化中占據著顯著位置，具有舉足輕重的地位和作用。為通過富有集團特色的項目企業(yè)文化建設，統(tǒng)一項目價值取向，塑造項目團隊精神，挖掘項目內在潛能，以最小的成本、最優(yōu)的質量、最美的形象回報社會。它是針對未來和未來發(fā)展及其發(fā)展結果所做的籌劃 , 能有效地指導未來工作的開展 , 并取得良好的成效。 策劃更多地表現(xiàn)為戰(zhàn)略決策 , 這也決定了策劃對預算及其具體工作步驟、進度安排的考慮比較粗略。但兩者又有較大的差異，如果說策劃是全局性、整體性的戰(zhàn)略決策 , 而計劃則是具體性、可操作性的指導方案；如果說策劃是掌握原則與方向 , 而計劃則是處理程序與細節(jié) 。 如果說策劃挑戰(zhàn)性大 , 而計劃則挑戰(zhàn)性小；如果說策劃 強調 自由性 的話 , 計劃重視的就是 確實性 。譬如買房子送空調、定樓盤享受質量保證卡、先租后買和以租金付房款等房地產推銷點子，這些點子雖然可以碰巧暫時解決燃眉之急 , 但若將開發(fā)商的長遠利益維系于此 , 則必定以悲劇告終。（1）從策劃工作在社會上不同的應用領域來看 , 策劃可分為 ：①企業(yè)策劃：是商業(yè)界、企業(yè)界進行的各種投資活動、商業(yè)活動、商品銷售的策劃。⑤軍事策劃：各種軍事打擊、軍事突襲行動等?？疾煲幌挛覈陙淼慕ㄔO流程不難發(fā)現(xiàn) , 人們在建設項目的決策方面雖然已基本上形成了一套科學的程序 , 但對建設項目決策后如何實施 , 在我國一直是建設業(yè)主的權限范圍 , 即多是由投資方按照已有的資料加上專家的個人經驗而擬就的。從簡單抽象的建設意圖產生，到具體復雜的工程建設 , 期間每一環(huán)節(jié)每一過程的活動內容、方式及其所要求達到的預期目標 , 都離不開計劃的指導 , 而計劃的前提就是行動方案的策劃 , 這些策劃的好壞將直接關系到建設項目活動能否成功。它向下滲透到項目設計、招標投標、施工、 運行等實施環(huán)節(jié) , 研究實施階段人、財、物、時間、空間等組成相關因素 , 井依據實態(tài)調查的分析結果確定項目實施的內容以及可行的條件。（3）要有能對程序和過程進行預測的可能性。建設項目可行性研究的結論往往是項目投資者投資活動的依據 , 而對于投資項目的使用者以及功能效益等則相對考慮較少。5. 建設項目策劃與建設項目規(guī)劃的關系項目策劃受項目總體規(guī)劃的指導 , 接受項目總體規(guī)劃的思想 , 并為達成項目既定的目標整理準備條件 , 確定項目內涵 , 構想項目實施的具體模式 , 進而對其實現(xiàn)的手段進行策略上的判定和探討。項目設汁是根據設計任務書要求逐項將任務書中各部分內容經過合理的工藝選擇、平面布局和空間上的組合在圖紙上表示出來以供項目施工使用。當然 , 在擬定項目設計任務書的策劃中 , 如果沒有具體的項目構想和方案決定上述條件是困難的。項目總體策劃一般指在項目前期立項過程所進行的全面策劃；局部策劃可以是對全面策劃任務進行分解后的一個單項性或專業(yè)性問題的策劃 , 根據策劃工作的對象和性質 , 策劃的內容、依據和深度要求也不一樣。例如某行政區(qū)擬建造一座文化宮 , 項目總體規(guī)劃只是確定了建設目標是 文化宮 , 可這是一個多目標、多功能的建筑綜合體 , 是以音樂、歌舞演出為主 , 還是以繪畫沙龍為主 ? 是主要面向高層次的文化知識界人士 , 還是雅俗兼顧面面俱到 ? 其規(guī)模大小、使用者和經營管理者的構成以及位置朝向等問題是總體規(guī)劃所回答不了的 , 但這些問題恰恰要在項目構思策劃中加以說明。②項目融資策劃。建設工程必須具備明確的使用目的和要求 , 明確的建設任務量和時間界限 , 明確的項目系統(tǒng)構成和組織關系 , 才能作為項目管理對象 , 才需要進行項目的目標控制 , 也就是說確定項目的投資目標、質量目標和進度目標是項目實施的前提 , 而這三大目標的內在聯(lián)系和制約 , 使目標的設定變得復雜和困難。這是對項目實施的任務分解和任務組織工作的策劃 , 包括設計、施 工、采購任務的招投標 , 合同結構 , 項目管理機構設置、工作程序、制度及運行機制 , 項目管理組織協(xié)調 , 管理信息收集、加工處理和應用等的策劃。其作用主要體現(xiàn)在以下幾方面 : （1）構思項目系統(tǒng)框架的作用項目策劃的首要任務是根據建設意圖進行項目的定義和定位 , 全面構想一個待建的項目系統(tǒng)。例如要建設一個現(xiàn)代化的新機場 , 應該在項目定位的基礎上 , 對項目的系統(tǒng)構成規(guī)模作出策劃 , 其系統(tǒng)構成包括飛機跑道、停機坪、候機樓、停車場、導航系統(tǒng)、油料和貨物輸送系統(tǒng)、安全檢查系統(tǒng)及其他后勤服務系統(tǒng)等 , 從而使項目的基本設想變成具體的明確的建設內容和要求。 把建設項目投資決策建立在項目可行性研究的分析評價基礎上 , 其評價的前提是建設方案本身及其所賴以生存和發(fā)展的社會經濟環(huán)境和市場 , 而建設方案的產生并不是由投資主體的主觀愿望和某種意圖的簡單構想就能完成的 , 它必須通過專家的總體策劃和若干重要細節(jié)的策劃如項目定位、系統(tǒng)構成、目標確定及管理運作等的具體策劃并進行實施可能性和可操作性的分析 , 才能使建設方案建立在可運作的基礎。(5) 項目策劃的預測作用預測作用就是策劃人員注意項目策劃主體發(fā)展的長遠問題或本質問題 , 針對環(huán)境的未來變化發(fā)展進行超前研究 , 預測發(fā)展趨勢 , 思考未來發(fā)展問題 , 提高項目策劃主體適應未來和創(chuàng)造未來的主動性。建設項目策劃的實質是對 建設項目 這個物質實體及相關因素的研究 , 因而其物質性是建設項目策劃的一大特色。因此 , 各個建設項目的策劃必須分別制作 , 而不可借用 , 這種單一性也就決定了建設項目策劃的個別性。與一個建設項目相關的組織或人 , 其立場各有不同 , 對這個建設項目的期待也就各異 , 此外 , 建設項目的社會環(huán)境、時代要求、物質條件及人文因素的影響都單獨構成對建設項目的制約條件。針對項目策劃的特點以及其面臨的現(xiàn)狀 , 對項目策劃的發(fā)展有以下三個指向：①項目策劃根據客觀化、合理化的指向。③以獲得社會性、公眾性的指向。那種憑借投資資本積累大小各唱各的調的時代已被 研究社會弱者 運動的趨勢所取代。（2）正確認識策劃 一個行動引導出一個或幾個結果 , 同時也帶來新問題。積極地防守是以維持或改善目前體制的方式 , 來增加目前的利益為目標 , 也就是反省過程分析和解決問題 , 使既有利益擴增的一種策劃思考方式。 策劃首先要做的事是如何使自己得到他人的信任 , 而要做到這一點 , 策劃人員必須在策劃中不斷對理想、現(xiàn)實、解決方案、行動進行自我策劃 , 因為理想加現(xiàn)實等于課題 , 而課題加解決方案加行動才等于目標達成。所以 , 項目策劃人員必須大膽提出自己的策劃 , 使他們確實相信可以獲利 , 就能獲得恰如其分的效果。此外 , 由于利益形式的多樣性決定了利益競爭的復雜性 , 也就決定了策劃的復雜性。現(xiàn)代項目規(guī)模越來越大 , 影響因素越來越多 , 項目策劃的整體性原則顯得更為重要。 (4) 項目策劃切實可行原則任何策劃方案都必須具有可行性和有效性 , 否則 , 這種策劃將是無意義的。當然 , 也要正確把握隨機應變的限度 , 這種限度可以從三個方面來把握 : 一是看變化信息的可靠程度 , 根據可靠程度來決定是否對策劃進行調整、修正；二是看變化的程度 ,即變化的范圍和幅度 , 以此來決定調整和修正的幅度；三是看調整和修正后的效益 , 一旦對策劃目標和策劃方案分別做出調整和修正 , 就要充分估計將會產生的實際效益 , 看效益是否增加了 , 有沒有帶來負效益。怎樣才能在項目策劃過程中求周全呢 ? 把握主要矛盾就是重要的一條。出奇制勝 , 核心在 奇 上。（8）項目策劃講求時效原則在項目策劃中 , 策劃方案的價值將隨著時間的推移與條件的改變而變化 , 這就要求在 策劃過程中把握好時機 , 重視整體效果 , 尤其是處理好時機與效果之間的關系。只有當客觀條件成熟時，策劃方案的實施才能取得預期的效果。總之 , 策劃活動是一個運動過程 , 為這個過程總體和各個主要環(huán)節(jié)作出的策劃原則是一個體系 , 各項原則相互聯(lián)系 , 構成一個有機整體 , 通過對策劃活動的作用表現(xiàn)出嚴密的內在邏輯性。 項目實質上是一系列相互關聯(lián)的工作 , 如建設項目包括項目選定、設計、采購、施工、營銷、移交用戶在內的整個過程。由于項目的類型不同 , 項目這一載體的信息量和復雜程度也不同 , 因此 ,項目策劃所涉及的領域及運用的方法和評價的準則也不盡相同。目前 , 項目策劃方法大致可歸類為以下幾種：（1） 以事實為依據的項目策劃方法。（3）以規(guī)范為標準的項目策劃方法。上述三種項目策劃方法都有其特點 , 但也有其明顯的不足 , 綜合性的項目策劃方法就是將上述三種項目策劃方法統(tǒng)而合一 , 以擺脫上述三種項目策劃方法的偏頗。例如 , 對房地產開發(fā)項目進行策劃時 , 項目策劃人員就要分別對建筑物面積大小、空間尺寸、明暗、開敞、封閉、壓抑等等進行規(guī)定 , 以此作為策劃操作中實態(tài)調查和分析的依據。調查時從實態(tài)的角度、規(guī)范的角度、技術的角度去進行 , 它是項目策劃方法的基本步驟之一。生產性和商業(yè)性建設項目經濟效益對規(guī)模有直接的影響 , 此類項目的規(guī)模確定主要由經濟因素決定的。目標規(guī)模的構想研究常常分為靜態(tài)研究和動態(tài)研究。作為進行項目策劃的人員應當對這些條件有較深入的調查 , 在有關部門的配合下 , 取得這些重要的參數(shù) , 并依據這些參數(shù)結合已取得的其他項目參數(shù) , 綜合考慮而確定出建設項目的規(guī)模。通常項目的性質的確定多是由項目投資者和城市規(guī)劃師一起制訂的。至于項目的用途和目的 , 一般在規(guī)劃立項時己作了規(guī)定。這一點必須引起項目策劃人員的注意。調查對象是消費者和本項目或類似項目的經營者。對競爭者進行調查主要了解競爭者的產品狀況 , 如產品特征、產品優(yōu)勢、產品質量等、競爭者的品牌在市場上的影響度與消費者的接受度、競爭者的市場經營狀況、市場占有率及產品市場覆蓋情況、競爭者的市場形象、公眾反映及競爭者的發(fā)展前景等。（5）地域條件。這是指用地周圍的社會生活環(huán)境的狀況、城市配音設施的現(xiàn)狀、各社會組成的比例分配、社會治安狀況及社會秩序的現(xiàn)狀。這是指用地本身在城市中的景觀效應、用地四周的景觀資源以及景觀特