【正文】 的房子往往可以賣很高的價錢。我最近有個開發(fā)項目，是國際上一家很有名的高價位的飯店集團。 專業(yè)公司是實現(xiàn)巨大增值利益及完成全套開發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎(chǔ)、資源與保證。比如說物業(yè)管理，歐美的物業(yè)管理已有五六十年以上的歷史，把他的觀念等東西拿過來使用就可以了。正確的開發(fā)經(jīng)營思想應(yīng)該是先找市場，后找地塊。過去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。用管理住宅的方式來管理商業(yè)更是不及格。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問題。管理到你不感覺到自己是在被管理，是做物業(yè)管理的一個很重要的方面。物業(yè)管理很重要，關(guān)系到房地產(chǎn)價值的提升。歐美有一個很好的物業(yè)管理概念就是管理到你不感到在被管理。 如何為一個市場去找一個開發(fā)案呢？如果你為一個市場去找開發(fā)案，風(fēng)險度降低很多。 （一）為一個開發(fā)案找一個市場的盲目導(dǎo)向式投資模式三、存在的問題有效的合理經(jīng)營所帶來的市場商機?？萍紩刮覀兎康禺a(chǎn)產(chǎn)生新的變動，我們應(yīng)該掌握住這種變動。所以，由于衣食住行等方面科技上的改良，就改變了我們很多環(huán)境生活形態(tài)。從去年開始，我國的汽車自有率一直在提升。我們國內(nèi)也有因變化而產(chǎn)生的新觀念，并對市場帶來沖擊，這個沖擊都是良性的，它會帶動我們整個社區(qū)規(guī)劃、整個不動產(chǎn)的良性發(fā)展。 產(chǎn)品變化。（三）初級開發(fā)中的市場商機不能用同樣的方式去放在不同的市場上來行銷，應(yīng)該根據(jù)這個市場的特性來做好行銷規(guī)劃、廣告以及整個產(chǎn)品設(shè)計、設(shè)備的選擇，在一個相對穩(wěn)定階段的基礎(chǔ)上再開發(fā)就是我們目前的機會。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。 過去我們大家都只注意到住宅和一般的辦公室，但是實際上營運型的不動產(chǎn)擁有一個很廣闊的需求面的開發(fā)空間。（二）在滿足市場基本需求條件下的再開發(fā)階段現(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。這是一個變動的時代，唯一的不變就是經(jīng)常變動。我們城市里面有很多公共設(shè)施都在不斷的改建、變動，包括大劇院、飯店、醫(yī)院、會展中心、運動場等等也要變。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰能在許多領(lǐng)域進行新的修改、修正、變動，領(lǐng)導(dǎo)市場潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰的產(chǎn)品就備受歡迎。說明我們中國人掌握變機的能力、甚至于領(lǐng)導(dǎo)變機的能力都是超強的。臺灣是中國一個邊陲小島，在經(jīng)過幾十年的經(jīng)營之后，它具有了先進的生產(chǎn)力與較高的生產(chǎn)效率。 應(yīng)變和善變。我們國家這種機會到處都是。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場功能很全，所以大家愿意搬到一個新環(huán)境里面去。 由于上述現(xiàn)象，我們城市里的房地產(chǎn)開始重組。 二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的機遇（一）城市房地產(chǎn)的重組、開發(fā)與變機現(xiàn)在我們大家都注意到買賣型的不動產(chǎn)上面去了，很少注意到營運型的不動產(chǎn)。但是，對于營運型的不動產(chǎn)來講，我會長期地擁有它，長期地去營運它，讓它產(chǎn)生很好的績效。百貨公司、購物中心以及醫(yī)院飯店，還有會展中心都是房地產(chǎn)，我把它稱作營運型房地產(chǎn)，而不是買賣型的房地產(chǎn)。同時，改革開放以后異地購房的情況會越來越多。過去我只要了解國內(nèi)這個城市就可以了；現(xiàn)在公司的業(yè)務(wù)可以推廣到其他國家去，別的國家的開發(fā)公司也會進入我們的系統(tǒng)。在國外的房地產(chǎn)開發(fā)單位，往往也會衡量世界上哪里的建材能獲得最好的成本效益。資源分配不同，就會有不同的成本規(guī)模，這樣就可以選擇成本最低、最有效率的地方把它組裝起來。 國際分工下的成本競爭。這種優(yōu)勢當(dāng)然會帶來沖擊。 入世后，經(jīng)濟格局擴大到國際，即全球的國外企業(yè)。（三）國際化與加入WTO后的競爭這樣，使得道路的使用率降低，疏解了城市交通問題。購物的概念改變得更大，買東西可以通過電腦按一下鍵，就送到你家來了。國外已經(jīng)有很多有錢人聚集在一個風(fēng)景優(yōu)美的村子里，在這里可以操縱紐約、西雅圖或者洛杉礬的很多事業(yè)。發(fā)展到現(xiàn)在我們講資訊港。 信息港與郊區(qū)買房。像菲利浦公司在臺灣的部分，近30％的職員在家操作，公司把業(yè)務(wù)直接通過電腦傳給他們。對許多職員來講，在家辦公可以照顧到小孩和家庭，雙方都有利。資訊產(chǎn)業(yè)的發(fā)達，像電腦網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使將來辦公室的空間縮小。房地產(chǎn)公司，只要資金足夠、擁有市場，增加這些策略結(jié)盟通常會加大投資效果。過去的并購、結(jié)盟往往很單純，但未來的房地產(chǎn)公司跟中介公司、廣告行銷公司、家具公司、電器公司等不同性質(zhì)的公司也許會做水平與垂直的一種策略結(jié)盟，甚至于并購在一起。并購與策略聯(lián)盟。在北美地區(qū)做地段分析的時候不是這個涵義，他們把整個區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)、消費模式、消費能力、教育水平甚至不同種族產(chǎn)生不同的消費、文化差異等方面都會選擇出來細細地分析，看市場需要什么樣的產(chǎn)品。在亞洲地區(qū)講地段跟北美地區(qū)的人講地段是有不同涵義的。加入WTO后，外國的中介機構(gòu)、電腦網(wǎng)絡(luò)會把國外新的開發(fā)計劃傳達到每個參與者手上。但最近產(chǎn)生很多新的通路。 通路競爭。往往進門的地方或主要走道的地方跟副走道的地方與次走道的地方價格差異非常大。這就是地區(qū)性的差異。A級、B級、C級等不同級別的房地產(chǎn)價格不同；不同地段上的房地產(chǎn)也有差異；設(shè)備、文化、房型、房屋面積的大小、房屋的樓層上的差異都會產(chǎn)生各種不同的價格。 價格競爭。在計劃經(jīng)濟的條件下，人們幾乎不用花費太多的心血去競爭；但在　　市場經(jīng)濟條件下，各種競爭的花招全部出來了?！?房地產(chǎn)貸款程序 貸款申請 受理申請 貸前審查 簽訂合同 發(fā)放貸款 貸款歸還合同變更 貸款結(jié)清六、涉及房地產(chǎn)交易的費用（實際以當(dāng)?shù)卣?guī)定為準(zhǔn)） 房產(chǎn)登記、辦證費 80元 抵押手續(xù)費 80元 辦理土地證手續(xù)費 33元 契稅 總房款的2% 公共維修基金 總房款的2%七、國家及當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢●　二十一世紀中國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢二、 辦理按揭所需費用： 抵押手續(xù)費：房價的 保費：1——9年貸款的萬分之八 年限，10年以上貸款的萬分之六乘 年限； 月存款； 印花稅：貸款額的萬分之 ； 辦理時還需首付收據(jù)和身份證原件。 夫妻雙方如戶口沒在一起提供結(jié)婚證復(fù)印件 如是個體，一定提供營業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明?！?按揭貸款所需資料及費用一、 所需資料： 購房協(xié)議書（簽字按手?。?《商品房預(yù)售合同》補充協(xié)議 業(yè)主身份證復(fù)印件四份、戶口本、暫住證復(fù)印件一份，結(jié)婚雙方資料。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式） 個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。 商業(yè)貸款個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。 ● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款公積金貸款　 市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金?！褶k理銀行按揭需具備的條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；有購買住房的合同或協(xié)議；以不低于所購房款總價的20%作為首付款；有貸款人能力的單位或個人作為擔(dān)保人；貸款規(guī)定的其他條件。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。 公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。爛尾的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。2其它產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。2樓板：樓板的基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。2土地使用權(quán)出讓方式：① 招標(biāo)方式② 拍賣方式③ 協(xié)議出讓2土地使用權(quán)的出讓年限① 居住用地 70年② 工業(yè)用地 50年③ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年④ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年⑤ 綜合或其他用地 50年2土地使用權(quán)終止、續(xù)期① 土地使用權(quán)因土地滅失而終止因土地使用者的拋棄而終止 ② 續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。2商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。標(biāo)價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 1起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。人類對未來家庭環(huán)境的要求是：安全舒適、輕松方便、節(jié)約能源、隨心所欲，人們要實現(xiàn)自己的夢想，最基本的條件是：家庭中各種獨立的設(shè)備必須集成在一個統(tǒng)一的家庭網(wǎng)絡(luò)中。其他原先要由人工提供的管理與商務(wù)服務(wù)現(xiàn)在則由管理服務(wù)系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務(wù)系統(tǒng)中的住宅遠程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)中的商務(wù)輔助服務(wù)、特殊信息服務(wù)、消費支持服務(wù)、內(nèi)部銀行等。對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進風(fēng)和排風(fēng)管道。煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此，廚房應(yīng)有直接對外的采光，通風(fēng)窗（開向天井的窗）。住宅臥室均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。等雙方履行了法定的義務(wù)，《房屋他項權(quán)證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人?，F(xiàn)在較普遍的是抵押權(quán)，它記載著抵押權(quán)人和抵押人的名稱、抵押權(quán)價值、抵押期限等內(nèi)容。⑶ 《房屋他項權(quán)證》——是規(guī)范人們在貸款買房過程中形成的一種權(quán)利制約。⑵ 《房屋共有權(quán)證》——指同一房產(chǎn)有兩個人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對該套房屋的支配權(quán)。1房產(chǎn)證的種類⑴《房屋所有權(quán)證》——是房屋所有權(quán)人擁有其所購房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。按建筑結(jié)構(gòu)分類：⑴ 鋼結(jié)構(gòu)； ⑵ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； ⑶ 磚混結(jié)構(gòu)；⑷ 磚木結(jié)構(gòu)； ⑸ 簡易結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。多層標(biāo)準(zhǔn)：層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。建筑密度指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）建筑控制高度又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。所以成功的購置房地產(chǎn)，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產(chǎn)的價格上揚，出現(xiàn)增值的利益。這是因為土地作為一種資源，具有稀缺性。缺點是流動性差，適合有相當(dāng)多資金可以做中長期投資的人。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費，抵作地價款。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。紅皮房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權(quán)屬國家所有，所以每個使用土地的單位和個人，都應(yīng)交納土地使用費。只有經(jīng)市政府主管部門批準(zhǔn)，并發(fā)有《預(yù)售許可證》、《銷售許可 證》或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場上公開銷售。登記機關(guān)收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補發(fā)”字樣。房地產(chǎn)變更登記(一)房地產(chǎn)使用用途改變的；(二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方。買方應(yīng)交的稅費有：(1) 印花稅：%；另每證貼花5元； (2) 登記費：%。2向其它單位或個人購買二手商品房屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。購買尚 未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。2房地產(chǎn)贈與免交土地增值費父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。1房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地