【正文】 都是在等待風(fēng)向；只有積極進(jìn)取的人在不斷地調(diào)整風(fēng)帆。組成完整的開發(fā)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以確保開發(fā)案的成功及實(shí)現(xiàn)巨大增值利益。所以，我已經(jīng)獲得經(jīng)營(yíng)的保證；因?yàn)樗慕?jīng)營(yíng)是客戶的主要來源。我選擇它是因?yàn)槲抑浪梢园盐业姆康禺a(chǎn)的價(jià)值做高一倍，獲得最大收益。這家公司的經(jīng)營(yíng)管理是一流的，很多的有錢人家喜歡它的經(jīng)營(yíng)管理方式，喜歡它那種管理到好像沒有管理的自在，喜歡住到那種房子里的一種身份的象征。很多人把專業(yè)公司當(dāng)成成本，當(dāng)成費(fèi)用支出；其實(shí)要把專業(yè)公司當(dāng)成賺錢的保證，是你賺錢的一種手段和利器。 運(yùn)用國(guó)際的公司來做整個(gè)的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗(yàn)，把它學(xué)來以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個(gè)操作模式，這樣就能把國(guó)家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的水平帶上去。 國(guó)外有很多的開發(fā)公司已經(jīng)有四十年、五十年、一百年的經(jīng)驗(yàn)，我們可以拿過來用。四、如何運(yùn)用國(guó)際專業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開發(fā)案增值的極大化這種開發(fā)思路是不對(duì)的，這往往會(huì)給開發(fā)案帶來危機(jī)甚至成為爛尾樓，變成了一堆廢物，造成了很多的浪費(fèi)和出現(xiàn)很多糾紛。 開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路有誤。那么，這些東西還有改善的空間。但是，我們目前很多管理，進(jìn)去要登記，要拿身份證。能夠把房地產(chǎn)的價(jià)值不斷地維持一個(gè)上升的局面，租金不斷地提高。這是一個(gè)人的感覺，住家不是住牢籠。 管理水平不高。（二）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不成熟這樣，沒人給你投資，因?yàn)槿藗円顿Y能賺錢的土地。這樣，我們?yōu)橐粋€(gè)市場(chǎng)去做一個(gè)開發(fā)案，安全就大多了，因?yàn)槭袌?chǎng)是存在的。然后，在三個(gè)月內(nèi)與地主談判所有合約的細(xì)節(jié)內(nèi)容，在第六個(gè)月的時(shí)候，得到銀行貸款50億。于是我就做了財(cái)務(wù)計(jì)劃，拿這個(gè)計(jì)劃與土地的標(biāo)的，我做了一個(gè)簡(jiǎn)單設(shè)計(jì)；然后，我再組織一個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，請(qǐng)了美國(guó)最好的建筑師，拿這些資料與銀行談資金。我先去找市場(chǎng)上我的市場(chǎng)空間在哪里，找到這個(gè)市場(chǎng)空間后，我就找了一家市場(chǎng)研究公司來論證這個(gè)市場(chǎng)是否存在，當(dāng)被論證存在且非常有潛力的時(shí)候，我才去找土地。目前所有的市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理上面都充滿著可以繼續(xù)開發(fā)的空間，充滿著可以繼續(xù)提高效率的改革空間，這種改革的空間可以為我們提供一個(gè)很好的商機(jī)與價(jià)值。郊區(qū)很多別墅式的房子也開發(fā)出來了，別墅里面各種新的科技功能也都用上了。因?yàn)槌鞘泄吩O(shè)施發(fā)展較快，使整個(gè)城市擴(kuò)張了；也因?yàn)橄M(fèi)貸款的執(zhí)行而增加了很多汽車的消費(fèi)。 科技發(fā)展。我們房地產(chǎn)企業(yè)有各種住房產(chǎn)品，產(chǎn)品的變化非常大。重新開發(fā)這些東西，這就回到了地區(qū)性商業(yè)設(shè)施及市場(chǎng)需求，這就又給我們很多的新機(jī)會(huì)。因?yàn)?，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。做一個(gè)營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一個(gè)住宅開發(fā)的時(shí)候，面對(duì)的消費(fèi)者是完全不一樣的。原因就是浦東推出來的全部是最新的不動(dòng)產(chǎn)，使很多世界上前500強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是產(chǎn)生了一個(gè)集結(jié)效應(yīng)，這種集結(jié)改應(yīng)就更增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。十年以前在上海談辦公，大部分是在浦西。由于這些公共設(shè)施在變，也帶動(dòng)我們周圍房地產(chǎn)產(chǎn)生變動(dòng)。 找變求發(fā)展。我們中國(guó)人在美國(guó)的社會(huì)里一樣可以生存，過去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)里面。臺(tái)灣因?yàn)閮?nèi)部競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生的世界競(jìng)爭(zhēng)力，使它的電腦產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)占有率曾經(jīng)在全世界占第一位。在這樣一個(gè)變動(dòng)的時(shí)代里，是否具備市場(chǎng)的細(xì)分及掌握變動(dòng)的能力成為發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購(gòu)買的機(jī)會(huì)。政府把騰空出來的市區(qū)的舊房子改造成新天地。在中國(guó)大陸可以運(yùn)用土地國(guó)有這一原則來進(jìn)行城市土地改造和土地開發(fā)。我們應(yīng)該看到，這種營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)未來市場(chǎng)很大。這時(shí)，我不但在周圍土地上賺錢，同時(shí)也在這個(gè)量體上長(zhǎng)期地得到利益回報(bào)。營(yíng)運(yùn)型的房地產(chǎn)跟買賣型的房地產(chǎn)最大的差異在于，買賣型的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)房子做好了賣給你之后，我的責(zé)任跟權(quán)利都沒有了。 營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)雖然屬于地區(qū)性的市場(chǎng)，但外商是可以進(jìn)來的。市場(chǎng)與行銷策略。如耐克鞋，鞋底往往是意大利的，內(nèi)皮是臺(tái)灣的，組裝是在中國(guó)大陸。加入WTO以后，生產(chǎn)單位可能是分布在全球各地。我相信，這種沖擊中國(guó)人有能力應(yīng)對(duì)，有能力把它吸收進(jìn)來并且發(fā)揚(yáng)光大的。國(guó)外企業(yè)在經(jīng)驗(yàn)、背景、技術(shù)上面都具有領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。因此，比較多的人更喜歡郊區(qū)的房子。所以，它改變了你的生活消費(fèi)形態(tài)。他不必親自出門到會(huì)場(chǎng)，他可以通過各種電話（多方電話）會(huì)談；可以通過電視、或者攝影機(jī)來相互對(duì)談?，F(xiàn)在衡量一個(gè)城市發(fā)達(dá)與否，是看這個(gè)城市所發(fā)出來的電訊密集度，密集度越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越來越火。以前城市以公路相連，鐵路交匯的地方一般是一個(gè)重要城市，港口是一個(gè)重要城市，海港跟鐵路交匯的地方也是一個(gè)重要城市，后來還有空港。上述工作形態(tài)使整個(gè)房地產(chǎn)的概念也發(fā)生改變。他們是完全以你的績(jī)效來評(píng)斷你對(duì)公司的貢獻(xiàn)。在紐約等城市里辦公樓很貴，于是很多公司開始讓公司職員用電腦在家里聯(lián)系、操作。 資訊與通訊。（二）科技改變了人們的生活形態(tài)這時(shí)候房地產(chǎn)所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有錢賺，都可以創(chuàng)造新的市場(chǎng)，同時(shí)又強(qiáng)化你本有的市場(chǎng)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)，我們會(huì)產(chǎn)生很多并購(gòu)與策略結(jié)盟的事情。就是說美、加地區(qū)做一個(gè)開發(fā)案是從市場(chǎng)開始的，而我們做一個(gè)開發(fā)案是從一塊土地開始的，是完全不同的觀念。在亞洲講地段是按照現(xiàn)有城市發(fā)展人口分布密度來確認(rèn)這個(gè)地段的好壞，同時(shí)確認(rèn)了土地的價(jià)格和房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)目標(biāo)。有的運(yùn)用電腦網(wǎng)絡(luò)賣房子；有的國(guó)際開發(fā)方案運(yùn)用電腦網(wǎng)絡(luò)把所有的開發(fā)計(jì)劃傳遞給所有有資格、有希望的投資者。我們以前賣房子，會(huì)通過各種渠道。因?yàn)?，它所帶來的收益是完全不同的。在商?chǎng)的面積上，香港、臺(tái)灣地區(qū)以及其他國(guó)家的很多商場(chǎng)都已經(jīng)分割切開做買賣。比如，過去在臺(tái)灣房地產(chǎn)的一樓價(jià)較高，但在國(guó)內(nèi)一樓價(jià)格低?，F(xiàn)在在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有各種不同價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。我們必須了解現(xiàn)在市場(chǎng)需求什么標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)？這種標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)推出以后賣給誰？什么樣的價(jià)格？市場(chǎng)欠缺什么？這就是要對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)充分的了解，逐步樹立商業(yè)思想。 商業(yè)思想?！‘?dāng)前中國(guó)大陸房地產(chǎn)所處的環(huán)境（一）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)正向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?nèi)?、銷售人員應(yīng)盡力讓客戶在銀行要求的時(shí)間辦到銀行辦理相關(guān)手續(xù)。 如是單身提供父母或哥姐的共擔(dān)債務(wù)的證明人，需簽字、按手印。 供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其所購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。城市住房基金從同級(jí)財(cái)政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補(bǔ)貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及出售屬于國(guó)有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請(qǐng)為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、個(gè)人人名章及照片等● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭(zhēng)議的；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物；依法已公告列入拆遷范圍的；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；依法不得抵押的。三、建筑識(shí)圖四、計(jì)算戶型面積五、銀行按揭知識(shí)●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期貸款，承諾定期償還貸款本息。 房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 尾房 尾房又稱掃尾房。 共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。期房在港澳地區(qū)稱做為買樓花，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。樓板應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，能夠承受使用荷載和自重；應(yīng)有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值；應(yīng)滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應(yīng)有一定的防潮、防水和防火能力。2樓板：樓板的基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。2土地使用權(quán)出讓方式：① 招標(biāo)方式② 拍賣方式③ 協(xié)議出讓2土地使用權(quán)的出讓年限① 居住用地 70年② 工業(yè)用地 50年③ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年④ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年⑤ 綜合或其他用地 50年2土地使用權(quán)終止、續(xù)期① 土地使用權(quán)因土地滅失而終止因土地使用者的拋棄而終止 ② 續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證件。2商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。標(biāo)價(jià)：又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 1起價(jià)：指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格。人類對(duì)未來家庭環(huán)境的要求是：安全舒適、輕松方便、節(jié)約能源、隨心所欲，人們要實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想，最基本的條件是：家庭中各種獨(dú)立的設(shè)備必須集成在一個(gè)統(tǒng)一的家庭網(wǎng)絡(luò)中。其他原先要由人工提供的管理與商務(wù)服務(wù)現(xiàn)在則由管理服務(wù)系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務(wù)系統(tǒng)中的住宅遠(yuǎn)程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)中的商務(wù)輔助服務(wù)、特殊信息服務(wù)、消費(fèi)支持服務(wù)、內(nèi)部銀行等。對(duì)無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。4 煎炒烹炸時(shí)產(chǎn)生的油煙對(duì)人體十分有害，因此，廚房應(yīng)有直接對(duì)外的采光，通風(fēng)窗（開向天井的窗）。2 套住宅臥室均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。等雙方履行了法定的義務(wù)，《房屋他項(xiàng)權(quán)證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人?，F(xiàn)在較普遍的是抵押權(quán)，它記載著抵押權(quán)人和抵押人的名稱、抵押權(quán)價(jià)值、抵押期限等內(nèi)容。 ⑶ 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》——是規(guī)范人們?cè)谫J款買房過程中形成的一種權(quán)利制約。 ⑵ 《房屋共有權(quán)證》——指同一房產(chǎn)有兩個(gè)人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對(duì)該套房屋的支配權(quán)。1房產(chǎn)證的種類⑴《房屋所有權(quán)證》——是房屋所有權(quán)人擁有其所購(gòu)房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細(xì)記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號(hào)碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。按建筑結(jié)構(gòu)分類： ⑴ 鋼結(jié)構(gòu)； ⑵ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； ⑶ 磚混結(jié)構(gòu)；⑷ 磚木結(jié)構(gòu)； ⑸ 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)1 基礎(chǔ)按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。多層標(biāo)準(zhǔn)：層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。 建筑密度指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/ 綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即： 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 建筑控制高度又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。所以成功的購(gòu)置房地產(chǎn)，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，出現(xiàn)增值的利益。這是因?yàn)橥恋刈鳛橐环N資源，具有稀缺性。缺點(diǎn)是流動(dòng)性差，適合有相當(dāng)多資金可以做中長(zhǎng)期投資的人。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費(fèi)，抵作地價(jià)款。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。紅皮房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，所以每個(gè)使用土地的單位和個(gè)人，都應(yīng)交納土地使用費(fèi)。只有經(jīng)市政府主管部門批準(zhǔn)，并發(fā)有《預(yù)售許可證》、《銷售許可 證》或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場(chǎng)上公開銷售。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。房地產(chǎn)變更登記(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的005%；另每證貼花5元； (2) 登記