房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)材料文稿-文庫(kù)吧資料
2025-06-27 23:59本頁(yè)面
【正文】 產(chǎn)有兩個(gè)人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對(duì)該套房屋的支配權(quán)。1房產(chǎn)證的種類⑴《房屋所有權(quán)證》——是房屋所有權(quán)人擁有其所購(gòu)房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細(xì)記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號(hào)碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。按建筑結(jié)構(gòu)分類： ⑴ 鋼結(jié)構(gòu)； ⑵ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； ⑶ 磚混結(jié)構(gòu)；⑷ 磚木結(jié)構(gòu)； ⑸ 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)1 基礎(chǔ)按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。多層標(biāo)準(zhǔn)：層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。 建筑密度指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/ 綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即： 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和） 建筑控制高度又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。所以成功的購(gòu)置房地產(chǎn)，無(wú)論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。而且人口增加帶來(lái)需求增加，使得房地產(chǎn)的價(jià)格上揚(yáng)，出現(xiàn)增值的利益。這是因?yàn)橥恋刈鳛橐环N資源，具有稀缺性。缺點(diǎn)是流動(dòng)性差，適合有相當(dāng)多資金可以做中長(zhǎng)期投資的人。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費(fèi)，抵作地價(jià)款。3綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。紅皮房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是土地社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)屬國(guó)家所有，所以每個(gè)使用土地的單位和個(gè)人，都應(yīng)交納土地使用費(fèi)。只有經(jīng)市政府主管部門批準(zhǔn)，并發(fā)有《預(yù)售許可證》、《銷售許可證》或《外銷許可證》的商品房，才可以在市場(chǎng)上公開銷售。登記機(jī)關(guān)收到申請(qǐng)后，刊登公告，六個(gè)月后予以補(bǔ)發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》 上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。房地產(chǎn)變更登記(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知 對(duì)方。 買方應(yīng)交的稅費(fèi)有： (1) 印花稅：為售價(jià)的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費(fèi)：為登記價(jià)的01%。2向其它單位或個(gè)人購(gòu)買二手商品房屬房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品住宅外銷可證》。購(gòu)買尚 未竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。2房地產(chǎn)贈(zèng)與免交土地增值費(fèi) 父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈(zèng)與、交換免交土地增值費(fèi)。1房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換是指當(dāng)事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對(duì)方的法律行為。1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)遵循的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、 自愿和誠(chéng)實(shí)信用的原則。 e、物業(yè)管理用房。 c、住宅小區(qū)的配套用房。不能計(jì)入公用建筑面積的部位： a、凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個(gè)部份。 1確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、 登記注冊(cè)、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項(xiàng)權(quán)利1房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。 1宗地圖、證書附圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。為統(tǒng)一《房地產(chǎn)證》的發(fā)放，加強(qiáng)房地產(chǎn)權(quán)管理，過(guò)去的《房屋所有權(quán)證》、 《國(guó)有土地使用權(quán)證》都要更換成新的《房地產(chǎn)證》，但在更換前繼續(xù)有效?！斗康禺a(chǎn)證》的作用 《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個(gè)方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)， 即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地 產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn). 房地產(chǎn)權(quán)指權(quán)利人對(duì)土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項(xiàng)權(quán)，如抵押權(quán)等。投資數(shù)額巨大。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹缺 點(diǎn)：所需資金較多?？沙渥鞯盅浩?。掌握時(shí)機(jī)，長(zhǎng)期獲利高。 （10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當(dāng)多的法律法規(guī)。 （8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來(lái)出租。房地產(chǎn)的買賣價(jià)值通常很高，以目前而言，沒有10萬(wàn)元以上根本買不起房子。房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，投資時(shí)不能忽略個(gè)別因素。甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因?yàn)榈乩砦恢?、法?guī)限制、建筑型式、發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價(jià)值，不可互相替代。除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無(wú)限度發(fā)展。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無(wú)限?！ ?（2） 長(zhǎng)久性?！∷圆沤胁粍?dòng)產(chǎn)。一、房地產(chǎn)常識(shí) 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是
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