【正文】 查研究型的條件 , 如經(jīng)濟條件、市場情況、競爭者情況、企業(yè)形 象、人口構(gòu)成、文化構(gòu)成、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、社會條件、景觀條件、配套設施、技術條件等 , 它們沒有直接或明確的資料來源 , 需要項目策劃人員去進行調(diào)查研究和分析把握。這是指用地在圍內(nèi)大型現(xiàn)代技術機械的使用水平 , 周圍道路狀況、交通狀況 , 一般技術手段的使用及效益 , 城市基礎設施近期和遠期的配備狀況等。還有用地的性質(zhì)劃分 , 在城市規(guī)劃的區(qū)域劃分中是屬于哪種性質(zhì)用地 , 如行政辦公、商業(yè)、文化娛樂、住宅、工廠企業(yè)等不同的用地性質(zhì)。（2）競爭者情況。也就是說 , 在既定用途和目的下的項目規(guī)模和性質(zhì)如果可行 , 則項目的目的和用途一定是成立的。例如 , 同樣一個文化中心項目 , 在沿海經(jīng)濟特區(qū)和在 北京 , 因其兩地地域特征不同 , 項目的性質(zhì)是 商業(yè)性的 還是 文化性的 也大不相同，在沿海經(jīng)濟特區(qū)是開放地區(qū) , 城市建設的指導思想以經(jīng)濟效益為第一位 , 因此建在那里的文化中心無疑受總體環(huán)境氣氛的影響 , 以經(jīng)濟效益為先導 , 它的設計內(nèi)容、空間形式、風格造形等均以此為目標。它一般包括以下兩個過程 :(1) 求得預定使用的數(shù)量。類型化的規(guī)定是指項目策劃對目標實態(tài)、性質(zhì)、特點的認識 , 它是對技術策劃可行性的探討。由于該法不屑去關心社會生嚴、生活方式的改變對項目的影響 , 總是以既成的、有限的項目作為新項目的藍本 , 因此該策劃方法所創(chuàng)造的將是停滯而僵死的項目。(二)、項目策劃方法的概念建設項目策劃的方法是不斷發(fā)展的 , 早期項目策劃的方法只注重推論方法 , 將項目策劃視為單一的數(shù)理邏輯演繹。它可以描述為一個項目實體 , 也可以是一種活動的抽象概念。因此 ,項目策劃過程中 , 要盡可能縮短策劃到項目實施的周期 , 力圖使策劃發(fā)揮效用的壽命更快一些 , 長遠效果要好一些。這個關節(jié)點 , 有時看起來是一個很大的問題 , 有時看上去又似乎很微不足道 , 這就要求我們?nèi)ゴ秩【?, 去偽存真 , 分清主次 , 把握重心。必要時為了準確弄清策劃方向是否科學可行 , 可對策劃方案進行局部可行性試驗 , 以檢查策劃方案的重心是否放在了最關鍵的現(xiàn)實問題上 , 方案的整體結(jié)構(gòu)和運作機制是否合理 , 實施結(jié)果是否有效。③任何策劃都是一個系統(tǒng) , 而系統(tǒng)是有層次的 , 有母系統(tǒng)、子系統(tǒng)。 項目策劃方案是否被采用 , 有時就決定提出策劃時是否能適當?shù)卣f明 , 或者是否很有熱忱。項目策劃的目的是因 需要策劃的項目業(yè)主 本身之性格、規(guī)模、當時的狀態(tài)等而有不同變化 , 可能是①維持或改善現(xiàn)狀；②開發(fā)新的利益。另一方面項目策劃也更重視地域、規(guī)模、文化對建設目標的影響。這里所謂的綜合是要求建設項目策劃人員通過建設項目策劃使各相關因素在整體構(gòu)成中各自占有正確的位置 , 也就是對于各個要素進行評價 , 評價的方法不同 , 則綜合的方法也就可能不同。建設項目策劃總是以合理性、客觀性為軸心 , 以建設項目的時間、空間和實體的創(chuàng)作過程為首要點 , 其任務之一就是對未來目標的時空環(huán)境與建設項目進行構(gòu)想 , 以各種圖式、表格和文字的形式表現(xiàn)出來 , 這一過程是由建設目標這 物質(zhì)實體開始 , 以建設項目策劃結(jié)論——策劃書的具體時空要求這一最終所要實現(xiàn)的物質(zhì)時空為結(jié)束 , 全過程始終離不開時空、形體這一物質(zhì)概念。決策者以策劃方案為基礎 , 進行選擇和決斷，從而保證決策的理智化、程序化和科學化。項目定位 , 則根據(jù)市場和需求 , 綜合考慮投資能力和最有利的投資方案 , 決定項目的 規(guī)格和檔次 , 例如設想建設一幢高層寫字樓 , 根據(jù)需求和建設條件 , 可以搞成普通辦公大 樓 , 也可以搞成具有多功能的現(xiàn)代化辦公樓 , 必須通過定位策劃作出選擇。也就是說 , 建設目標的具體確定和修正也是項目策劃課題的一部分。通常又分為： ①項目組織策劃 , 對于大中型建設項目 , 國家要求實行項目法人責任制。但畢竟這一環(huán)節(jié)具有了項目設計的某些特性,因此項目設計階段實施策劃與項目設計的分界也非截然。實際上 , 這種總體規(guī)劃和項目策劃對項目目標的研究其分界卻不是截然的 , 雖然項目總體規(guī)劃指導項目策劃 ,但項目策劃的結(jié)果又常常不斷反饋修正總體規(guī)劃。(2）建設項目策劃不僅包括對建設決策期各個環(huán)節(jié)的策劃 , 而且還包括對項目建設期、項目營銷的策劃。建設項目策劃由于是介于項目決策和項目實施之間的一個環(huán)節(jié) , 其承上啟下的性質(zhì)決定了其研究領域的雙向摻透性。(3) 從不同的策劃內(nèi)容來看 , 策劃又可分為建設項目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關策劃、廣告策劃等。當然 , 好的創(chuàng)意可以成為成功策劃的有力保障。 如果說策劃是超前性 , 而計劃則是現(xiàn)實可行性 。2. 策劃與計劃策劃與計劃這兩個概念容易被人混為一談 , 其實從策劃的涵義中可以發(fā)現(xiàn)策劃與計劃是兩個不同的范疇 , 兩者有較大的差異。工程項目策劃摘要：工程項目是企業(yè)利潤的主要來源和展示企業(yè)實力的窗口，直接反映著企業(yè)形象，影響著企業(yè)市場競爭力?？傊?精心的策劃是實現(xiàn)科學決策的重要保證 , 也是實現(xiàn)預期目標、提高工作效率的重要保證。 如果說策劃具有創(chuàng)新性與創(chuàng)意 , 而計劃則是常規(guī)的工作流程 。而策劃是在調(diào)查、謀劃、評價、反饋等復雜程序上的綜合過程 , 它是系統(tǒng)有序的創(chuàng)造活動。（2） 從策劃的范圍不同來看 , 策劃可分為整體策劃、區(qū)域 ( 局部〉策劃。因此 , 建設項目策劃是建設項目決策到建設項目實施的一個非常重要的環(huán)節(jié)。3. 建設項目策劃與項目周期的關系建設項目策劃的定義很清楚地表明了建設項目策劃與項目周期的關系 , 即 :(1）建設項目策劃的運作時間主要是在項目周期第一階段即建設決策期 , 并且隨著項目的進展不斷延伸 , 貫穿建設全過程。一般來講 , 對建設項目的目標確定 , 總體規(guī)劃是決定性的、指導性的 , 但對目標的規(guī)模、性質(zhì)等內(nèi)在因素的研究 , 項目策劃則很關鍵。這種探討性的方案設計也就是通常所說的 概念設計 , 應屬于項目策劃的范疇而不是建設項目的正式設計 , 它只是項目策劃的一部分，項目策劃人員只是依據(jù)這種探討性的設計方案來為項目策劃的其他內(nèi)容提供參考。(2) 項目實施策劃項目實施策劃是指把體現(xiàn)建設意圖的項目構(gòu)思付諸實施 , 變成有實現(xiàn)可能性和可操作性的行動方案 , 提出帶有策略性和指導性的設想。因此在項目系統(tǒng)構(gòu)成和定位策劃的過程中做到項目投資和質(zhì)量的協(xié)調(diào)平衡 , 即在一定投資限額下 , 通過策劃尋求達到滿足使用功能要求的最佳質(zhì)量規(guī)模和檔次 ,然后再通過項目實施策劃尋求節(jié)省項目投資和縮短項目建設周期的途徑和措施,以確定項目三大目標的總體綜合優(yōu)化，做到 投資省、質(zhì)量高、周期短 。 項目定義是指對項目的用途性質(zhì)作出明確的界定 , 如某類工業(yè)項目、公共項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目等 , 具體描述項目的主要用途或綜合用途和目的。所以，策劃的決策保證作用就是策劃人員為策劃主體的決策進行科學的縝密的項目謀劃、探索、設計多種備選方案。社會、地域一經(jīng)確定 , 人們的活動一經(jīng)進行 , 作為空間、時間積累物和人類生產(chǎn)、生活活動載體的建設項目就完全是一個活生生的客觀存在了。建設項目策劃就是要將這些制約條件集合在一起 , 揚主抑次 , 加以綜合 , 以求達到一個新的平衡。建設目標的實現(xiàn)越來越不只是一個單純孤立的事件 , 項目策劃要求建設目標在社會實踐中 , 強調(diào)該目標的實現(xiàn)對社會的影響與效益、社會的意義以及在社會經(jīng)濟中的角色。如何走出這個惡性循環(huán)是策劃的一大課題。（4）大膽提出策劃。（2）項目策劃整體規(guī)劃原則項目策劃的整體規(guī)劃原則主要體現(xiàn)在：①注意研究全局的指導規(guī)律 , 局部服從全局 ,以全局帶動局部 , 為了全局甚至不惜犧性和舍棄局部；②立足眼前 , 放眼未來 , 照顧眼前與長遠的關系 , 是實現(xiàn)整體性原則的緊要之點。項目策劃可行性分析實際上是貫穿于策劃的全過程 , 即在進行每一項策劃時都應充分考慮所形成的策劃方案的可行性 , 重點分析考慮策劃方案可能產(chǎn)生的利益、效果、危害情況的風險程度 , 綜合考慮、全面衡量利害得失；策劃方案是否符合以最低的代價取得最優(yōu)效果的標準 ,力求以最小經(jīng)濟投入實現(xiàn)策劃目標 , 策劃方案是否是在科學理論指導下 , 在進行了實際調(diào)查、研究、預測的基礎上嚴格按照策劃程序進行創(chuàng)造性思維和科學想象而形成的 , 策劃方案中各方面關系是否能夠和諧統(tǒng)一 , 是否能夠高效率地實施策劃方案；策劃方案是否經(jīng)過一定的合法程序和審批手續(xù) , 策劃方案的內(nèi)容及實施結(jié)果要符合現(xiàn)行法規(guī)規(guī)定和政策要求。要著力把握決定事物性質(zhì)的發(fā)展的關節(jié)點。在高速度發(fā)展的現(xiàn)代社會 , 各種情況的變化頻繁、迅速 , 利益競爭更為激烈 , 時機往往是轉(zhuǎn)眼即逝 , 時機與效果又具有緊密的聯(lián)系 , 失去時機必然會嚴重影響效果 , 甚至完全沒有鼓果。三 項目策劃方法(一)、項目策劃中項目的含義項目是個廣義的概念。而尋求項目策劃中相關信息量的相互作用和協(xié)調(diào)正是項目策劃方法論的基本內(nèi)涵。該策劃方法是單純摒棄對現(xiàn)實生產(chǎn)、生活實際狀態(tài)的實地調(diào)查 , 不關心社會生產(chǎn)、生活方式因時代發(fā)展而發(fā)生的新變化 , 只憑人們通過對經(jīng)驗總結(jié)而形成的習慣方法和程序的記載一一規(guī)范、資料及專家的個人經(jīng)驗進行項目策劃。這些概念的擬定 , 應當具有明確的可判定性 , 同時還要有一定的可度量性 , 以此保證在項目策劃中對各信息量的采集和交換時進行描述。就一般性建設項目規(guī)模構(gòu)想的方法而言 , 目標規(guī)模的構(gòu)想有兩個含義 , 一是以滿足使用為前題 , 二是避免不切合實際的浪費與虛設。在項目規(guī)模確定的同時要對項目的性質(zhì)進行論證 , 因為同一類項目的性質(zhì)不同 , 其內(nèi) 容和空間組成、風格造形將大相徑庭。而作為項目策劃的任務 , 這 兩點在前面規(guī)模和性質(zhì)的論證和確定的研究中已必然包含其中了。主要調(diào)查目標市場的背景資料、目標市場的劃定標準、本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品在各目標市場中的占有率及覆蓋程度等 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品的評價、認同及接納程度 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)品牌的看法 , 調(diào)查消費者對本項目所屬企業(yè)產(chǎn)品的期望目標和意見、建議等 ,調(diào)查經(jīng)營者的背景狀況 , 調(diào)查項目的歷史信息、個性信息、定位信息、功能信息、服務信息、 質(zhì)量指標、技術水準、調(diào)查經(jīng)營者對市場狀況的深層次分析、經(jīng)營者相互間的評價、經(jīng)營者企業(yè)形象等。這是指用地所處城市的行政區(qū)域的性質(zhì)、行政區(qū)域的劃分級別、等級及與周圍行政區(qū)的關系。（9）技術條件。對于這些文件和資料 , 建設項目策劃可以直接引用 , 而無需再行調(diào)查和研究。內(nèi)部條件中 , 以項目的功能條件、使用者的要求條件以及使用者的使用方式為最重要的因素。在對項目規(guī)模進行經(jīng)濟預測和評價時 , 通常要進行如下必要的程序：（1）投資計劃的明確。①發(fā)現(xiàn)策劃對象②選出策劃對象③明確認識策劃對象④調(diào)查、掌握策劃對象第二步驟：描繪出策劃的大輪廓 , 設定策劃實現(xiàn)時可期待的策劃成果目標 , 為構(gòu)筑具體創(chuàng)意探求所需的著想點 , 將創(chuàng)意醞釀成熟 , 以便具體納入策劃方案中。例如 , 我們要進行一次項目招商引資策劃 , 就必須熟悉該地的優(yōu)惠政策、地理優(yōu)勢、交通優(yōu)勢及能夠吸引別人投資的一系列優(yōu)越條件 , 乃至該地的劣勢及不利條件都應該了解與掌握 , 在此基礎上 , 再運用項目策劃人員的智慧進行系列策劃。（2）了解項目特點、規(guī)模、質(zhì)量等。 實際策劃中 , 在有些情況下目標是很明確的 ； 但有些情況下問題與目標就不是那么明顯 , 需要項目策劃人員自己去挖掘、去歸納。(二)、環(huán)境信息收集現(xiàn)代建設項目的策劃 , 離不開對各種資料的分析并作出預測 , 如果沒有信息 , 策劃活 動就成為無源之水 , 無本之木 , 無米之炊，掌握信息、服務決策 , 已成為經(jīng)濟生活中作為競爭力、生產(chǎn)力和經(jīng)濟成效的關鍵。②技術環(huán)境 , 包括新技術、新成果及行業(yè)的技術發(fā)展水準及新趨勢。（2）調(diào)查的步驟。詢問的方法有個別當面調(diào)查、集體調(diào)查、通信調(diào)查、電話調(diào)查、書面調(diào)查等。實驗法的應用范圍很廣 , 例如某種商品在改變設計、品種、包裝、價格、廣告、陳列方法等因素時 , 都可應用此法 , 先做一小規(guī)模的試驗性改變 , 以調(diào)查顧客們的反應。（1）環(huán)境預測的要點。（2）環(huán)境預測的步驟 ①確定目標。對預測中一些與過去不同的新因素 , 轉(zhuǎn)化成數(shù)量概念 , 分析這些因素的 影響范圍和程度?，F(xiàn)實中 , 每個業(yè)主或項目策劃人員都不會漫無邊際地去做信息收集 , 從中找到項目機 會 , 因為那樣做所耗用的成本費用太高了 , 事實上 , 業(yè)主或項目策劃人員總是從其所擁有 的信息渠道 , 業(yè)主內(nèi)部的發(fā)展研究機構(gòu)、社會上的研究機構(gòu)獲得有關信息 , 而后產(chǎn)生創(chuàng)意火花 , 根據(jù)自己的經(jīng)驗以及和環(huán)境信息產(chǎn)生項目構(gòu)思。預先對策劃環(huán)境進行細致的分析 , 找出各種可能的約束條件 , 是擬定實際可行策劃方案的前提條件。同樣 , 項目在其所處地域中有形無形地受著各種各樣因素的影響。這種對使用者的分析、研究是建設項目內(nèi)部環(huán)境分析的關鍵。（2）了解市場上各類產(chǎn)品或物業(yè)的供求關系和價格水平，就擬投資項目進行市場定位 ( 包括服務對象、產(chǎn)品品種、檔次、規(guī)模、售價或租金水平等〉。確定大體方向之后 , 項目策劃人員找到解決問題、達到目標的關鍵所在，并運用經(jīng)驗認識 , 產(chǎn)生系列假設 , 而后匯集排列 , 組合形成項目策劃的核心——項目策劃構(gòu)想輪廓。因此 , 鮮明剌激、極具感染力的主題正是這一問題的關鍵。特別是預算的準確性 , 很能反映項目策劃人員的水平與工作的細致程度。經(jīng)濟預測將反過來修正項目構(gòu)想。有些學者常把提案與組織實施分成兩個階段分別加以說明。當一個策劃方案實施完畢 , 也還要對它進行總結(jié) , 分析成功與失敗 , 再保存資料 , 以備以后參考 , 這也是很有必